Depuis plusieurs mois, les professionnels de l'immobilier observent que les méthodes de financement traditionnelles peinent à satisfaire les besoins des acheteurs de logements neufs et anciens. Pour y remédier, des solutions hybrides comme l'accession progressive à la propriété, le leasing immobilier et l'acquisition co-financée émergent. Ces alternatives promettent de transformer l'accès au financement dans le secteur de la promotion immobilière et plus largement à l'immobilier. Cet article propose un état des lieux de ces solutions novatrices, en examinant leur flexibilité, leur accessibilité, et leur potentiel déploiement à grande échelle. Quels sont leurs atouts et freins, et peuvent-elles vraiment répondre aux attentes des acheteurs potentiels ?
Dans un contexte immobilier toujours plus complexe, les solutions de financement hybride se présentent comme une alternative innovante et pragmatique pour faciliter l'accès à la propriété. Ces dispositifs variés proposent aux acheteurs des options adaptées à leur situation financière et personnelle, rendant l'acquisition immobilière plus accessible. Nous explorerons ici plusieurs de ces solutions, notamment le leasing immobilier à court terme, la location avec option d'achat de long terme, les crédits bonifiés, le co-investissement ou encore les Sociétés Civiles Immobilières d'Accession Progressive à la Propriété, SCIAPP.

 

Leasing immobilier de court terme : l'exemple de Sezame

 

Le leasing immobilier de court terme, également appelé location avec option d'achat, est une solution qui a fait ses preuves aux États-Unis et commence à se démocratiser en France grâce à des initiatives comme celle de Sezame. Fondée en 2022 par Charles Ruelle et Clara Tairraz, Sezame vise à aider les particuliers à devenir propriétaires en leur permettant de louer un bien avec une option d'achat.

 

Le PSLA non social : le concept de Sezame

Dans le détail, Sezame accompagne ses clients tout au long du processus d'acquisition. Les experts de l'entreprise définissent d'abord le budget d'achat en fonction de la situation des futurs propriétaires. Une fois le bien trouvé, ils conseillent les clients sur les points à vérifier lors des visites, valident le choix du bien et négocient la mise en place du leasing immobilier. Les locataires peuvent ensuite emménager et suivre une trajectoire personnalisée pour devenir propriétaires en 36 mois maximum. Un concept basé sur le principe de la location-accession, PSLA.

 

Qui peut profiter de la location-accession privée de Sezame ?

Sezame s'adresse donc à des particuliers en quête de devenir propriétaires via le leasing immobilier. Depuis sa création en 2022, plus de 10 000 personnes ont manifesté leur intérêt pour cette solution innovante. Ces aspirants propriétaires, bien que solvables, ne répondent pas toujours aux critères stricts des banques. Sezame vise ainsi les profils comme les CDD, créateurs d'entreprises, couples avec un apport insuffisant ou peu d'expérience professionnelle, souvent rejetés par les institutions financières traditionnelles. Lire aussi - Comment emprunter en CDD ?

Contrairement aux idées reçues, ces profils ressemblent beaucoup aux emprunteurs classiques : 73 % des demandeurs sont en CDI, et 58 % envisagent d'acheter en couple. Les projets de leasing se concentrent principalement en Ile-de-France et dans les grandes villes, avec une majorité de jeunes actifs aux revenus relativement élevés : 4 700 euros net/mois en moyenne. Parmi les demandeurs, 6 % ont déjà essuyé un refus de prêt, quand 24 % craignent d'en recevoir un.

Parmi les premiers exemples de ménages soutenus par Sezame, on compte une auto-entrepreneuse de 29 ans, un couple de retraités de 73 ans, et un père célibataire de 34 ans. Ils ont tous trouvé une solution temporaire grâce au leasing avec Sezame, leur permettant ainsi de franchir les obstacles financiers et de concrétiser leur rêve de devenir propriétaires.

L'exemple d'Aymeric 

Autre exemple marquant de la réussite de ce modèle est celui d'Aymeric S., qui est devenu propriétaire en seulement trois mois. En 2023, après le refus de sa banque de lui accorder un crédit en raison de son statut de freelance, Aymeric a contacté Sezame. L'accompagnement de Sezame lui a permis de trouver un appartement, de vérifier tous les aspects importants du bien, et de contractualiser un leasing immobilier. Grâce à la régularité de ses paiements, la constitution d'une épargne et une légère baisse des taux d'intérêt, Aymeric a pu obtenir un crédit immobilier et devenir pleinement propriétaire rapidement.

 

Les avantages du PSLA privé

Le leasing immobilier avec option d'achat présente plusieurs avantages :
- Accompagnement personnalisé : Sezame aide les clients à chaque étape.
- Flexibilité financière : les clients peuvent emménager tout en économisant pour l'achat.
- Sécurité : la possibilité de devenir propriétaire en trois ans maximum.

 

Location avec option d'achat et bail emphytéotique de long terme par Neoproprio

 

Autre bon plan pour devenir propriétaire : la solution de Neoproprio qui propose du leasing immobilier de long terme sous forme de bail emphytéotique, permettant aux acheteurs de devenir propriétaires tout en finançant seulement la moitié du coût initial du bien. « Nous sommes partis du constat que désormais une voiture sur deux était acquise en LOA, location avec option d'achat, alors qu'aucune solution similaire n'était disponible pour l'immobilier. Un bien immobilier étant beaucoup plus pérenne qu'une voiture », détaille Xavier Lépine, co-fondateur de la Société des Nouveaux Propriétaires et sa marque Neoproprio.

 

Le fonctionnement de Neoproprio

1. Simulation et affinement du projet - Les clients simulent leur projet et affinent leurs besoins avec l'aide de Neoproprio.
2. Achat par la foncière - La foncière achète le bien et le cède à moitié prix aux clients, qui financent cette partie par un crédit.
3. Signature du contrat - Les clients signent un bail emphytéotique et paient une redevance annuelle de 1,2 % de la valeur initiale du bien.
4. Possession des lieux - Les clients prennent possession du bien et peuvent en disposer librement.

 

Avantages et obligations de la location avec option d'achat

Le principal avantage de Neoproprio est de réduire de 33 % les mensualités par rapport à une acquisition classique. En outre, les clients peuvent racheter la totalité du bien à tout moment ou bénéficier d'une part de la plus-value en cas de revente.
Les obligations incluent le paiement des charges de copropriété et de la taxe foncière, ainsi que l'entretien du bien. La foncière, de son côté, garantit le rachat du contrat à un prix convenu d'avance et partage une partie de la plus-value.

 

Acheter avec une foncière, c'est pour qui ?

Neoproprio s'adresse à une diversité de profils : jeunes actifs, couples avec ou sans enfants, familles monoparentales ou recomposées, et seniors. Cette solution est idéale pour ceux qui ne veulent plus payer des loyers à fonds perdus, ceux ayant peu ou pas d'apport, ou ceux nécessitant une pièce en plus ou un logement plus proche de leur travail. En offrant un premier pied dans l'immobilier, Neoproprio permet à chacun de débuter son parcours résidentiel, répondant ainsi aux besoins variés des futurs propriétaires.

 

Revente : comment sortir du dispositif ?

Si vous restez jusqu'à la fin du bail, vous bénéficiez des mêmes avantages tout au long de la durée de votre occupation. À la fin de la 25e année, la foncière rachète votre contrat, décoté de 50 %, soit 2 % de décote par an, vous garantissant ainsi la récupération d'au moins la moitié de votre mise initiale. Si vous souhaitez sortir du dispositif avant cette échéance, vous pouvez le faire à tout moment en respectant un préavis de six mois et en restituant l'appartement en bon état. 
Dans ce cas, l'investisseur rachète votre contrat au prix initial, ajusté en fonction de la durée d'occupation et d'une fraction de la plus-value éventuelle. Pour acquérir la pleine propriété de votre bien, un expert indépendant évalue le prix de vente, et vous n'avez qu'à payer la différence entre cette estimation et la valeur de votre contrat. Neoproprio vous informe régulièrement de l'évolution du prix de votre bien, de sorte à faciliter la gestion de votre investissement.

 

Comment fonctionne le co-investissement ? Les exemples de Duoprimo et Virgil

 

Les crédits bonifiés comme Duoprimo du Crédit Mutuel Arkéa

Autre piste pour vous aider à devenir propriétaire : les prêts bonifiés lancés par certains établissements bancaires depuis la remontée des taux d'intérêt en 2022. Parmi les exemples de ces solutions de crédit bonifié, on peut citer le Crédit Mutuel Arkéa qui a lancé Duoprimo, une solution destinée aux primo-accédants. Cette solution vise à compléter l'apport personnel des acheteurs pour leur permettre de respecter les contraintes réglementaires liées au taux d'effort. Lire également - Comment emprunter sans apport ?
Duoprimo permet aux primo-accédants de compléter leur apport personnel grâce à la participation de la banque via le véhicule Arkéa Foncière Résidentielle. Ce dernier co-investit jusqu'à 10 % du coût d'acquisition sur une durée de dix ans maximum. Cette aide est particulièrement bénéfique dans les situations où le recours à des crédits amortissables traditionnels n'est pas suffisant.

Les avantages de Duoprimo :
- Accès facilité : Aide les primo-accédants à répondre aux exigences réglementaires sans compromettre leur reste à vivre.
- Flexibilité : Disponible pour les logements neufs, anciens avec travaux, ou sans travaux de classe énergétique E ou supérieure.
- Innovation : S'inscrit dans l'engagement du Crédit Mutuel Arkéa pour un immobilier responsable et protecteur.

Alors que la production de crédits habitat a chuté de 41 % en France en 2023, celle des caisses locales du Crédit Mutuel de Bretagne et du Crédit Mutuel du Sud-Ouest n'a reculé que de 20 %. Preuve de la pertinence d'un tel dispositif selon Hélène Bernicot, Directrice générale du Crédit Mutuel Arkéa, qui détaille que : « Dans un contexte immobilier chahuté où l'accession à la propriété est devenue plus compliquée, nous sommes fiers de présenter ce dispositif Duoprimo qui favorise la réalisation des premiers projets immobiliers. Attentifs aux attentes de nos clients, nous avons à coeur de leur prouver notre capacité à les accompagner sur le long terme. Plus que jamais, nous devons être leur partenaire de confiance, ouverts à leurs projets, et innovants dans nos propositions. »

 

Co-investissement : la solution Virgil

Virgil propose également une solution de co-investissement qui permet aux particuliers d'acheter un bien immobilier sans être contraints par des limitations financières strictes. Virgil co-investit jusqu'à 100 000 euros par projet, détenant ainsi une quote-part du bien qui est récupérée lors de la revente.

Fonctionnement de Virgil qui agit comme co-investisseur

Virgil propose un modèle gagnant-gagnant où l'entreprise co-investit dans le bien immobilier sans interférer dans la gestion quotidienne du bien par le propriétaire. Les clients peuvent vendre le bien à tout moment et racheter la quote-part de Virgil après dix ans s'ils le souhaitent. Les points forts sont nombreux. 
- Flexibilité : Les propriétaires peuvent vendre à tout moment ou racheter la quote-part de Virgil.
- Soutien financier : Virgil assure un financement complémentaire significatif.
- Solidarité à la revente : Virgil partage le risque de marché, ce qui est bénéfique pour les propriétaires en cas de baisse des prix.
Dans le détail, si Virgil finance 10 % du bien, il obtient 15 % des parts du logement et se rémunère à la revente, en appliquant un ratio de 1,5 fois le montant de son co-investissement.
« Virgil fait d'une pierre deux coups en mettant le capital des investisseurs institutionnels à disposition de ceux qui veulent acheter leur résidence principale. Cette solution n'existait pas, il y avait un gros besoin : alors on l'a créé », détaillent Keyvan Nilforoushan et Saskia Fiszel, les fondateurs qui annoncent que déjà 50 millions d'euros de projets immobiliers ont été financés grâce à Virgil.

 

La SCIAPP : Société Civile Immobilière d'Accession Progressive à la Propriété

 

Autre piste pour soutenir l'accession à la propriété, plus sociale cette fois-ci : la SCIAPP, Société Civile Immobilière d'Accession Progressive à la Propriété. C'est une solution innovante qui vise à promouvoir l'accès à la propriété pour les ménages modestes. Cette société civile immobilière permet la détention, la gestion et l'entretien d'immeubles apportés par des organismes HLM, avec pour objectif leur division en fractions destinées à être louées puis attribuées en propriété aux associés.

 

Le mécanisme de la SCIAPP et les bénéfices pour les ménages modestes

L'organisme HLM apporte un immeuble en capital à la SCIAPP. Les habitants peuvent alors louer des logements correspondant à des parts de la société. Les statuts de la SCIAPP répartissent ces droits en lots divisibles, chaque lot représentant un logement. Les associés peuvent progressivement devenir propriétaires en acquérant les parts correspondantes. L'acquisition des parts est progressive et s'effectue dans un délai de 10 ans minimum à 25, voire 30 ans au maximum. Comme l'emprunt immobilier est supporté par le bailleur, c'est un point positif, auxquels s'ajoutent de la TVA réduite, une exonération de taxe foncière... de sorte à trouver un équilibre financier sur le long terme pour l'organisme bailleur.
Les atouts pour les ménages accédants sont multiples :
- Accès progressif à la propriété : permet aux ménages d'accéder à la propriété de manière progressive et sécurisée.
- Stabilité : les locataires peuvent habiter leur logement tout en accumulant les parts nécessaires pour en devenir propriétaires.
- Encadrement réglementaire : assure une gestion transparente et conforme aux règles de l'habitation à loyer modéré.

Rares encore, on trouve pourtant des dispositifs en SCIAPP depuis une dizaine d'années dans l'hexagone : à Bayonne et dans le Béarn : Pau, Billère et Moureux grâce au bailleur Le Col. L'organisme HLM Les Chalets a aussi créé à Ramonville, près de Toulouse, la première SCIAPP de France. Le bailleur Rhône Saône Habitat travaille sur le développement du mécanisme dans la métropole de Lyon.

En résumé, les solutions de financement hybride pour l'immobilier neuf apportent une réponse adaptée aux défis actuels du marché immobilier. Que ce soit par le leasing immobilier de court ou long terme, les crédits bonifiés, le co-investissement ou les SCIAPP, ces dispositifs présentent des alternatives innovantes pour faciliter l'accès à la propriété. Ils permettent de répondre aux besoins diversifiés des acheteurs, tout en leur proposant un accompagnement personnalisé et des conditions financières avantageuses. Ces solutions montrent que, malgré les obstacles économiques et réglementaires du moment, devenir propriétaire est toujours possible grâce à des approches flexibles et novatrices.