À l'horizon 2050, la région Occitanie devra faire face à une croissance exponentielle du nombre de ménages, imposant des efforts majeurs en matière de construction de logements neufs, en particulier dans les métropoles de Toulouse et Montpellier. C'est ce que révèlent les dernières projections publiées par l'Insee et la DREAL Occitanie dans une étude conjointe présentée en ce mois de mai 2025.

Peut-on vraiment loger 570 000 nouveaux ménages en Occitanie d'ici 2050 ?

En 2021, l'Occitanie comptait 5,9 millions d'habitants répartis au sein de 2,8 millions de ménages. Si les tendances récentes se poursuivent, 570 000 ménages supplémentaires devraient s'installer dans la région d'ici 2050, soit une augmentation de 20 % en 29 ans. Cette croissance du nombre de ménages : + 20 %, serait nettement plus rapide que celle de la population : + 11 %, un phénomène principalement imputable à l'évolution des modes de cohabitation et au vieillissement de la population.
La Haute-Garonne et l'Hérault seraient en première ligne, concentrant à elles seules 63 % des nouveaux ménages. La métropole toulousaine, en particulier, attire déjà chaque année près de 6 000 nouveaux habitants, confirmant son dynamisme et sa capacité d'attraction. Lire aussi - Comment devenir propriétaire à Toulouse ?

Décohabitation, nouveaux arrivants... une nouvelle organisation des foyers

Les modes de vie évoluent et modifient en profondeur la typologie des ménages. D'ici 2035, le nombre de personnes vivant seules devrait dépasser celui des ménages en couple, une première historique pour la région. En 2050, les personnes seules représenteront 45 % des ménages, contre 42 % pour les couples. Par comparaison, elles ne représentaient que 39 % en 2021.
Cette transformation s'explique par des séparations plus fréquentes, des mises en couple plus tardives, un vieillissement accru de la population et une baisse de la natalité. Résultat : la taille moyenne des ménages continue de baisser, passant de 2,19 personnes en 2010 à 1,91 en 2050.

L'Occitanie a-t-elle les moyens de bâtir 37 000 logements par an d'ici 2035 ?

Pour accompagner cette mutation sociale et démographique, la région devra produire en moyenne 37 000 logements neufs par an entre 2021 et 2035, puis 17 000 par an entre 2035 et 2050. Ce rythme est nécessaire non seulement pour loger les nouveaux ménages, mais aussi pour répondre aux enjeux du mal-logement, au renouvellement du parc existant, aux résidences secondaires et aux logements vacants.
À l'échelle régionale, selon les estimations de l'Insee, 37 000 logements seront donc nécessaires en moyenne chaque année jusqu'en 2035. Or, en 2024, seulement 31 500 logements ont été mis en chantier, un chiffre en baisse continue depuis le pic de 2017 (46 700), et qui ne couvre que 75 % des besoins estimés. D'où un déficit chronique qui se poursuit.

Logements neufs en Occitanie : peut-on construire sans artificialiser ?

Face aux objectifs fixés par la loi Climat et Résilience, avec le zéro artificialisation nette, ZAN d'ici 2050, la région devra dans le même temps poursuivre ses efforts de densification. Le nombre de logements construits devra augmenter sans pour autant consommer davantage d'espace. Cela implique de réduire la surface moyenne consommée par logement de 960 m² en 2021 à 850 m² en 2050, un effort de densification important à réaliser dès la prochaine décennie, calcule l'Insee.

L'immobilier neuf à Toulouse et Montpellier en première ligne

C'est dans les bassins de vie toulousain et montpelliérain que les besoins seront les plus pressants. D'ici 2050, 191 000 logements supplémentaires seront nécessaires dans le seul bassin de Toulouse, soit une hausse de 32 % par rapport à 2021. L'axe méditerranéen ainsi que le nord et l'est du bassin toulousain connaîtront également une forte demande, liée à l'attractivité économique et climatique de ces territoires.
L'étude pointe toutefois plusieurs pistes pour réduire la pression sur la construction neuve : remise sur le marché de logements vacants, transformation de résidences secondaires en résidences principales, ou encore réhabilitation de bâtiments existants. À titre d'exemple, une réduction d'un point du taux de vacance permettrait d'économiser jusqu'à 4 700 logements à construire par an en Occitanie.
Reste que face à ces défis démographiques et écologiques qui s'annoncent, la planification urbaine en Occitanie, notamment autour de Toulouse et Montpellier, doit dès à présent conjuguer construction, densification et sobriété. L'enjeu : anticiper la demande en logements tout en respectant les équilibres territoriaux et environnementaux.