Vous rêvez d'investir dans l'immobilier locatif, mais votre budget est restreint ? Ne sous-estimez pas le potentiel lucratif d'acheter un garage pour le louer. Ce choix stratégique peut être un tremplin intelligent pour développer votre patrimoine immobilier, surtout dans les métropoles où la demande pour des espaces de stationnement demeure constante. Découvrez dans ce guide tout ce qu'il faut savoir avant de vous lancer dans l'achat d'un garage en tant qu'investissement locatif.

 

Faire le choix stratégique de l'achat pour louer un garage 

 

Investir dans un garage présente une série d'avantages qui en font une option attrayante pour les investisseurs débutants ou ceux opérant avec un budget modeste. Tout d'abord, contrairement aux appartements ou maisons, l'achat d'un garage ne nécessite généralement pas de travaux avant la mise en location. L'absence de règles de conformité simplifie la gestion du bien, évitant ainsi des coûts et des délais qui peuvent souvent accompagner d'autres types de biens immobiliers.

En termes d'apport financier, l'achat d'un garage est plus accessible. Avec des prix variant entre 8 000 et 30 000 €, l'apport nécessaire pour obtenir un prêt bancaire est significativement moins élevé par rapport à un logement traditionnel. Certains investisseurs peuvent même opter pour l'achat cash de leur garage, facilitant ainsi le processus d'acquisition.

L'investissement dans un garage présente également un faible niveau de risque. La demande constante dans les grandes villes garantit une faible vacance locative. De plus, la rentabilité peut atteindre entre 6 et 8 % net, offrant une opportunité attractive pour les investisseurs soucieux de maximiser leur rendement.

Un autre avantage majeur réside dans la souplesse du contrat de bail propre à un garage. Contrairement à d'autres biens immobiliers, le contrat de location pour un garage offre une flexibilité considérable. En l'absence de réglementations spécifiques, le propriétaire a le pouvoir de fixer les conditions, le loyer, et les modalités du bail, offrant ainsi un contrôle plus direct sur la gestion du bien.

En ce qui concerne la revente, celle d'un garage est moins réglementée, nécessitant ainsi moins de documents administratifs. La formalité de la vente est généralement officialisée par un compromis de vente et un acte de vente, simplifiant ainsi le processus.

 

Les démarches à suivre pour investir : comment acheter une place de parking ?

 

Les étapes pour acheter un garage pour le louer sont similaires à celles d'un appartement ou d'une maison. Une fois le bien trouvé, vous devez proposer une offre d'achat. Si le propriétaire accepte, vous signez un compromis de vente sous seing privé ou avec un notaire. Le propriétaire doit fournir divers éléments obligatoires tels que le diagnostic termites, amiante, plomb, l'état des risques naturels et technologiques, ainsi que le diagnostic gaz et électricité si ces éléments sont installés dans le garage. Après cela, vous signez l'acte de vente avec le notaire et le propriétaire.

Ne pas oublier la fiscalité associée

Comme pour tout bien locatif, les loyers perçus par la location d'un garage sont imposés. Ces revenus doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers pour une location sans gardiennage, ou dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux si le locataire bénéficie de certaines prestations comme l'entretien ou le lavage du garage.

Le propriétaire est également redevable de la taxe foncière et sera imposé sur la plus-value en cas de revente, avec un plafond de 15 000 € maximum du prix de la vente.

 

Quelle est la rentabilité d'un garage ?

 

Maximiser la rentabilité de votre investissement requiert une compréhension approfondie des facteurs qui influent sur le rendement d'un garage. La demande locale est forcément un élément essentiel à considérer. Un garage sera plus rentable dans les grandes villes et agglomérations, où la densité de véhicules est élevée. Il faut aussi vérifier que le garage n'est pas à proximité de parkings publics, de places de stationnement ou de futurs projets de construction avec des espaces de stationnement.

La rentabilité se calcule facilement sur la base du prix d'achat du garage et les loyers perçus. Selon les villes, les prix des garages peuvent varier considérablement, mais un garage bien placé peut offrir une rentabilité entre 6 et 9 %, dépassant largement les rendements des produits financiers traditionnels.

Alors que le livret A offre un taux de 3 % mais sur un montant plafonné de 22 950 €, et que le rendement moyen des fonds euros des assurances-vie était de 2.20 % en 2023, acheter un garage peut offrir un rendement moyen de 5 % à 6,5 % dans les très grandes villes. Des villes comme Lyon, Paris, Marseille et Nice peuvent être particulièrement intéressantes en termes de rendements attractifs en raison de la rareté des parkings souterrains.

Les frais associés à l'achat d'un garage, tels que les charges de copropriété, la taxe foncière, l'assurance PNO (propriétaire non occupant), et les frais de notaire, sont souvent calculés en fonction de la surface, réduisant ainsi les coûts globaux. De plus, pour des revenus locatifs inférieurs à 15 000 €, le régime fiscal micro-foncier avec un abattement fiscal de 30 % peut s'appliquer, permettant une option fiscalement avantageuse.

 

Quels sont les frais de notaire sur un garage ?

 

En France, les frais de notaire pour l'achat d'un parking seul peuvent représenter une charge importante par rapport à son coût relativement bas. Ces frais, également appelés droits de mutation, s'élèvent généralement entre 13 % et 20 % du prix de vente d'un garage seul, ce qui peut significativement impacter la rentabilité de l'investissement. Pour l'achat d'un box ou d'un garage individuel, les frais de notaire oscillent entre 1 300 € et 3 000 €. Si le parking est neuf, ces frais sont généralement compris entre 9 % et 17 %.
Dans le cas où un promoteur immobilier vend des garages qu'il a construits, l'acheteur peut bénéficier de droits de mutation réduits, avec des frais estimés entre 5 % et 17 % pour un parking seul dans un programme neuf.

C'est encore plus réduit si vous optez pour l'achat d'un garage, d'une place de stationnement ou d'un box, avec un logement, dans ce cas-là, les frais notariés sont calculés sur la valeur totale de la vente, englobant l'appartement et le parking. Pour une valeur dépassant 80 000 €, les frais de notaire pour une vente immobilière combinant logement et parking sont d'environ 8 %. Dans l'immobilier neuf, ils sont encore plus bas et plafonnent alors à 3 %. Lire aussi - Quels sont les frais de notaire pour l'achat d'un parking ?

 

Loyer : quel est le prix de location d'un garage ?

 

Le coût de la location d'un garage dépend étroitement de son emplacement, de sa dimension, de ses équipements et de son niveau de sécurité. Les parkings et les box privés peuvent être particulièrement rentables, leur prix variant en fonction du type d'emplacement et de la localisation. Les tarifs de location pour une place de stationnement peuvent fluctuer considérablement, allant de 30 à 400 euros par mois, en fonction du caractère fermé, ouvert, ou gardé du parking. Ces prix peuvent doubler d'une ville à l'autre, selon l'arrondissement et la rue. En moyenne, la location d'un garage fermé en France s'élève à environ 100 € par mois, avec des variations notables selon les régions. Par exemple, dans la Loire, le loyer peut débuter à 40 € par mois, tandis qu'à Paris, il peut atteindre 400 € par mois. Selon de récentes enquêtes, les tarifs de location des parkings à Paris, Nice et Annecy affichent les loyers mensuels les plus élevés. En région parisienne, le coût moyen est de 145 € par mois, tandis qu'à Bordeaux, il est d'environ 83 €. Les tarifs dans les départements, tels que les Alpes-Maritimes, le Pas-de-Calais, et les Hautes-Pyrénées, oscillent entre 88 € et 100 €.

 

Investir dans un parking : les pièges à éviter

 

Malgré ses nombreux avantages, l'achat d'un garage pour le louer n'est pas dénué d'inconvénients. Dans certaines grandes métropoles, les prix d'achat peuvent être élevés en raison de la demande croissante pour ces espaces de stationnement. 

Les frais de notaire, bien que réduits par rapport à d'autres biens immobiliers, peuvent atteindre jusqu'à 20 % du prix d'achat d'un garage et aucun dispositif fiscal spécifique ne permet de réduire l'imposition liée à la location de garages.

En termes de déclaration fiscale, la location d'un garage est soumise à l'imposition. Pour des revenus inférieurs à 15 000 € par an, le régime micro-foncier avec un abattement fiscal de 30 % peut s'appliquer, offrant une option fiscalement avantageuse. Lire aussi - Est-ce intéressant d'investir dans un parking avec borne de recharge électrique ?

 

Est-ce qu'un garage prend de la valeur en cas de revente ?

 

La valeur d'un garage peut fluctuer en fonction de plusieurs facteurs. L'emplacement joue bien sûr un rôle prépondérant, notamment dans les zones urbaines où la demande de stationnement est élevée. Les projets de développement urbain, l'évolution des prix immobiliers et la demande locale influencent également la valorisation d'un garage. Bien entretenu et éventuellement amélioré, un garage peut attirer davantage de locataires, contribuant ainsi à sa valorisation. Cependant, la croissance de la valeur des garages est souvent plus stable que celle des logements résidentiels, mettant l'accent sur la génération de revenus réguliers plutôt que sur une appréciation significative de la valeur à terme.

En bref, l'investissement locatif dans les garages présente une opportunité attrayante pour ceux cherchant à diversifier leur portefeuille immobilier et générer des revenus passifs. Souvent sous-estimés, les garages présentent des avantages uniques tels qu'une gestion simplifiée, des coûts d'acquisition abordables et une demande locative constante.

Que ce soit en tant que propriétaire de garage cherchant à louer cet espace ou en explorant d'autres options telles que les box de stockage, une approche réfléchie et une compréhension approfondie du marché sont impératives pour le succès de l'investissement locatif. Pour ceux aspirant à vivre de leurs rentes, l'achat d'un garage peut être le premier pas vers une carrière d'investisseur immobilier prospère. 

En somme, l'achat d'un garage pour le louer représente une stratégie d'investissement lucide, surtout pour ceux débutant avec un budget modeste. Malgré quelques inconvénients, les avantages tels que l'absence de travaux, des frais de notaire réduits pour un garage neuf et une gestion simplifiée en font un choix attrayant. Évaluer la demande locale, prendre en compte la fiscalité avantageuse peuvent contribuer à maximiser la rentabilité. Avec une planification minutieuse et une évaluation continue des opportunités, investir dans un garage grâce à un petit budget peut être une décision judicieuse pour diversifier son patrimoine et maximiser les gains, notamment des primo-investisseurs.