Depuis plusieurs années, le marché de l'immobilier neuf dans la Métropole Rouen Normandie connaissait une activité effervescente, avec plus de 1 000 mises en vente par an depuis 2019. La région avait réussi à absorber cette offre grâce à une forte présence d'investisseurs. Or, depuis septembre 2022, une tendance inquiétante a émergé : le marché s'est ralenti de manière significative, en raison d'une chute drastique de l'offre neuve, rapporte le Grecam, Groupe de Recherche sur l'Economie de la Construction et de l'Aménagement, dans sa dernière note de conjoncture sur l'immobilier neuf en Normandie.

 

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En effet, au premier semestre 2023, seulement 280 logements neufs ont été mis en vente, comparés à 725 à la même période en 2022. Cette contraction notable s'explique principalement par les difficultés rencontrées par les promoteurs pour obtenir des permis de construire. Cette situation a eu un impact sur la dynamique globale du marché immobilier neuf dans la région.
L'offre neuve reste principalement concentrée dans les villes de la première couronne de Rouen, avec seulement 22 programmes sur les 71 en cours de commercialisation situés à Rouen même. Pourtant, il existe un stock important de logements neufs, 43 %, dans Rouen intra-muros, avec des défis pour l'écoulement des biens haut de gamme, en particulier les grandes surfaces dont les prix dépassent les 400 000 euros.

 

Chute drastique des ventes d'appartements neufs à Rouen et sa métropole

 

En ce qui concerne les réservations de logements neufs dans Rouen même, elles sont en baisse considérable, avec seulement 170 ventes au premier semestre 2023, comparées à 785 au premier semestre 2022. Au total, 679 ventes ont été enregistrées dans l'ensemble de la métropole de Rouen au premier semestre 2023, ce qui représente une diminution de 53 % en un an. A la fin du premier semestre 2023, le stock s'élevait à 980 lots et devrait, en théorie, s'écouler en environ 17 mois.
En termes de prix, on observe une hausse significative, avec un prix moyen au mètre carré de 4 133 euros à Rouen Métropole en juin 2023, soit une augmentation de 7,85 % en un an. Le Grecam a repéré trois catégories de produits proposés sur le marché de Rouen Métropole :
- Haut de gamme : principalement situé à Rouen centre, Bihorel, Bois-Guillaume et Mont-Saint-Aignan, avec des prix affichés entre 4 500 et 5 500 €/m².
- Milieu de gamme : localisé dans les quartiers moins recherchés de Rouen et dans les communes de la Rive Gauche, avec des prix allant de 3 500 à 4 500 euros par mètre carré.
- Entrée de gamme : disponible dans les communes de la seconde couronne, avec des prix inférieurs à 3 500 €/m², souvent éligibles à la TVA réduite.
Les appartements de deux ou trois-pièces sont les typologies les plus proposées par les promoteurs, attirant une part significative d'investisseurs bénéficiant du dispositif Pinel, au sein des 41 communes de la métropole rouennaise situées en zone B1. Un stock de grandes surfaces, environ 250 appartements neufs de quatre et cinq-pièces dans Rouen Métropole, a du mal à trouver preneur au-delà de 350 000 euros, en raison des difficultés de solvabilité des acheteurs.
En conclusion, le marché de l'immobilier neuf à Rouen et sa métropole traverse actuellement une période de transformation et de réajustement. Les contraintes liées aux permis de construire, la concentration de l'offre dans certaines zones, et les variations de prix ont contribué à cette situation, à laquelle il faut ajouter les difficultés récentes des ménages sur le marché du crédit immobilier. A voir donc comment le marché rouennais évoluera dans les mois à venir, dans ce contexte, et comment les acteurs du secteur s'adapteront à ces nouveaux défis.