« On vous l'avait bien dit ! », une crise profonde et persistante touche le secteur de la promotion immobilière en France, comme en témoignent les chiffres alarmants publiés par la Fédération des Promoteurs Immobiliers, FPI. L'année 2023 est marquée par une contraction généralisée du marché du logement neuf, avec des chiffres inquiétants à tous les niveaux, tant du côté de l'offre que de la demande.

 

Construction neuve en 2023 : de moins en moins d'offre

 

Avec seulement 186 200 autorisations de logements neufs collectifs, l'année 2023 se positionne parmi les pires années pour le logement collectif. Les autorisations de logements collectifs ont chuté de 23 % entre 2022 et 2023, atteignant des niveaux comparables à ceux de 2020, année du black-out en marge de la crise sanitaire. Cette baisse est significative par rapport à la moyenne annuelle de 458 000 logements autorisés entre 2015 et 2018, dont 241 000 logements collectifs. « La disparition progressive de l'offre aggrave la pénurie de logements, alimentant une crise durable », prévient la FPI.
Même autorisés, les projets ne se concrétisent pas forcément, avec seulement 135 400 logements collectifs commencés sur l'année. Quant au nombre de logements neufs mis en vente au quatrième trimestre 2023, il chute de plus de moitié par rapport à 2022, avec seulement 12 000 logements neufs mis en vente en trois mois. Les trimestres de 2023 sont ainsi de plus en plus catastrophiques pour terminer à un peu plus de 70 000 logements commercialisés en un an. Le nombre de lancements commerciaux de l'année 2023 ne représente plus que la moitié du volume des mises en vente de l'année 2017.

 

Demande : des acquéreurs de moins en moins nombreux

 

En parallèle à la diminution de l'offre, la demande montre également des signes de fort déclin. En 2023, moins de 100 000 logements collectifs neufs ont été vendus, bien en deçà des 160 000 logements habituels en période normale. Les ventes aux particuliers s'érodent trimestre après trimestre, atteignant trois fois moins leur niveau d'avant la crise du Covid au quatrième trimestre 2023.
Sur un an, malgré une hausse de 11,5 %, les ventes en bloc (CDC-Habitat, Action Logement, logement social) ne compensent pas la chute des ventes au détail, qui enregistre une baisse significative de 38,4 %. Les réservations au détail chutent de plus d'un tiers sur un an, avec une division par deux des ventes aux investisseurs particuliers. En 2023, on assiste à un effondrement des ventes aux investisseurs particuliers de plus de 70 % par rapport à 2017, impactant fortement le parcours résidentiel.

 

Les perspectives incertaines de l'immobilier neuf

 

La situation n'a jamais été aussi critique, d'après la FPI. Le délai d'écoulement de l'offre commerciale continue de s'allonger, dépassant les 21 mois, en raison de la chute drastique de la demande. Aucune métropole n'affiche des délais d'écoulement inférieurs à 12 mois et ces délais s'allongent constamment depuis un an.

 

Des facteurs contributifs à la crise de l'habitat neuf

 

Plusieurs facteurs contribuent à cette crise structurelle, rapporte la FPI, notamment la hausse des taux d'intérêt, les critères restrictifs du Haut Conseil de Stabilité Financière en matière de crédit immobilier, les annonces gouvernementales concernant la fin programmée du dispositif Pinel ou le recentrage du PTZ. Tous ces éléments agissent comme des blocages sur le marché du logement collectif neuf.
La FPI souligne que malgré la conjoncture catastrophique sur l'offre et la demande, les prix du logement collectif neuf au détail ne baissent que marginalement, avec une hausse de 0,2 % en un an, atteignant 4 874 €/m². Cette situation remet en question la stratégie du gouvernement qui mise sur une baisse des prix pour stimuler le marché, analysent les promoteurs.

 

Appel à l'action pour loger les Français

 

Pascal Boulanger, président de la FPI France, a profité de la présentation de ces chiffres pour une nouvelle fois tirer la sonnette d'alarme en affirmant que la conjoncture actuelle ne laisse entrevoir aucun signe d'un retournement favorable dans les six prochains mois. Il considère que le logement neuf, soumis à des contraintes externes conjoncturelles telles que la hausse des taux et des coûts, vit désormais une crise structurelle. Cette crise alimente elle-même d'autres crises, avec une baisse des ventes conduisant au gel ou à l'abandon d'opérations nouvelles, annonçant une pénurie de logement à moyen terme.
Crise structurelle entraînant aussi des faillites et des plans de licenciements dans le secteur. Il souligne également le fait que les Français sont de plus en plus contraints de renoncer à un emploi faute de trouver un logement, mettant le secteur de la construction neuve face à un marché sans offre et sans demande.

 

Nouvel appel lancé au gouvernement

 

S'adressant directement au Premier Ministre, Pascal Boulanger demande des actions concrètes sur l'offre, mais surtout sur la demande. Il appelle le nouveau ministre du Logement, Guillaume Kasbarian, « le ministre de la dernière chance », soulignant que ses décisions doivent éviter que la crise du logement ne se transforme en une crise sociale incontrôlable.
Face à ces mauvais chiffres, l'Alliance pour le logement exprime sa colère, partageant l'avis de Pascal Boulanger selon lequel le problème du logement neuf réside dans la demande plutôt que dans l'offre. Le président de la FPI reconnaît une prise de conscience du gouvernement sur la crise du logement mais regrette des mesures déconnectées de la réalité du marché, alertant sur une « chute cataclysmique » des ventes alors que plus de 100 000 logements sont toujours bloqués en stock. La crise persistante dans le secteur de la promotion immobilière en France nécessite des actions immédiates et coordonnées pour éviter des conséquences sociales graves, conclut Pascal Boulanger.