Pourquoi le marché locatif ne peut pas se passer du logement neuf ?

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Alors que les passoires énergétiques sortent progressivement de l’offre locative, le logement neuf à la peine ne parvient pas à combler le manque sur le marché des biens à louer. Les Promoteurs du Grand Paris appellent à prendre des mesures efficaces rapidement.

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Le marché locatif a besoin du logement neuf pour compenser l'interdiction de louer des passoires énergétiques. © Shutterstock

Alors que les passoires énergétiques sortent progressivement de l’offre locative, le logement neuf à la peine ne parvient pas à combler le manque sur le marché des biens à louer. Les Promoteurs du Grand Paris appellent à prendre des mesures efficaces rapidement.

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Les Promoteurs du Grand Paris, marque réunissant une demi-douzaine de promoteurs immobiliers comme MDH Promotion, Pierre Etoile ou encore Paris Ouest Promotion..., sont partis du constat que les lois « Energie-climat » de 2019 et « Climat et résilience » de 2021 interdisent progressivement la mise en location des logements les plus énergivores. Ainsi, depuis le 1er janvier, les biens dépassant annuellement 450 kWh/m² de consommation d'énergie finale, dit « G+ », ne peuvent plus être loués. Cette interdiction s'étendra à tous les logements de classe DPE G à partir de 2025 et aux classes F et E respectivement en 2028 et 2034.

 

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Moins de logements anciens à louer sur le marché et pas assez de logements neufs pour compenser

 

Dans le même temps, l'an dernier, le nombre de réservations de logements neufs a baissé par rapport à 2021, passant à 110 000 logements réservés auprès des promoteurs immobiliers, contre plus de 130 000 l'année précédente, selon le premier bilan dressé par le ministère de la Transition écologique. « Alors que de nombreux logements anciens trop énergivores vont sortir du marché de la location, il devient urgent de favoriser l'investissement locatif dans le neuf », soulignent donc les Promoteurs du Grand Paris.
« Louable », dixit le regroupement, l'interdiction de mise en location des passoires thermiques va tout de même entraîner la sortie d'un nombre important de logements du parc locatif. L'ONRE, Observatoire nationale de la rénovation énergétique, estime à 5,2 millions le nombre de résidences principales classées F et G, dont 500 000 « G+ ». Dès lors, les propriétaires-bailleurs sont confrontés à cette alternative : rénover ou vendre. 
Mais une rénovation, notamment énergétique, a un coût, de plus en plus élevé en raison de la hausse continue du cours des matières premières depuis plus d'un an. Une situation qui contraint de nombreux bailleurs à arbitrer leur parc locatif. Certains préfèrent vendre plutôt que ne plus pouvoir louer ou devoir rénover. 
Reste que, malgré les aides financières apportées, notamment par MaPrimeRenov', certains biens ne pourront jamais bénéficier d'une rénovation thermique efficace, compatible avec les exigences législatives. C'est, par exemple, le cas de ceux dont la surface est insuffisante pour supporter une isolation par l'intérieur, ou encore de certains logements mansardés dont leur volume est plus important à chauffer en rapport à leur surface habitable et aussi des beaux immeubles Haussmanniens dont les façades ne peuvent être isolées par l'extérieur...
La conséquence est duale, selon les Promoteurs du Grand Paris : d'une part, on prive les propriétaires-bailleurs de la possibilité de prétendre à un complément de revenus grâce à la location d'un bien et, d'autre part, on réduit l'offre locative. 

 

L'immobilier neuf, un recours pour répondre à la demande locative

 

En parallèle, l'immobilier neuf, qui aurait pu prendre le relais, subit une crise inédite. Selon le ministère du Logement, le nombre de réservations a baissé de 30,7 % en 1 an. « On n'a jamais aussi peu construit au cours de ces dernières années », rappelle le groupement de promoteurs. Jusqu'à présent, le logement neuf, grâce aux différents dispositifs de défiscalisation, avait toujours porté le marché locatif ; mais ce n'est plus le cas aujourd'hui. Et la nouvelle donne, avec la réduction de l'avantage fiscal Pinel et la mise en place d'un Pinel+ jugé complexe, coûteux et inadapté aux opérations en cours, devrait encore participer à l'hémorragie d'investissements locatifs, préviennent les Promoteurs du Grand Paris, qui évoque un paradoxe, « car les constructions neuves présentent de nombreux avantages, notamment en matière énergétique ». 
En effet, la dernière réglementation thermique en vigueur depuis le 1er janvier 2022, baptisée « réglementation environnementale 2020 », RE2020, non seulement favorise la conception bioclimatique des logements, réduit drastiquement leur consommation énergétique mais aussi diminue leur impact carbone en tenant compte de l'ensemble des émissions du bâtiment sur son cycle de vie, de la phase de construction à sa démolition : matériaux de construction, équipements, en passant par la phase d'exploitation : chauffage, eau chaude sanitaire, éclairage...
De plus, aujourd'hui, la promotion immobilière a pris à bras le corps la transition écologique en participant au recyclage urbain, en rebâtissant la ville sur elle-même, alors que le ZAN, Zéro Artificialisation Nette, va peu à peu contraindre le foncier disponible.

 

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Prendre des mesures efficaces rapidement  

 

Dans ces conditions, alors que l'offre locative dans l'immobilier ancien se raréfie, il convient d'accroître la production de logements neufs pour permettre aux investisseurs de retrouver un attrait à acheter un logement pour le mettre en location. « Il revient donc au gouvernement de prendre pleinement conscience que l'avenir du logement en France est étroitement lié à celui de l'immobilier neuf », résume les Promoteurs du Grand Paris. « Il doit, pour cela, prendre les mesures nécessaires pour remettre ce marché en ordre de bataille afin de répondre aux attentes des Français en matière de logement ». 
« Pour débloquer la situation actuelle, plusieurs mesures pourraient être prises rapidement. Ainsi, compte tenu de la hausse soudaine des taux de crédits immobiliers, on pourrait appliquer pendant une période limitée, par exemple un an, un doublement du PTZ pour les primo-accédants, ou mettre en place un crédit d'impôt de 2 % par an sur 6 ans, afin de compenser la désolvabilisation de l'acquéreur », propose Philippe Jarlot, Président des Promoteurs du Grand Paris. A voir si les différents constats de ces promoteurs franciliens et les mesures réclamées seront entendus, notamment à l'issue du CNR Logement, dont les différents travaux vont être progressivement rendus aux pouvoirs publics.

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