Les chiffres du troisième trimestre 2023 de l'Observer confirment la tendance sombre observée au cours des six premiers mois de l'année dans le secteur de l'immobilier neuf à Toulouse. La crise s'intensifie, marquée par une baisse continue des volumes de mises en commercialisation et des ventes. Que ce soit dans Toulouse intra-muros ou dans l'ensemble de l'aire urbaine, aucun secteur n'échappe pas à cette dégringolade. Ainsi, le marché du logement neuf de la région toulousaine affiche des chiffres de - 43 % pour les mises en ventes et -52 % pour les ventes de logements neufs aux particuliers par rapport à la même période en 2022, soit presque 2 000 logements de perdus sur neuf mois.

 

Logement neuf : des volumes en baisse historique

 

A la fin du premier semestre 2023, les volumes s'effondraient, tant au niveau des nouvelles mises en commercialisation que des ventes. C'est encore le cas au cours du troisième trimestre qui n'apporte donc pas de répit. En deux ans, les ventes au détail dans l'aire urbaine de Toulouse sont passées de plus de 2 800 à 1 777. 

 

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Le contexte de marché demeure difficile, les conditions d'accès aux prêts bancaires ne présentant que peu d'améliorations, voire se durcissant davantage. Les désistements persistent à un niveau élevé, représentant 28 % d'annulations, soit 10 points de plus qu'en 2022. Les ménages, qu'ils soient occupants ou investisseurs, semblent faire face à des obstacles toujours plus nombreux pour obtenir un prêt, analyse Laetitia Vidal, présidente de l'Observer.

 

Devenir propriétaire à Toulouse 

 

Malgré la crise, les propriétaires occupants demeurent les principaux acteurs du marché, représentant plus de 50 % des ventes au cours des trois premiers trimestres, soit près de 1 000 ventes. Les investisseurs ne totalisent que moins de 800 ventes, leur part a tout de même augmenté de trois points par rapport au premier semestre 2023. Lire aussi - Pourquoi investir à Toulouse et sa région ?
Bien que la part des ventes aidées progresse légèrement, avec 38 % des ventes, elle demeure stable par rapport aux neuf premiers mois 2022. Cependant, en volume, cela représente une baisse significative de 45 % par rapport à 2021, soit moins de 400 ventes.

 

L'augmentation des ventes en blocs ne compense pas

 

Face aux difficultés de commercialisation auprès des particuliers, les ventes en blocs auprès des investisseurs institutionnels et autres bailleurs sociaux continuent de croître, avec 460 logements écoulés, soit une augmentation de 69 % en comparaison de la même période en 2022. Bien que cette croissance soit notable, elle reste à la moitié des chiffres observés en 2021, à la suite de la crise sanitaire.

 

Offre et demande d'appartements neufs : un équilibre fragile

 

A la fin du troisième trimestre 2023, l'offre commerciale avoisine les 3 800 logements neufs en commercialisation, un volume stable par rapport aux deux dernières années, mais en nette diminution par rapport au trimestre précédent. Au regard des volumes de ventes enregistrés sur la dernière période, le stock théorique est de 17 mois fin septembre 2023. Les prix de l'immobilier neuf à Toulouse et sa région, bien que légèrement en baisse depuis le début de l'année, restent en progression par rapport aux années précédentes, atteignant une moyenne de 4 550 €/m², soit 3 % de plus qu'en 2022 et + 13 % par rapport à 2021. « Ces prix s'expliquent par une offre toujours basse et des coûts travaux qui, même s'ils se stabilisent, impactent fortement le prix au mètre carré », analyse l'Observer.

 

La promotion immobilière à Toulouse en résistance

 

Malgré la crise qui sévit, l'activité immobilière reste principalement concentrée sur la ville de Toulouse, suivie de près par la deuxième couronne. Les communes telles qu'Eaunes, Castanet-Tolosan ou Muret enregistrent entre 70 et 100 ventes au cours des trois premiers trimestres. En revanche, la première couronne, à l'exception de l'immobilier neuf à Colomiers avec 90 ventes, ne représentant que 18 % des ventes de l'aire urbaine, peine à atteindre les engagements pris en matière de permis de construire.

 

Une dynamique limitée pour les résidences services

 

Rien que sur le troisième trimestre 2023, dix programmes en résidences services sont en cours de commercialisation à Toulouse, dont six résidences seniors et quatre résidences étudiantes. Le volume de ventes en investissement locatif dans l'immobilier géré reste toutefois limité, avec seulement 18 ventes nettes, laissant plus de 340 logements en résidence service disponibles à la fin du trimestre.
Pour conclure, l'immobilier neuf à Toulouse traverse une crise persistante qui se poursuit au troisième trimestre 2023, marquée par des volumes de ventes historiquement bas. Les difficultés d'accès aux prêts, les désistements élevés et l'offre limitée continuent d'entraver le marché. Pour l'heure, les spécialistes du logement neuf à Toulouse ne voient pas le bout du tunnel.