Le groupe bancaire BPCE dresse en ce printemps de l'immobilier sa traditionnelle analyse du marché immobilier résidentiel. Ainsi, d'après Alain Tourdjman et Bertrand Cartier de la direction Etudes et Prospective de l'établissement financier, les facteurs de ralentissement du secteur devraient se poursuivre cette année et l'an prochain.

 

Prévision projet d'achat : comment va évoluer l'immobilier en 2024 ?

 

En effet, après une année 2022 marquée par le ralentissement des mises en chantier à un niveau proche de la moyenne décennale, l'année 2023 commence avec un rythme de construction mensuel inférieur à 30 000 unités. Le secteur de l'immobilier neuf a subi de plein fouet les effets successifs de la crise Covid, de l'entrée en vigueur de la RE2020, des pénuries de matériaux puis de la montée généralisée de l'inflation. La progression de l'indice du coût de la construction, beaucoup plus rapide que celle des prix à la consommation, exerce une forte pression qui vient s'ajouter à la résilience des prix du foncier, en raison notamment de la mise en oeuvre du ZAN, Zéro Artificialisation Nette.

 

Promotion immobilière en chute : difficultés d'offre et aussi crise de la demande

 

Toujours selon les chiffres et l'analyse de BPCE, le secteur de la promotion immobilière, déjà en difficulté pour la reconstitution de son offre depuis deux ans, semble devoir faire face à un net recul de la demande. Les réservations au dernier trimestre 2022 chutent de 30 % par rapport à la même période fin 2021. C'est le plus bas quatrième trimestre depuis 2008 malgré l'attrait que représentaient les avantages fiscaux du dispositif Pinel jusqu'en fin 2022. Le retrait de la demande s'illustre aussi à travers le taux d'annulation qui atteint 20 % des réservations trimestrielles. Le stock de logements disponibles à la vente remonte à 114 400 unités fin décembre 2022, soit près de 15 mois de ventes.

Confrontée à une hausse des coûts accentuée par les attentes de qualité de l'habitat et, parallèlement, à une baisse de la solvabilité des ménages liée à la hausse des taux d'intérêt, la promotion immobilière doit revisiter son modèle. A noter que « la diversification géographique en zone B2 et C, pour échapper aux contraintes du foncier en zones très denses, ne répond qu'en partie à la question, compte tenu de la montée des stocks plus rapide sur ces zones moins tendues », détaille BPCE. 

 

Recul sensible du marché des ventes de maisons individuelles

 

Dans le même temps, sur le secteur de la maison neuve individuelle, le recul des réservations est très sensible après deux bonnes années en 2021 et 2022. Fortement impactés par l'objectif de ZAN, et davantage soumis à la tension entre coûts et prix du fait d'un positionnement plus fréquent sur le segment des accédants modestes, les constructeurs de maisons individuelles font également évoluer leur modèle, en se diversifiant notamment vers l'aménagement et la rénovation. 
Enfin, le locatif social est durement impacté par la hausse du taux du livret A et par la nécessité d'engager des travaux de rénovation énergétique qui mobilisent une partie importante de ressources propres. 
Au total, la faible disponibilité du foncier, la hausse des coûts de construction, le recul de la solvabilité des ménages et la réorientation de la politique du logement vers la rénovation énergétique devraient continuer à peser sur la construction en 2023 et 2024 avec des mises en chantier tombant respectivement à 355 000 et 340 000 pour ces deux années, prévoit le groupe bancaire.

 

Où en est la demande de logement ?

 

D'après le Baromètre BPCE L'Observatoire / Audirep mené en février 2023 auprès de plus de 2 000 personnes, la demande de logement semble demeurer résiliente mais s'infléchit. En effet, début 2023, le pessimisme des ménages est plus nettement marqué que durant la crise sanitaire en 2020, en particulier concernant leur pouvoir d'achat. Ce pessimisme se traduit par un reflux des intentions d'achat de logement à deux ans. Seuls 14 % des Français jugent que c'est un bon moment pour acheter, contre 34 % il y a un an, 45 % étant d'un avis contraire. 
Pour autant, cette vision très dégradée de la conjoncture ne se traduit pas par une perte de confiance dans l'immobilier : l'aspiration à être propriétaire de son logement reste très vive dans la société et une majorité de Français continue d'anticiper une hausse des prix immobiliers sur les douze prochains mois comme sur les 5 à 10 prochaines années. 

 

Tendance : décrochage pour l'investissement immobilier

 

Ainsi, interrogés en février 2023, 17 % des Français disent avoir un projet d'achat d'un logement à horizon d'un an, soit une baisse d'un point seulement par rapport à février 2022 mais un redressement après le recul de novembre 2022. Concernant spécifiquement le segment des résidences secondaires et locatives, on observe cependant un décrochage des projets d'achat parmi les plus hauts revenus et les plus hauts patrimoines qui fait craindre un recul sensible de l'investissement locatif à court terme. 

Malgré la baisse du pouvoir d'achat et la hausse des taux d'intérêt des crédits immobiliers, la demande des ménages pour l'immobilier ne s'est donc pas effondrée mais entre dans une période d'interrogation, de sélectivité et d'allongement des délais de réalisation des projets.

 

Prêt : est-ce que et quand les taux immobiliers vont baisser ? En 2023 ? En 2024 ?

D'autant que la remontée des taux du crédit à l'habitat, débuté au premier trimestre 2022 à la suite du durcissement de la politique monétaire de la BCE, se poursuit en 2023 et pourrait se prolonger en 2024 avec un taux moyen de 3,7 % pour les nouveaux crédits supérieurs à 10 ans. L'actualisation mensuelle du taux d'usure depuis février 2023 a permis de refluidifier partiellement le marché dela production de crédit. Ce regain d'amplitude permettra aux taux d'intérêt immobilier de remonter plus rapidement, en ligne avec les coûts de financement supportés par les établissements prêteurs. Ce mouvement permettra de réintégrer une partie de la demande qui en avait précédemment été exclue par l'effet ciseau entre le niveau des taux d'intérêt immobilier qui remontait mensuellement et le niveau du taux de l'usure qui était tous les trois mois. 

 

Perspectives immo et évolutions : faut-il acheter ou attendre dans un programme neuf ?

Cette tendance haussière des taux entraine tout de même une perte de solvabilité, mordant significativement sur les projets des ménages. En février 2023, plus de 70 % des Français ayant un projet d'achat estiment que leur projet a été impacté par la hausse des taux d'intérêt, entrainant soit le renoncement, soit le report, soit la modification des caractéristiques du projet. D'ailleurs, le recul de la capacité d'emprunt d'un ménage avec un même revenu et de mêmes conditions d'emprunt, entre 2021 et 2024, serait de l'ordre de 25 à 30 % ; mais limitée à 11 % à l'horizon 2024 selon l'évolution haussière des salaires. « Un recul significatif mais absorbable par des évolutions de marché plus graduelles », conclut BPCE.