La livraison d'un bien immobilier acheté sur plan est très attendue par l'acquéreur ; mais il ne doit pas oublier de réceptionner aussi les parties communes de son immeuble neuf. Voici comment assurer la livraison des parties communes d'un logement neuf. 

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Au moment de la livraison d'un logement neuf acheté sur plan, via un contrat en VEFA, Vente en Etat Futur d'Achèvement, l'acquéreur dispose de 30 jours pour signaler par lettre recommandée les réserves ; mais bien souvent, le nouveau propriétaire oublie de réceptionner les parties communes de sa future copropriété. Cette étape de l'achat sur plan est pourtant importante, au risque de pénaliser l'ensemble de la copropriété à terme. 

Définition : la livraison des parties communes en VEFA, c'est quoi ?

Quand on acquiert un logement au sein d'une copropriété neuve, on obtient une partie privative : son appartement, ainsi qu'une part, au tantième, des parties communes. C'est le règlement de copropriété qui indique dès la signature du contrat de vente ce qui est intégré dans les parties communes de l'immeuble neuf. 

En général, on trouve dans les parties communes d'un programme neuf : l'ascenseur, les cages d'escalier, les halls d'entrée, les boîtes aux lettres mais aussi les espaces verts, les parkings, les portails et accès au sous-sol, le local vélos, le local poubelles, les interphones, visiophones et autres équipements de sécurité... sans oublier les équipements énergétiques comme la chaudière collective, les compteurs d'eau, les panneaux photovoltaïques, les bornes de recharge électrique... 

Comment se passe la livraison dans un immeuble neuf ?

Pour le courtier en syndic, Syneval, il existe des démarches à accomplir pour bien réceptionner la livraison des parties communes d'une copropriété neuve. En effet, lorsque l'on achète un bien en Vente en Etat Futur d'Achèvement, la livraison des espaces communs n'est pas simple. 

Beaucoup de copropriétaires y accordent peu d'importance préférant se concentrer sur les parties privatives alors que les conséquences de malfaçons sur les parties communes sont souvent sans commune mesure. 

D'autant que ces dernières années, les bâtiments nouvellement construits intègrent des éléments d'équipement collectifs de plus en plus nombreux et complexes, nécessitant des compétences techniques et juridiques très pointues pour en vérifier le bon fonctionnement.

 

Que faire avant la livraison de l'immeuble neuf ?

 

Avant même la remise des clés aux copropriétaires de leur logement, le promoteur immobilier nomme un syndic dit « provisoire ». Afin d'éviter qu'il assure seul la livraison des parties communes et commette des oublis qui pourraient coûter cher au syndicat des copropriétaires par la suite, les futurs habitants de l'immeuble devront préalablement contacter le promoteur pour qu'il effectue la première assemblée générale avant la livraison.

 

Est-ce que la visite de pré-livraison est obligatoire ?

 

Tant la visite de contrôle des cloisons que la pré-livraison peuvent être programmées avant la livraison finale afin de surveiller l'avancement du chantier. La visite de contrôle des cloisons intervient entre six et neuf mois avant la remise des clés, se concentrant sur la vérification du gros-oeuvre. Quant à la pré-livraison, elle se déroule environ un mois avant la livraison définitive. Il faut noter que participation à la visite de pré-livraison n'est pas obligatoire, mais de nombreux promoteurs immobiliers, en particulier ceux engagés dans une démarche de labellisation telle que NF Habitat, la recommandent en vue de l'obtention de la certification.

 

Qui réceptionne les parties communes ?

 

Dans le cadre d'un achat en VEFA, le promoteur immobilier doit bien sûr être présent lors de la livraison des parties communes. En effet, c'est lui qui devra réaliser ou faire réaliser les réparations pour lever les réserves. Le syndic provisoire, représentant légal des copropriétaires, est également associé à la livraison des parties communes.

Assistance et expert en cas de défauts et malfaçons

C'est lui que va être chargé de relever et notifier les malfaçons et réserves dans les parties communes. Il est donc conseillé de vérifier qu'il n'y ait pas de conflit d'intérêt entre lui et le promoteur immobilier. D'où aussi le conseil de faire intervenir un expert en travaux et en bâtiment neuf pour assurer la livraison. 

 

La livraison des parties communes au syndic de copropriété de plus en plus complexe

Le rôle du syndic provisoire est de signer l'acte de livraison de l'immeuble nouvellement construit, mais en aucun cas de garantir le bon fonctionnement des éléments d'équipements collectifs de l'immeuble. En effet, compte tenu de la complexité des ouvrages exécutés : ascenseurs, portes de garages, contrôle d'accès, pompe de relevage, VMC à double flux, station de chauffage avec panneaux solaires..., les syndics, et encore plus les copropriétaires, ne disposent pas d'une compétence technique suffisamment aboutie, pouvant assurer la vérification des ouvrages proposés par le promoteur lors de la livraison de l'immeuble. Il est donc conseillé de se faire assister par un maître d'oeuvre ou un bureau d'études spécialisé dans cette démarche.
Cette assistance représente une véritable assurance pour les copropriétaires et le syndic d'immeuble. En effet, la présence d'un maître d'oeuvre extérieur permet de prévenir d'éventuels contentieux en faisant notamment jouer la garantie de parfait achèvement. Cette assistance technique pourra être votée lors de la première assemblée générale ou bien à défaut le conseil syndical pourra se faire également assister par un conseil de son choix, comme le prévoit l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Peut-on refuser livraison des parties communes ? Qui s'occupe d'émettre les réserves ?

C'est le syndic de copropriété qui doit spécifier les éventuelles réserves observées dans les parties communes. En tant que simple copropriétaire, vous n'avez pas ce droit. C'est donc le syndic qui va transmettre l'information sur les malfaçons repérées sur le procès-verbal de livraison des parties communes. C'est, en revanche, aux copropriétaires, de vérifier que l'ensemble des réserves relevées par les experts soient bien intégrées au procès-verbal.

Le promoteur a ensuite une année maximum pour corriger et réparer les réserves dans le cadre de la garantie de parfait achèvement. Une mise en demeure est alors possible en cas de contentieux. Une assignation portée par le syndic de copropriété qui devra être votée à la majorité en assemblée générale. 

 

Après la livraison des parties communes, quel rôle pour le syndic provisoire ?

Une fois livrée, le syndic provisoire a pour rôle de « mettre en route » la résidence. C'est à lui que revient les signatures des contrats de fluides : eau, électricité, gaz..., indispensables à l'habitabilité de l'immeuble. Il est donc conseillé aux copropriétaires d'entrer en contact avec le syndic provisoire, afin de vérifier ces éléments.

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Ce syndic provisoire devra aussi gérer tout ce qui a trait au budget et à l'administration de l'immeuble en veillant à optimiser les charges. Il s'agit d'assurer la mise en place de la comptabilité de l'immeuble, mais aussi de choisir les fournisseurs et d'exécuter les premiers appels d'offres. Le syndic se doit aussi de souscrire les contrats d'assurance de l'immeuble et éventuellement ceux de maintenance. Il devra également veiller au bon fonctionnement du conseil syndical et effectuer le recrutement du personnel de l'immeuble le cas échéant.
Du coup, attention, les copropriétaires doivent être vigilants sur les durées respectives des contrats signés auprès des prestataires : elles ne doivent pas excéder la durée du mandat du syndic provisoire. En revanche, si le contrat de syndic est reconduit lors de la première assemblée générale, le syndic peut tout à fait signer des contrats pour la copropriété allant au-delà de la durée de son mandat, sous réserve de l'acceptation de l'assemblée générale de copropriété.

Pour rappel : le syndic de copropriété assure la gestion de l'entretien des parties communes, tandis que toutes les décisions impactant la copropriété sont prises par le syndicat des copropriétaires lors des assemblées générales.

 

Quel délai pour la livraison des parties communes ?

 

Avant même de parler de la possible livraison d'un appartement neuf, il faut que les parties communes soient accessibles. Concrètement, pour pouvoir être livré, un immeuble neuf doit être équipé d'un escalier et/ou d'un ascenseur permettant d'accéder à l'ensemble des appartements du bâtiment. Les parties communes doivent également être pourvues d'un éclairage adéquat. En revanche, à propos des abords d'un programme neuf et d'autres équipements des parties communes, le promoteur peut profiter d'un délai de parachèvement supplémentaire.

 

Quel délai pour signaler les réserves des parties communes d'un logement neuf ?

 

Une fois le procès-verbal établi le jour de la livraison entre le syndic provisoire et le promoteur, il y a encore un délai d'un mois pour compléter les réserves et malfaçons repérées dans les parties communes. Une simple lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur et au syndic de copropriété permet de notifier ces réserves. Le promoteur a ensuite une année pour lever les réserves dans les parties communes. Si tel n'est pas le cas, le syndic envoie d'abord une lettre de relance, puis une mise en demeure, avant de s'adresser à la justice en dernier recours.

En conclusion, comme les copropriétaires ne peuvent pas assister à la livraison entre le promoteur et le syndic provisoire, ni émettre directement des réserves à propos des parties communes, il est conseillé de désigner un expert pour accompagner le syndic dans les opérations de livraison des parties communes, une décision à faire valider dès la première assemblée générale des copropriétaires.