Alors que la demande pour du logement abordable ne cesse d'augmenter en raison de la décorrélation entre les revenus des Français et les prix de l'immobilier dans les grandes métropoles, le cabinet d'expertise, Xerfi, vient de publier une étude signée par Vincent Desruelles sous le titre : « Le marché des logements intermédiaires et abordables à l'horizon 2024 - Inflation, remontée des taux, décarbonation, nouveaux dispositifs : quelles perspectives pour les acteurs ? ».

 

Où en est le logement intermédiaire depuis la crise sanitaire ?

 

Une étude qui présente les prévisions de production de logements abordables en France dans un contexte où malgré des besoins élevés, l'offre progressera pourtant faiblement. « La production de ce type de logements a en effet reculé l'an dernier pour la première fois depuis la mise en place d'un régime spécifique pour le logement intermédiaire en 2014 » (ndlr : le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel créé en 2014). « La faute à la hausse des coûts et au recul de l'activité des promoteurs qui insèrent des logements abordables dans les programmes. La situation va cependant s'améliorer d'ici 2024. Les promoteurs y voient en effet un relais de croissance bienvenu », décrypte Vincent Desruelles. Un dynamisme soutenu également par les ambitions de CDC Habitat et In'li. 
L'auteur de l'étude précise que les pouvoirs publics, soutenus par des investisseurs institutionnels, ont en outre créé un cadre propice à ce marché. N'oublions pas non plus l'intérêt des investisseurs institutionnels pour cette classe d'actifs et la récente montée en puissance de nouvelles foncières comme par exemple Cronos. 
Reste que des difficultés demeurent : l'accès durci à la ressource foncière dans de nombreuses zones tendues, sur fond de fortes réticences à la densification ; mais aussi les coûts de construction qui s'envolent et les charges financières qui s'alourdissent pour les porteurs de projets. En point de mire, il y a aussi les objectifs de non-artificialisation des sols et de décarbonation du bâtiment, source d'inflation.

 

19 000 nouveaux logements intermédiaires en 2024

 

Dans ce contexte, la production de logements locatifs intermédiaires devrait atteindre 19 000 unités en 2024. La taille du parc de logements intermédiaires institutionnels sera de 124 000 unités fin 2024, d'après les prévisions du Cabinet Xerfi, tandis que le parc de logements dédiés à location sur le marché libre s'élevait à 7,6 millions d'unités fin 2021.

 

Quelle pertinence pour le BRS, Bail Réel Solidaire ?

 

Dans le même temps, Xerfi analyse la pertinence du dispositif du bail réel solidaire. Pour Vincent Desruelles, « le succès des premières vagues de commercialisation a levé les éventuels doutes concernant la pertinence du BRS, qui réduit considérablement le coût d'acquisition. De nombreuses collectivités, bailleurs sociaux et coopératives HLM mais aussi promoteurs immobiliers se sont peu à peu positionnés sur ce dispositif, participant à son récent essor ». 
Ainsi, toujours selon l'étude, le boom des programmes BRS va se matérialiser par une forte augmentation des livraisons en 2023 et 2024 et par le lancement de nouveaux programmes. Le BRS s'impose en effet comme un relais de croissance nécessaire pour les promoteurs, confrontés à une baisse de leurs ventes. L'intérêt des communes carencées en logements sociaux pour ce dispositif repose sur le fait que les BRS sont comptabilisés depuis 2018 dans l'inventaire de la SRU Solidarité et Renouvellement Urbains. Dans ces conditions, Xerfi anticipe un bond des livraisons de logements en BRS avec un parc de plus de 11 000 unités fin 2024, contre environ 600 en 2022. Lire aussi - Le BRS, c'est quoi ?

 

Comment financer le logement abordable ?

 

Si la pertinence du BRS n'est plus à prouver, reste à surmonter les difficultés de financement plus globales du logement abordable au sens large, alors que le modèle économique des acteurs repose principalement sur les loyers perçus issus de leur parc de logements et, de façon plus marginale, sur les revenus liés à l'accession à la propriété. 
Désormais, la majorité des nouveaux logements réalisés résulte d'acquisitions de programmes en VEFA neufs en bloc réalisées auprès de promoteurs. Malgré les aides publiques : TVA réduite, prêts aidés, crédit d'impôt, le financement des logements intermédiaires constitue l'un des principaux défis à surmonter pour les bailleurs sociaux et institutionnels. Dans ce contexte, ils diversifient leurs sources de financement. Outre les dispositifs traditionnels : autofinancement via la vente d'une partie du parc, prêt bancaire, émissions d'obligations..., ils misent également sur les investisseurs traditionnels en structurant, à travers le lancement de fonds et de foncières, une offre susceptible de les attirer. « Une tendance qui consacre la financiarisation progressive du logement intermédiaire mais que l'inflation vient bousculer car les investisseurs attendent désormais des rendements plus élevés », conclut Vincent Desruelles.