Alors que les loyers n'ont augmenté que de 1,3 % par an en moyenne au cours des cinq dernières années, pour s'établir à 13,91 €/m² pour les appartements et 11,92 €/m² pour les maisons à louer, Clameur, observatoire dédié à l'évolution des loyers du parc privé, a dressé un premier bilan du bouclier anti-inflation, c'est-à-dire un IRL, Indice de Référence des Loyers, capé à 3,5 %. 
Un bouclier qui est à « double-tranchant », selon Clameur, puisque si les ménages locataires sont ainsi protégés, les propriétaires-bailleurs prennent de plein fouet l'inflation de la taxe foncière sur les propriétés bâties, dont les bases ont été augmentées de 7 % par la loi de Finances pour 2023 et auxquelles s'ajouteront les décisions individuelles de collectivités locales sur les taux. 

La forte pression de la taxe foncière sur les propriétaires

Certaines communes ont déjà annoncé de très fortes hausses. Exemple à Grenoble dont le conseil municipal a voté une augmentation de 25 % de son principal taux de taxe foncière. « La capacité d'autofinancement des bailleurs se dégrade », analyse Clameur. 
Face à une rentabilité en capital et des prix qui augmentent davantage que les loyers, cela conduit à une contraction de la rentabilité locative. Les investisseurs ont ainsi tendance à plus miser sur une plus-value immobilière plutôt qu'une rentabilité locative raisonnable basée sur les loyers. A l'inverse, cette dernière est potentiellement plus élevée là où les prix des logements sont plus faibles. Mais la vacance locative et la fiscalité locale viennent largement amoindrir les stratégies d'investissement basées sur cette hypothèse. 

Lire aussi - Comment fixer le loyer d'un investissement locatif ?

Cette situation est largement due aux dispositifs de régulation du marché immobilier : encadrement des loyers, IRL capé sous l'inflation, blocage de loyers... « Le renforcement de la pression normative existante continuera de peser en ce sens », prévient Clameur, qui alerte « sur le caractère malsain et spéculatif d'un marché immobilier privé qui s'appuie davantage sur les plus-values à moyen terme, plutôt qu'une rentabilité raisonnable pour les bailleurs tout au long de la durée d'exploitation du bien ». En effet, selon Clameur, une bonne rentabilité soutient la capacité d'investissement pour l'entretien et l'amélioration de l'habitat, tandis que les revenus complémentaires réguliers pour la retraite sont pérennisés. L'observatoire attire d'ailleurs l'attention des pouvoirs publics sur l'augmentation des charges, particulièrement en copropriété, qui se fera à retardement, avec l'incidence du rattrapage des charges énergétiques par exemple.

Une offre locative en berne

Dans le même temps, Clameur note toujours une offre locative en berne mesurée par une rotation qui faiblit et l'allongement de la durée des baux : + 4 mois pour les baux d'appartements et + 6 mois pour les contrats de bail des maisons, à presque trois ans. « L'accès au logement et le parcours résidentiel doivent redevenir une préoccupation majeure des pouvoirs publics », prévient l'observatoire. Tous les indicateurs du marché clignotent : loyers, offre, fiscalité, taux d'emprunt... « Cette course d'obstacles pour les investisseurs privés se fait au détriment des plus modestes », alerte Clameur.

Attention aux fausses idées sur les zones touristiques et les résidences secondaires

Dans cette édition 2023 de son observation du marché locatif, Clameur a aussi tenu à montrer qu'analyser les phénomènes d'éviction de la population active des littoraux sur la seule base des locations courtes durée et du télétravail, sans prendre en compte le renforcement de la présence des retraités sur ces mêmes littoraux, tend à fausser l'analyse. 
Ainsi, des mesures visant à réduire le pourcentage de résidences secondaires sans se préoccuper du profil des nouveaux acquéreurs pourrait paradoxalement renforcer les mécanismes d'éviction : 
- Les actifs sur les littoraux sont souvent des employés avec des moyens réduits.
- A l'inverse, une part significative des retraités venant s'installer sur les littoraux le font en vendant un bien familial et bénéficient d'un patrimoine déjà établi. 
- Les mesures de densification ZAN, via le zéro artificialisation nette, pourraient aussi contribuer à renforcer cette compétition intergénérationnelle, par une limitation de l'offre, et donc une hausse des prix.