La popularité des SCPI ne cesse de croître grâce à leur accessibilité financière et à leur potentiel de rendement stable. Cependant, investir dans une SCPI nécessite tout de même quelques notions de base et un accompagnement professionnel pour les débutants. Découvrez tout ce que vous devez savoir avant d'investir dans une SCPI. 

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une structure de placement collectif qui permet d'investir dans l'immobilier locatif sans avoir à gérer directement les biens. Les SCPI collectent des fonds auprès de nombreux investisseurs afin d'acquérir et de gérer un portefeuille immobilier. Ce portefeuille est généralement composé de bien hétéroclites comprenant des bureaux, des commerces, des logements résidentiels, et parfois des établissements spécialisés tels que des centres de santé ou des hôtels.
Les SCPI ont pour objectif de constituer un patrimoine immobilier diversifié tant sur le plan géographique que par le type d'actifs et d'activités des locataires. Par exemple, une SCPI peut investir en France, exclusivement à Paris, en Europe, ou même hors de la zone euro. Cette diversification permet de mutualiser les risques et d'assurer des revenus locatifs réguliers aux investisseurs.
Les différents types de SCPI
-    SCPI de rendement : Elles se concentrent sur l'immobilier professionnel (comme les bureaux et les commerces) et génèrent des revenus réguliers par le biais des loyers.
-    SCPI fiscales : Elles offrent des avantages fiscaux en investissant dans des biens immobiliers résidentiels soumis à des dispositifs de défiscalisation.
-    SCPI de plus-value : L'objectif principal est la valorisation du capital à long terme par l'acquisition de biens immobiliers à fort potentiel de revente.

Pourquoi faire appel à des experts SCPI pour investir ?

Le marché des SCPI est complexe à appréhender lorsque l'on débute dans les investissements immobiliers. Les conseillers en gestion de patrimoine sont des acteurs essentiels pour permettre aux investisseurs de rentabiliser les placements faits dans les SCPI. Les professionnels aident à démêler les subtilités de chaque produit, alignent les choix d'investissement avec les objectifs financiers de l'investisseur, et suivent l'évolution des placements pour s'assurer qu'ils restent alignés avec les objectifs initiaux.
Des plateformes comme SCPI Online offrent un accès à une large gamme de SCPI et fournissent des conseils sur mesure pour optimiser les investissements. Ces plateformes permettent aux investisseurs de bénéficier d'un accompagnement professionnel tout en ayant accès librement à des outils, tels que le simulateur scpi, et des ressources complètes pour gérer efficacement leurs placements.

Les avantages d'investir dans une SCPI

Investir dans une SCPI peut en effet représenter un placement rentable pour un investisseur qui ne souhaite pas avoir à se préoccuper de la gestion quotidienne de biens immobiliers. Les avantages d'investir dans une SCPI sont nombreux : 
-    Diversification du portefeuille : Investir dans une SCPI permet de répartir ses actifs sur divers projets immobiliers. En achetant des parts de SCPI, vous participez à des investissements dans différents types de biens.
-    Revenus réguliers : Les SCPI génèrent des revenus locatifs stables et réguliers, ce qui en fait une option attractive pour ceux qui cherchent à obtenir des revenus complémentaires.
-    Gestion déléguée : La gestion des biens immobiliers est assurée par une société de gestion spécialisée. Celle-ci s'occupe de l'acquisition des actifs, de la mise en location, de la collecte des loyers, de l'entretien des locaux et des formalités administratives et fiscales. Les investisseurs n'ont donc pas à se soucier des contraintes quotidiennes liées à la gestion immobilière.
-    Rendement attractif : Les SCPI ont historiquement offert des rendements autour de 4,5 % par an. Bien que les performances passées ne garantissent pas les performances futures, les SCPI ont prouvé leur potentiel de rendement sur le long terme.
-    Risques mutualisés : En investissant dans une SCPI, vous bénéficiez d'une mutualisation des risques entre tous les investisseurs. L'investissement est réparti sur plusieurs immeubles et locataires, souvent situés dans différentes métropoles françaises ou européennes. Cela permet de diluer les risques de vacance locative ou de défaut de paiement.
-    Adaptabilité aux différents projets d'investissement : Que ce soit pour obtenir des revenus complémentaires immédiats ou différés, consolider votre patrimoine, ou bénéficier d'avantages fiscaux, les SCPI offrent des solutions adaptées à chaque objectif.

Les risques associés aux SCPI

Comme tout investissement, le placement au sein d'une SCPI comporte aussi quelques risques et inconvénients à prendre en considération : 
-    Risque de perte en capital : Les SCPI comportent un risque de fluctuation du capital. La valeur des parts peut varier en fonction du marché immobilier, et il n'y a aucune garantie sur le rendement ou la préservation du capital investi.
-    Variabilité des revenus : Les revenus générés par une SCPI dépendent de l'occupation des biens et des conditions du marché immobilier.
-    Durée d'investissement minimale : Investir dans une SCPI est une démarche à long terme. La durée minimale de conservation des parts est généralement de 8 à 10 ans, ce qui permet de maximiser les bénéfices et de réduire les risques associés aux fluctuations du marché immobilier.
-    Frais d'entrée et de gestion : Investir dans une SCPI implique des frais d'entrée (entre 5 % et 12 % de la valeur de la part) et des frais de gestion (entre 8 % et 10 % des dividendes). Ces frais peuvent affecter le rendement net de l'investissement.
-    Risque de change : Pour les SCPI investissant en dehors de la zone euro, les fluctuations des devises étrangères, comme le dollar canadien, peuvent impacter négativement la valorisation des actifs et les revenus locatifs.
-    Liquidité et investissement à crédit : Les parts de SCPI ne sont pas garanties d'être revendues facilement. La sortie de l'investissement dépend de l'existence d'une contrepartie ou de la possibilité de cession des actifs. En cas d'investissement à crédit, les premiers remboursements d'intérêts peuvent être élevés en l'absence de revenus suffisants, et une baisse des prix peut obliger le souscripteur à couvrir la différence.
-    Risque lié à la gestion discrétionnaire : La performance d'une SCPI dépend des choix de gestion de la société de gestion et de ses anticipations sur les marchés immobiliers. Il existe un risque que la SCPI ne soit pas investie dans les immeubles les plus rentables, entraînant une performance inférieure aux objectifs de gestion.

Quelles sont les différentes façons d'investir dans une SCPI ? 

Il n'existe pas une simple et unique façon d'investir dans une SCPI, mais 6 méthodes d'investissement différentes :
1.    Achat au comptant : Il suffit d'acquérir des parts auprès d'une banque, d'un conseiller en gestion de patrimoine, d'une plateforme en ligne, ou directement auprès de la société de gestion. Les montants d'investissement varient généralement de quelques centaines à quelques milliers d'euros. Les premiers revenus locatifs, nets de charges et soumis à l'impôt, sont perçus après un ou deux trimestres. Cette méthode est idéale pour les contribuables avec un faible taux d'imposition.
2.    Achat à crédit : Il est possible d'acheter des parts de SCPI en contractant un emprunt. Les revenus fonciers générés peuvent couvrir une partie des remboursements, et les intérêts du prêt sont déductibles des revenus imposables. Les options de financement incluent des prêts à la consommation affectés ou des crédits immobiliers classiques, notamment pour des montants supérieurs à 20 000 euros. Cette méthode permet de constituer un patrimoine immobilier sans un apport initial conséquent.
3.    Achat en nue-propriété : Pour réduire la charge fiscale, il est possible d'acheter des parts en nue-propriété. Cette technique consiste à séparer la nue-propriété de l'usufruit, permettant au nu-propriétaire de bénéficier d'une décote sur le prix d'achat et d'éviter la fiscalité pendant la période de démembrement. L'usufruitier perçoit les revenus pendant cette période. Cette option n'est cependant pas finançable à crédit et nécessite une épargne disponible.
4.    Achat par le biais d'un intermédiaire : Pour choisir la bonne SCPI, il est conseillé de consulter un conseiller financier, qu'il soit en gestion de patrimoine ou bancaire, ou de se référer à des sites spécialisés. Les frais d'entrée, généralement compris entre 6 % et 12 % du montant investi, sont inclus dans la valeur d'achat de la part.
5.    Achat de SCPI de « seconde main » : Les parts de SCPI peuvent également être achetées sur le marché secondaire ou par accord de gré à gré pour les SCPI à capital fixe. Cette option permet parfois d'acquérir des parts à un prix inférieur à leur valeur nominale, bien que la disponibilité des parts puisse être limitée pour les gros investissements.
6.    Achat via une assurance-vie : Il est également possible d'intégrer des SCPI dans un contrat d'assurance-vie. Cette méthode offre des frais d'entrée réduits, une jouissance immédiate des titres sans délai de carence, et une liquidité garantie par l'assureur. Elle permet aussi de bénéficier des avantages fiscaux de l'assurance-vie en matière de plus-values et de succession.
Les SCPI offrent une solution d'investissement immobilier accessible à tous, diversifiée et gérée de manière professionnelle. Être accompagné par des conseillers spécialisés de ce type d'investissement vous permet de tirer pleinement partie de votre investissement.