Succès confirmé pour le Bail Réel Solidaire en Ile-de-France
Avec plus de 2 000 lots lancés depuis 2018, le succès du BRS, Bail Réel Solidaire, en Ile-de-France n’est plus à prouver. Une dynamique prometteuse, malgré des disparités territoriales, qui redéfinit l'accession à la propriété et apporte un vrai soutien aux primo-accédants.
Avec plus de 2 000 lots lancés depuis 2018, le succès du BRS, Bail Réel Solidaire, en Ile-de-France n’est plus à prouver. Une dynamique prometteuse, malgré des disparités territoriales, qui redéfinit l'accession à la propriété et apporte un vrai soutien aux primo-accédants.
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Le Bail Réel Solidaire, BRS, dispositif novateur favorisant l'accession sociale à la propriété, continue de faire ses preuves. Initié en 2018, le BRS connaît une montée en puissance notable en Ile-de-France, particulièrement depuis 2019. D'après les données fournies par le Grecam, pas moins de 2 250 logements ont été mis en vente entre 2019 et septembre 2024. Ce succès témoigne de la popularité grandissante du dispositif, bien que le marché connaisse encore des disparités géographiques et un rythme de vente variable.
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Une dynamique inégale, mais un potentiel confirmé pour le BRS
En 2024, le cap symbolique des 2 000 lots lancés a été franchi, avec un premier semestre marqué par la mise en vente de 294 logements en BRS. Si ce chiffre est légèrement en retrait par rapport aux tendances semestrielles de 2022 et 2023, où l'on comptait en moyenne 380 lots par semestre, le second semestre 2024 devrait compenser ce ralentissement grâce à plusieurs projets en cours, notamment au sein de Paris intramuros.
Les départements de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et des Yvelines concentrent la majorité des programmes immobiliers lancés en BRS. Parmi ces territoires, la ville de Saint-Denis se distingue particulièrement, représentant à elle seule près de 25 % du stock total de logements BRS en région parisienne à la fin septembre 2024. Avec de nombreux projets en développement, ce secteur de la Seine-Saint-Denis reste un pôle majeur pour le BRS.
Un stock important et des ventes contrastées
En septembre 2024, le stock de logements BRS disponibles en Ile-de-France s'élevait donc à 844 unités, un volume qui correspond à environ 20 mois de commercialisation au rythme actuel. À titre de comparaison, les logements en accession libre dans la région se vendent sur une période de 19 mois en moyenne, ce qui place le BRS à un niveau de dynamisme similaire, malgré des caractéristiques de vente plus encadrées.
En ce qui concerne les typologies de logements disponibles en BRS, on constate une prédominance des appartements de trois pièces, soit 45 % du stock en T3, affichés en moyenne à 236 000 € HT avec une TVA à 5,5 %. Les quatre pièces représentent 30 % des logements en stock, proposés autour de 295 000 €, tandis que les deux pièces, à 168 000 € en moyenne, comptent pour 20 % de l'offre disponible.
Le retour des primo-accédants grâce à un contexte favorable
Après une année 2023 marquée par un ralentissement des ventes, le marché du BRS connaît un regain d'activité en 2024. Au premier semestre, plus de 325 ventes ont été enregistrées, un chiffre en nette progression par rapport aux 420 ventes réalisées sur l'ensemble de l'année 2023. Ce dynamisme s'explique notamment par la baisse des taux d'intérêt depuis mars 2024, qui a permis à de nombreux primo-accédants de revenir sur le marché de l'accession.
En parallèle, le nouveau zonage du Prêt à Taux Zéro, PTZ, entré en vigueur le 5 juillet 2024, a permis à de nombreuses communes franciliennes de devenir éligibles au dispositif BRS. De quoi renforcer encore l'attractivité de ce modèle. 22 communes sont ainsi passées en zone A Bis et 18 autres en zone A. De sorte à faciliter l'accès à la propriété pour les ménages modestes.
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Des programmes neufs qui peinent parfois à convaincre
Si certaines opérations en BRS rencontrent un succès notable, la plupart des programmes connaissent un rythme de vente plus modeste. Ainsi, seuls deux projets ont enregistré plus de cinq réservations par mois : la résidence « Les Herbes Folles » à Saint-Denis (115 lots, par Sogelym Dixence/Crédit Agricole Immobilier) et la « Maison de l'Amiral » à Viroflay (32 lots, par REI Habitat). La majorité des autres projets, en revanche, affichent des performances plus modestes, avec moins de deux ventes mensuelles en moyenne.
À noter que les programmes de maisons groupées en BRS restent rares, avec seulement cinq projets lancés depuis 2022. Parmi eux, deux sont actuellement en cours de commercialisation : à Coupvray et à Gonesse, au sein de projets mixtes. Ces types d'habitats, pourtant adaptés à la demande de nombreuses familles, peinent à trouver une place sur le marché francilien, encore dominé par les projets d'appartements neufs.
Quel avenir pour le logement en BRS en IDF ?
Le développement du Bail Réel Solidaire en Ile-de-France continue donc de s'inscrire dans une tendance positive. Avec des projets d'envergure en cours et un cadre réglementaire de plus en plus favorable, ce modèle d'accession à la propriété devrait poursuivre son expansion, notamment dans les zones les plus tendues du marché immobilier francilien. Les ajustements récents en matière de zonage et la baisse des taux sont autant de facteurs qui devraient soutenir la demande pour ce type de logements dans les mois à venir, conclut le Grecam.
Le BRS, comment ça marche ?
Le Bail Réel Solidaire est un dispositif innovant pour faciliter l'accession à la propriété des ménages modestes. Il repose sur la dissociation du foncier et du bâti : l'acheteur devient propriétaire de son logement, mais le terrain reste la propriété d’un organisme foncier solidaire, OFS. Concrètement, l’acquéreur signe un bail longue durée (jusqu’à 99 ans) avec l’OFS, pour une redevance modique en échange de l'usage du terrain. Ce mécanisme permet de réduire considérablement le coût d’acquisition d’un bien immobilier. On parle d'un prix entre 20 à 50 % moins cher.
Le BRS est ainsi destiné à des ménages dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds de ressources, similaires à ceux du Prêt à Taux Zéro. C'est une alternative à l’accession classique, en rendant plus abordable l'achat d'un bien neuf dans des zones tendues. En cas de revente, l’acheteur doit vendre son logement à un prix encadré, à un ménage répondant également au plafond de revenus, garantissant la pérennité du dispositif et son aspect solidaire.
Le BRS est donc une solution pour acquérir un bien en limitant le coût initial, tout en répondant à la demande croissante de logements accessibles dans des zones où les prix immobiliers sont habituellement élevés.
