Le Haut Conseil à la Stabilité Financière, HCSF, comprenant des représentants du ministère de l'Economie, Bruno Lemaire lui-même, le ministre de l'Economie et du gouverneur de la Banque de France, vient de décider des ajustements aux normes régissant l'octroi de crédits immobiliers par les banques. Ces mesures visent à assouplir les règles et à faciliter l'accès au crédit immobilier. Cependant, certains experts n'ont pas attendu longtemps pour juger que ces mesures sont insuffisantes pour résoudre les problèmes actuels du marché immobilier, alors que la production de crédits a reculé de 40 % au premier trimestre. 

 

Emprunter sera toujours compliqué mais moins pour les investisseurs

 

En effet, si les critères d'endettement : 35 % maximum assurance incluse, et de durée de crédit : 25 ans maximum + 2 ans dans l'immobilier neuf, n'ont pas été modifiés, ces assouplissements sont davantage des évolutions techniques à la marge, qui devraient être sans effet sur la production de crédits immobiliers.

 

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L'un des aménagements concerne la possibilité pour les banques de déroger à ces normes pour 20 % de leurs dossiers. Cette dérogation ne sera plus mesurée sur un seul trimestre, mais sur une période de 9 mois glissants, offrant ainsi plus de flexibilité aux banques. De plus, la part de dérogation pouvant être consacrée à des projets locatifs ou de résidences secondaires est augmentée de 4 % à 6 %.

Cependant, ces mesures sont critiquées pour ne pas être suffisantes face à la situation actuelle du marché immobilier. Le nombre de prêts immobiliers accordés est en baisse constante depuis plus de 6 mois et atteint son plus bas niveau depuis 10 ans. Certains experts déplorent le fait que le HCSF n'ait pas autorisé une prise en compte réaliste des revenus locatifs dans le calcul du taux d'endettement, ni une évaluation du reste à vivre des ménages concernés en relation avec le plafond de taux d'endettement fixé à 35 %.
Autre regret que ces normes strictes s'appliquent exclusivement aux crédits immobiliers, alors que seuls 6,2 % des ménages surendettés sont des propriétaires accédants, selon les données officielles de la Banque de France. Certains acteurs du marché, tels qu'Olivier Lendrevie, président de CAFPI, proposent des mesures plus souples pour fluidifier le marché du crédit, telles que la simplification des dérogations, la meilleure association du taux d'endettement au reste à vivre et la considération des revenus locatifs comme affectés uniquement au remboursement du crédit.

 

De quoi booster les investissements Pinel avant sa disparition

 

Réactions mitigées aussi pour Cécile Roquelaure, directrice des études chez Empruntis, qui souligne que ces ajustements offrent une certaine souplesse aux investisseurs, mais que leur utilisation reste complexe et leur impact sera limité. Par exemple, sur une banque effectuant 100 dossiers de crédit au cours d'un trimestre, seuls 20 pourront être éligibles à la dérogation, et parmi ceux-ci, seuls 6 emprunteurs qui veulent acheter pour louer obtiendront effectivement un financement.
Pour les investisseurs, c'est une bonne nouvelle malgré tout. Désormais, ils pourront être plus nombreux à pouvoir emprunter « hors critères ». Pour le courtier Vousfinancer, représenté par Julie Bachet sa directrice générale, les investisseurs « vont désormais pouvoir emprunter un peu plus facilement, à condition que les banques appliquent réellement cette marge de flexibilité, car en 2023, cela n'a pas été le cas ! Au premier trimestre, seuls 3 % de leur production a été accordé hors critères à des investisseurs contre 4 % autorisés, et donc désormais 6 % ».
Alors que le gouvernement vient d'annoncer la fin du Pinel, il décide de favoriser un peu plus les investisseurs dans l'octroi de crédits, ce qui devrait booster les achats en Pinel avant la fin du dispositif, d'après l'analyse de Vousfinancer.
Du coup, bien que les mesures annoncées par le HCSF visent à assouplir les règles d'accès au crédit immobilier, elles sont considérées par certains experts comme étant insuffisantes.