Une étude exclusive menée par Adéquation, société de conseil et d'études des marchés immobiliers, en collaboration avec La Place de l'Immobilier, spécialiste de la data en immobilier tertiaire, met en lumière les secteurs à forte réversibilité de bureaux en logements dans les métropoles de Paris et Lyon. Cette analyse novatrice vise à identifier les opportunités de transformation d'immeubles tertiaires en logements, affichant ainsi une solution face à la contraction de la construction neuve, les nouvelles obligations réglementaires et la pénurie de logements.

Un contexte favorable pour la reconversion de bureau en logement

Les enjeux actuels de l'immobilier, tels que la pénurie de logements, les nouvelles régulations à l'image du ZAN, Zéro Artificialisation Nette et la contraction de la construction neuve, rendent la transformation de bureaux en logements particulièrement pertinente, selon les auteurs de cette étude inédite. Cette initiative bénéficie d'un contexte favorable, marqué par un couple rendement/risque plus attrayant pour le logement, une obsolescence climatique accélérée des bureaux et une perte d'attractivité de certains actifs tertiaires.

Quel potentiel de transformation à Paris et le Grand Paris ?

En analysant le Grand Paris, l'étude révèle un potentiel de transformation significatif dans les communes de première couronne en perte d'attractivité tertiaire, notamment Nanterre, Suresnes, Courbevoie, Saint-Denis, Clichy et Saint-Ouen. Ces quartiers, caractérisés par des immeubles tertiaires obsolètes ou à forte vacance, proposent des opportunités idéales pour une reconversion en logements.
À l'inverse, les quartiers centraux parisiens, en raison de leur forte attractivité et de la faible vacance, présentent des opportunités plus rares. Les investissements dans ces quartiers se concentrent généralement sur des projets tertiaires de grande envergure, limitant ainsi le potentiel de transformation des bureaux en logements.
Les besoins de logements insatisfaits dans l'ensemble du Grand Paris sont estimés à 70 000 par an, alors que la production prévue en 2023 est inférieure à 30 000 logements commencés. Cette disparité montre l'urgence de mobiliser les ressources pour exploiter le potentiel de transformation des bureaux en logements, en particulier dans les zones de première couronne identifiées.

Quelles opportunités foncières à Lyon et sa métropole ?

Dans la métropole de Lyon, les potentiels de transformation se concentrent principalement sur l'Est lyonnais, avec des opportunités à Décines-Charpieu, Saint-Priest et Rillieux-la-Pape. Ces zones présentent des immeubles tertiaires obsolètes ou sous-utilisés, créant ainsi des perspectives intéressantes pour leur conversion en logements.
Villeurbanne, ainsi que les 3e, 7e, et 8e arrondissements de Lyon,  présentent également des opportunités de transformation d'actifs tertiaires en logements. La dynamique résidentielle récente dans ces secteurs rend la reconversion attrayante, là encore, en réponse aux besoins croissants de logements dans la région.
En revanche, le Nord-Ouest lyonnais présente des défis supplémentaires, avec des capacités à activer la réversibilité des actifs tertiaires apparemment limitées à court terme. Malgré des valeurs de marché élevées en immobilier résidentiel, la densité et la récence des immeubles tertiaires dans cette zone rendent la transformation plus complexe, rapporte l'étude.
Les résultats de cette enquête, applicables à d'autres territoires, montrent que la transformation de bureaux en logements émerge comme une solution concrète et prometteuse pour répondre aux défis immobiliers actuels, afin de donner une nouvelle vie aux immeubles obsolètes tout en contribuant à combler le déficit de logements dans ces métropoles dynamiques.