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Comment enfin mobiliser pour relancer la construction de logements neufs ?

pascal boulanger président FPI France
Même sans cravate, l'appel lancé par le président de la FPI, Pascal Boulanger, était solennel face à la crise du logement qui se profile. © Congrès de la FPI 2022 / Strasbourg

La tenue du 50e Congrès de la FPI, Fédération des Promoteurs Immobiliers, a été l’occasion de lancer un appel solennel à soutenir massivement la construction de logements neufs.



Malgré l’absence déplorée du nouveau ministre délégué au Logement, Olivier Klein, le retour du Covid, les grèves dans les transports…, le 50e Congrès de la Fédération des Promoteurs Immobiliers qui s’est tenu durant deux jours à Strasbourg, se voulait être le lieu incontournable pour relancer la construction de logements neufs.

Pour cela, le président de la FPI, Pascal Boulanger, qui organisait là son premier congrès depuis son élection à la tête des presque 700 promoteurs immobiliers français adhérents, a lancé un vaste appel à la mobilisation, baptisé « l’Appel de Strasbourg » ou 100 jours pour agir pour une Stratégie Nationale du Logement. 

 

Pour une Stratégie Nationale du Logement

 

Face à un constat de chute drastique de l’offre : - 30 % en un an, aggravant le recul observé depuis 2018, ce qui porte les stocks à seulement 7,7 mois d’activité, quand l’équilibre est à un an de stock, la pression sur les prix s’accentue. Face à des PLU utilisés en moyenne qu'aux deux-tiers de leurs capacités, un budget des ménages pour se loger qui ne cesse de grimper, une capacité d’emprunt qui se réduit avec la hausse des taux d’intérêt et les obligations des autorités financières, la FPI prévient : « la France s’enfonce inexorablement dans une crise du logement ». « Par le manque d’offre, nous poussons les citoyens à vivre dans des endroits dont ils ne veulent pas, ce n’est pas une politique du logement convenable », a assené Pascal Boulanger en ouverture d’un congrès qu’il a voulu dépoussiérer.

Pas de cravate, pas de discours d’ouverture et de clôture, mais un appel solennel lancé aux pouvoirs publics, aux nouveaux parlementaires et au sens large à l’ensemble des Français. Car il s’agit bien de faire accepter les projets immobiliers aux habitants et donc aux élus à l’image même de la vision gouvernementale et même présidentielle du logement : « Veut-on une politique du logement ? Alors que jusqu’ici, le ministre du Logement n’a été que la variable d’ajustement entre Bercy et le ministère de la Transition écologique », regrette Pascal Boulanger. 

 

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Tout miser sur la concertation en amont

 

Cela se traduit localement par des projets qui ne se concrétisent pas. Frédéric Gilli, économiste, professeur à l’École urbaine de Sciences Po, intervenant lors de ce congrès, analyse ces refus : « les habitants veulent savoir à qui vont bénéficier ces nouvelles constructions, s’ils n’ont pas la garantie que leur problème de logement soit résolu avec ce projet, ils préfèrent tout bloquer ». D’où la nécessité, selon lui et de nombreux autres participants aux différentes tables rondes du congrès, de miser sur la concertation et de discuter sereinement avec les habitants. « Cela a été une erreur de supprimer la taxe d’habitation, de ne plus laisser les mairies gérer les quotas de logements sociaux… », ajoute Jean-Philippe Dugoin-Clément, vice-président de la Région Ile-de-France, en charge du logement, car « dans un monde de plus en plus individualiste et la crainte du changement, même construire sur une friche, fait peur à une société qui n’a plus confiance ».

D’où la nécessité de « redonner de l’intérêt à construire », selon lui, « je rêve que l’on retrouve du courage politique : être un maire bâtisseur devrait être le premier devoir moral et politique d’un élu. Nous avons renoncé à expliquer que le courage politique, c’est de construire pour loger nos enfants », conclut Jean-Philippe Dugoin-Clément. D’autant, rajoute Béatrice Lièvre-Théry, la nouvelle directrice générale de Sogeprom qu’un « territoire ne sera pas dynamique, s’il ne fait pas bien loger ses salariés ». 

 

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Valeur refuge = sécurité du toit avant tout


Alors que les Français aspirent à la valeur refuge de la pierre en tant que « sécurité du toit », plutôt que la perspective d’une plus-value, précise Barbara Belle, directrice de la foncière solidaire du Grand Lyon, « il faut faire face à la désolvabilisation des ménages de la première ligne : infirmières, enseignants… qui ne sont plus dans nos bulles de vente », ajoute Emmanuel Desmaizières, directeur général d’Icade Promotion.
Pour cela notamment, la FPI propose cinq grands axes dans son « Appel de Strasbourg » comme redonner des marges de manœuvre pour la solvabilité des ménages en appliquant une TVA réduite à 10 % aux logements issus d’opération de démolition reconstruction favorisant la sobriété foncière, sous conditions de ressources des accédants. Il faut également encourager les maires à construire et à en être fiers en instaurant une servitude positive de densité et en redistribuant aux communes bâtisseuses une part de la TVA immobilière. 
Autre axe réclamé aux pouvoirs publics : libérer à la source l’offre foncière en inversant le régime fiscal des plus-values sur la détention foncière, tout en libérant les acteurs de la chaîne du logement des contraintes inutiles, c’est-à-dire en mettant en œuvre une pause normative. Enfin, dernier axe de cet « Appel de Strasbourg », soutenir les particuliers investisseurs afin de renforcer l’offre de biens à louer en créant un véritable statut du bailleur professionnel. Pour Xavier Lépine, président de l’IEIF et, dit-on, le monsieur logement d’Emmanuel Macron, ce serait le moyen pour favoriser la mixité sociale dans un même immeuble, grâce à un taux d’amortissement du bien différent selon le niveau social du locataire. De quoi, là encore, faire jouer à plein, le rôle social du logement, dans une période où le pouvoir d'achat est le sujet majeur. 

Par Céline Coletto

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