Le secteur du logement neuf dans les Bouches-du-Rhône reste fragilisé en 2025, confronté à une offre réduite et une demande croissante. C'est une période complexe, où les indicateurs témoignent d'une crise durable, malgré quelques signaux encourageants. L'immobilier neuf dans les Bouches-du-Rhône continue de pâtir d'une offre en berne, qui affecte tant la production que la commercialisation des logements neufs, à la fois libres et sociaux. 
Pourtant, la région, qui concentre une demande croissante, notamment dans la métropole Aix-Marseille-Provence, voit poindre des lueurs d'espoir pour 2025. Décryptage des dernières données et analyses des derniers chiffres de l'immobilier neuf à Marseille et sa région, issus de l'Observatoire de l'Immobilier Provence, OIP et de ses partenaires.

Une crise profonde et durable selon le président de l'OIP

Grégoire Charpentier, président de l'OIP Bouches-du-Rhône, dresse un constat sans concession : « 2024 a confirmé que le redressement de l'immobilier tarde globalement à se matérialiser. Si la production de logements neufs, à la fois libres et sociaux, reste famélique et le marché locatif toujours asséché, les transactions dans l'ancien reprennent des couleurs. »
Cette situation traduit une crise profonde du logement, aux répercussions économiques et sociales majeures. Alors que la demande locative reste forte, les loyers se stabilisent seulement, freinés par des tensions sur le pouvoir d'achat des ménages. Par ailleurs, la baisse spectaculaire des mises en vente dans le neuf : - 68 % dans le Var et les Bouches-du-Rhône, compromet la viabilité des projets immobiliers. Sur le plan social, la production de logements sociaux ne suit pas, avec environ 6 000 logements agréés en 2024 en région PACA, loin de suffire à résorber les 240 000 demandeurs.
Le président de l'OIP insiste : « Ces difficultés, amplifiées par un contexte économique et politique incertain, exigent de nouvelles réponses collectives, bien au-delà des quelques mesures favorables au logement contenues dans la loi de finances pour 2025. »

Construction : des volumes d'activité en berne mais une certaine résilience

Les données de début 2025 confirment un ralentissement général, particulièrement visible dans les autorisations et mises en chantier. Selon les chiffres régionaux cumulés à fin mars 2025, les autorisations reculent légèrement : - 2,3 % à 23 800 logements, tandis que les mises en chantier stagnent autour de 20 100 unités : - 0,3 %. Le collectif fait office de locomotive avec une légère hausse des permis : + 0,4 % et des mises en chantier : + 0,4 %, alors que le logement individuel reste en retrait marqué : - 13 % pour les permis et - 20,7 % pour les chantiers.
Dans le département des Bouches-du-Rhône, la tendance est plus optimiste : les autorisations progressent de 24 % et les mises en chantier de 11 % sur 12 mois glissants à fin mars 2025, témoignant d'un début de reprise sur ce territoire clé.
Cependant, la prudence demeure : l'économie régionale reste contrainte par un environnement incertain, avec des carnets de commandes bas et des trésoreries tendues dans le secteur de la construction. La nécessité de sélectionner rigoureusement les projets rentables est un enjeu prioritaire, les marges étant sous pression.

Vente et commercialisation de logements neufs : un secteur en mutation

Les ventes de logements neufs ont été presque divisées par deux en deux ans, avec une chute de - 48 % à l'échelle nationale en 2024. Toutefois, les premiers mois de 2025 montrent un léger mieux, particulièrement dans la maison individuelle, avec une hausse nationale de 4 % des ventes à fin mars, même si la région PACA-Corse accuse toujours un recul de 2,6 %, d'après le Pôle Habitat de la FFB.
Dans les Bouches-du-Rhône, la chute des mises en vente en promotion immobilière est alarmante : - 60 % en 2024, avec un effondrement de 70 % à Marseille et - 32 % à Aix-en-Provence. La FPI Provence rapporte que les réservations nettes suivent la même tendance, en baisse de 51 % sur le département, notamment à Marseille : - 35 % et Aix : - 42 %. Le stock disponible diminue également, avec une baisse de 18 % sur un an, et jusqu'à - 30 % à Marseille.

Des prix de l'immobilier neuf en hausse malgré la crise

Malgré ces difficultés, les prix des logements collectifs en TVA 20% progressent globalement dans la région Provence. Dans la métropole Aix-Marseille-Provence, ils atteignent 5 772 € le m² en moyenne, avec des disparités fortes. Marseille enregistre une hausse de 12 % sur un an à 6 150 €/m², tandis qu'Istres-Ouest-Provence connaît une envolée de 27 % ; mais sur un volume faible à relativiser. À l'inverse, Salon-Étang de Berre-Durance voit ses prix reculer de 3 %, alors que le Pays d'Aix et Aubagne affichent une stabilité des prix, toujours d'après la Fédération des Promoteurs Immobiliers de Provence. Suivre l'évolution des prix du neuf à Marseille

Un secteur en crise historique, un appel à l'action

Fabien Piersanti, président de Pôle Habitat FFB Provence-Alpes-Côte d'Azur et Corse, résume la gravité de la situation : « Jamais le secteur du logement n'aura traversé une tempête aussi violente. Tous les indicateurs sont au rouge, tous les segments de marchés sont touchés et aucun territoire n'est épargné. »
Il souligne surtout l'effondrement des ventes dans l'habitat individuel, avec une baisse de plus d'un tiers sur un an et un recul de 60 à 72 % par rapport aux moyennes historiques. Cette situation menace lourdement la chaîne de production et le tissu économique régional, provoquant des milliers de licenciements mensuels.
Pour le président Piersanti, « il y a urgence à soigner le mal ! » Avec notamment la nécessité de réactiver les dispositifs de soutien à la primo-accession et à l'investissement locatif, ainsi que d'adapter les contraintes réglementaires liées à la RE 2020 afin de ne pas renchérir le coût du neuf.

Agir ensemble pour un avenir meilleur

Face à ce contexte difficile, l'OIP se positionne comme un interlocuteur engagé : « L'OIP se positionne plus que jamais comme une force de proposition et d'accompagnement pour les professionnels et les décideurs locaux. Ensemble, continuons à agir pour un secteur immobilier tourné vers l'avenir », conclut Grégoire Charpentier.
L'immobilier neuf dans les Bouches-du-Rhône demeure en effet à la croisée des chemins. Entre crise profonde dans le neuf et premiers signes de stabilisation dans l'ancien, il nécessite des mesures concertées pour relancer durablement un marché vital pour le développement économique et social de la région. Le défi est grand, mais l'urgence est claire : soutenir la construction, adapter les politiques et répondre aux besoins grandissants d'un territoire en pleine évolution démographique.