Succès grandissant pour l'immobilier neuf en Normandie

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10 ans après la création de l’Observatoire Olonn, l’immobilier neuf en Normandie ne s’est jamais aussi bien porté. Retour sur ce succès du marché du neuf en Normandie.

immobilier neuf Caen
Comme ici à Caen ou à Rouen et Le Havre, l'immobilier neuf en Normandie connaît un réel succès qui ne cesse de s'amplifier ces dernières années. © Shutterstock

10 ans après la création de l’Observatoire Olonn, l’immobilier neuf en Normandie ne s’est jamais aussi bien porté. Retour sur ce succès du marché du neuf en Normandie.

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Avec plus de 3 800 ventes de logements neufs l’an dernier en Normandie, l’immobilier neuf du Havre à Caen en passant par Rouen a battu un record. Un succès quantifié grâce au travail de l’Observatoire du Logement Neuf en Normandie, Olonn, qui célèbre ses 10 ans, réunissant désormais 63 adhérents voulant en savoir plus sur les évolutions du marché.

En dix années, créé à l’initiative de la Fédération des Promoteurs Immobiliers et de l’Union des Aménageurs de Normandie, Olonn a permis d’observer au plus près la production de logements neufs et des lots aménagés en Normandie contribuant ainsi à accompagner les collectivités dans leur stratégie d'orientation, de programmation, de mise en œuvre et de suivi de la politique de l'habitat. « A l’heure d’enjeux majeurs pour nos professions tels que la Réglementation Environnementale 2020 ou encore la lutte contre l’artificialisation des sols (sobriété foncière), face au manque de logements pour nos concitoyens et aux évolutions d’usage, il est primordial d’observer notre activité afin de répondre le plus justement possible aux besoins identifiés », décrit Guillaume Basile, président d’Olonn et directeur d’agence Kaufman & Broad.

 

Etudier le marché du logement neuf en Normandie 

 

En 10 ans, le marché immobilier neuf en Normandie a vu ses ventes évoluer passant d’un marché de la promotion immobilière d’environ 1 500 ventes nettes il y a 10 ans à 3 800 logements en 2021. 

Forte demande pour du logement étudiant

Plusieurs facteurs expliquent ce phénomène : d’une part sur les 10 années passées, le besoin en logements a évolué avec l’arrivée de nouveaux étudiants sur la région, grâce notamment à l’ouverture de cursus de formation attractifs, le vieillissement de la population mais aussi le desserrement des ménages : il y a 10 ans la taille moyenne d’un ménage était de 2,24 occupants, contre 2,17 en 2019, un chiffre en constante baisse selon l’Insee. 

Accroissement de la population à loger en Normandie

L’Insee parie d’ailleurs sur un nombre de 100 000 ménages supplémentaires en 2030 en Normandie, soit un gain de 7 000 ménages par an en moyenne. Le rythme de progression des ménages, bien qu’en ralentissement, serait quatre fois supérieur à celui de la population normande. Cette croissance continuerait d’être largement portée par le vieillissement de la population.

 

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Appartement neuf et terrain à bâtir : les enjeux des 10 prochaines années

 

Malgré ce record de ventes d’appartements neufs en Normandie, des difficultés sont tout de même observées. Dans un contexte de difficulté d’obtention des permis de construire et de rareté du foncier, accentué par la non-acceptabilité des projets par les riverains, les enjeux de densité, d’étalement urbain, l’acte de construire est au cœur des débats, comme ailleurs sur le territoire national.

Une préoccupation renforcée par la pandémie et la volonté de nombreux ménages d’occuper un logement bénéficiant d’un extérieur, idéalement une maison plus spacieuse avec un jardin. Une équation complexe mais pour laquelle les aménageurs œuvrent un peu plus chaque année en proposant notamment des parcelles de terrains dont la taille ne cesse de diminuer : 800 m² en moyenne en 2012 contre 600 m² à ce jour. La taille des terrains à bâtir a ainsi perdu un quart de sa superficie en dix ans. 

 

Des projets immobiliers de plus en plus mixtes

 

Mais cela ne résout pas tout. Les aménageurs concourent à cette sobriété foncière en créant de plus en plus d’opérations mixtes, incluant terrains à bâtir et macro lots destinés à être revendus pour l’essentiel aux promoteurs et pour une plus petite partie aux opérateurs sociaux pour réaliser des maisons de ville, des logements intermédiaires et des logements collectifs. Ainsi, en 2021, les aménageurs ont vendu 2 388 lots pour des maisons individuelles auxquels il faut ajouter 1 266 logements supplémentaires via ces macro lots. 

 

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L’exception de l’immobilier neuf en Normandie

 

Bien que l’envolée des prix sur le marché immobilier neuf comme ancien, s’observe ici aussi, la Normandie profite d’une attractivité grandissante de par son cadre de vie, ses plages et stations balnéaires renommées, sa proximité avec Paris, un atout d’ailleurs renforcé suite à la pandémie, ses filières d’emplois et des prix de l’immobilier accessibles en comparaison avec d’autres régions. Par exemple, le prix moyen d’un appartement neuf est de 5 000 €/m² hors parking sur Nantes Métropole ou encore 4 600 €/m² sur Rennes Métropole au deuxième trimestre 2022, tandis que cela reste bien moindre dans les grandes villes normandes.
Pour toutes ces raisons, la Normandie figure depuis quelques mois parmi les seules régions à bénéficier d’une activité soutenue en termes de ventes mais aussi de reprise des mises en vente : + 3 700 nouveaux logements commercialisés l’an dernier, quand les autres régions voient un repli du marché, tant en niveaux de ventes qu’en renouvellement de l’offre. 
Pour Olonn, cette reprise de l’activité doit être l’occasion pour les collectivités de se saisir de cette opportunité pour continuer à accompagner la production de logements et accueillir ainsi de nouveaux ménages qui s’installeront de façon durable sur le territoire. 
D’où cet appel des professionnels normands de la promotion immobilière et de l’aménagement pour « renforcer la diversité de l’offre en proposant des formes complémentaires : appartements en résidence collective, petits logements en réponse au vieillissement de la population et à l’accueil d’étudiants et jeunes actifs, des maisons de ville denses, produit phare depuis la pandémie, sans oublier une offre de maisons individuelles en secteur périurbain », car Olonn le rappelle « l’acte de construire est noble, utile et nécessaire ». « Transition énergétique, mixité d’usage, sobriété foncière et densification urbaine… autant de défis à relever pour satisfaire les besoins en logements sur notre territoire », conclut Guillaume Basile.

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