C'est inédit depuis 25 ans. Le cycle baissier dans le logement neuf, amorcé dès 2019, et accéléré par la crise sanitaire, se transforme, depuis la mi-2022, en une crise majeure. En effet, selon Adéquation, au début de cette année, une crise de la demande, dont les prémices se sont fait sentir dès le début de 2022, percute cette crise de l'offre. La raison ? La hausse des taux d'intérêt et les difficultés d'accès aux crédits limitent fortement l'expression d'une demande, pourtant présente. 
A l'échelle nationale, on compte ainsi près de - 40 % de logements réservés au premier trimestre 2023, en comparaison du premier trimestre 2022. Cet effondrement des ventes est notable sur l'ensemble des grandes métropoles françaises, les ventes baissant jusqu'à - 80 % selon les régions : exemples - 28 % dans la Métropole Aix Marseille, - 70 % dans Toulouse Métropole et même - 80 % dans Bordeaux Métropole. 

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Une tendance qui se confirme d'après les indicateurs avancés d'Adéquation au terme des cinq premiers mois de 2023. Le cabinet d'analyses du logement neuf comptabilise 72 500 logements neufs vendus en promotion immobilière aux particuliers sur les douze derniers mois. Une tendance en baisse de - 32 % par rapport à fin mai 2022. Ce sont notamment les ventes aux investisseurs qui continuent de diminuer. Avec un volume inférieur à 10 000 logements achetés pour louer à fin mai 2023, cela représente une chute de 52 %. 
Dans le même temps, les mises en vente régressent à l'image de l'Ile-de-France où la baisse est de 18 % par rapport à mai 2022 avec « seulement » 18 000 appartements neufs commercialisés en un an. Malgré le recul des mises en vente, faute d'acheteurs, les stocks se reconstituent : le nombre de logements neufs disponibles à la vente sur une année progresse de 13 %, avec un volume qui atteint près de 97 000 logements à fin mai 2023.
Cela se traduit par un fort recul des mises en chantier sur un an. A fin avril 2023, 354 200 logements ont été commencés dans l'hexagone, cela représente une chute de 8 %. Cette baisse quasi-généralisée est surtout visible dans les grandes agglomérations de Bordeaux : - 20 %, Paris : - 14 %, Aix-Marseille : - 11 %, Strasbourg : - 10 %, Lyon : - 8 %.

Quelles solutions pour relancer le logement neuf ?

« Les difficultés révélées par les chiffres font écho à de nombreuses contraintes qui freinent ou pèsent sur l'activité immobilière, que ce soit sur l'offre, comme sur la demande », analyse le cabinet Adéquation, que ce soit côté promoteurs ou côté acheteurs. Côté opérateurs, les coûts de production et la résistance à la baisse des prix fonciers, d'autant plus que les enjeux en la matière se complexifient à cause du ZAN, Zéro Artificialisation Nette, alors que les logements ne se vendent plus, apparaissent structurants pour la filière.
« Les vecteurs de commercialisation mutent également, avec l'installation durable et renforcée des investisseurs institutionnels et la limitation durable du volume de ventes au détail », souligne Yann Gérard, directeur national Adéquation.
Côté demande, la hausse des taux et la difficulté d'accès aux crédits immobiliers, dans un contexte de hausse constante des prix des logements neufs, désolvabilise les ménages ; quand les opportunités pour les investisseurs particuliers devraient continuer de se réduire avec l'annonce de la disparition du dispositif Pinel fin 2024. 
« Dans ce cadre, la mutation de la filière de promotion immobilière va et devra s'accélérer, pour répondre à un défi dans ce contexte de crise, celui du modèle économique de la promotion immobilière : produire davantage sur l'existant comme sur des friches et en entrées de ville par exemple ; via notamment des programmes nationaux tels que Action coeur de ville 2 et en réhabilitation, diversifier les produits locatifs vendus en bloc : locatif intermédiaire, résidences gérées, Built-to-Rent... ; expérimenter des montages hybrides pour l'accession à la propriété et les modèles répondant aux nouveaux usages ; s'adapter au renouvellement des politiques foncières des collectivités », envisage Clémence Peyrot, directrice régionale Occitanie Adéquation. Cela pourrait passer par du leasing et de l'emphytéose privée, des outils de démembrement foncier, ou encore des baux à construction et le renforcement du BRS, Bail Réel Solidaire. De quoi redynamiser l'accès à l'achat immobilier neuf.