Les années se suivent et se ressemblent malheureusement pour l'immobilier neuf lyonnais. Les chiffres du logement collectif neuf pour le premier trimestre 2023 montre une nouvelle dégradation du marché dans la Capitale des Gaules. Selon les données présentées dans un communiqué par la Fédération régionale des Promoteurs Immobiliers, l'ensemble de l'aire urbaine lyonnaise reste dans le rouge. 
Au terme des trois premiers mois de 2023, un peu plus de 700 logements neufs, hors ventes en bloc, ont été vendus dans toute la région de Lyon, contre plus de 1 300 avant la crise sanitaire, en 2019. Dans le détail, c'est sur le territoire de la Métropole de Lyon que les ventes reculent le plus. D'une année sur l'autre, à fin mars 2023, les ventes de logements neufs en collectif, hors ventes en bloc, représentent 444 réservations soit une diminution de 43 % par rapport à fin mars 2022. 

 

L'accession à la propriété reste majoritaire

 

Pour la 6ème année consécutive, les ventes aux acquéreurs occupants restent majoritaires dans la Métropole de Lyon avec 67 % des réservations en secteur marchand. Les ventes en TVA réduite représentent un quart de ces réservations, « chiffre faible reflétant une offre insuffisante en secteurs ANRU », précise la FPI Région Lyonnaise. 
Aux ventes aux particuliers, il faut ajouter les ventes en bloc mais qui ne comptent que 85 logements vendus à fin mars 2023, dont 71 % relèvent de ventes aux bailleurs sociaux. 

 

Il manque des appartements neufs sur le marché

 

Même si l'offre de logements neufs disponibles dans la Métropole de Lyon est en hausse sur un an de 18 % à 3 500 logements à fin mars 2023, cela reste problématique pour l'immobilier neuf lyonnais. En effet, explique la FPI, « cette hausse est d'abord le fait de la baisse généralisée des ventes que ce soient les ventes aux utilisateurs, les ventes en bloc et aux investisseurs particuliers. Cette baisse des ventes, outre les conditions économiques défavorables, tient notamment à l'absence d'offre dans de nombreuses communes : à fin décembre 2022 une absence totale d'offres en logements neufs était constatée dans 21 communes de la métropole lyonnaise ». 
Le renouvellement de l'offre reste donc toujours très insuffisant, avec moins de 300 nouveaux logements mis en vente au premier trimestre 2023, soit une baisse de 54 % par rapport à la fin du premier trimestre 2022. « L'insuffisance aggravée de l'offre trouve essentiellement son origine dans les difficultés constantes que rencontre la profession pour obtenir des permis de construire, les recours en hausse et par l'augmentation de la durée de montage des opérations », détaillent les promoteurs lyonnais. 

Le manque d'offre dans certaines communes entraîne une pression sur les prix de l'immobilier neuf dans toute la métropole lyonnaise ; le marché restant particulièrement tendu. Ainsi, comme depuis le dernier trimestre 2016, les prix ne cessent de grimper. En un an, le prix de vente d'un appartement neuf dans la Métropole de Lyon a encore progressé de 6 % à 5 580 €/m² habitable, hors parking. 

 

Aucun programme neuf commercialisé à Villeurbanne

 

Plus précisément, on observe que les réservations diminuent de 14 % dans l'immobilier neuf à Lyon, avec 143 ventes, à un prix moyen de 6 592 €/m². Recul également des mises en vente de 6 %, ce qui fait presque doubler l'offre disponible à presque un millier de logements à vendre. Dans le même temps, à Villeurbanne, là aussi, la situation est figée avec une baisse des réservations de 89 % et seulement 15 ventes en trois mois et aucune mise en vente. L'offre disponible est de 376 logements, en baisse de 13%. Compter un prix de vente moyen à 5 519 €/m² habitable pour acheter un appartement neuf à Villeurbanne.

 

Le report vers les extérieurs de Lyon ne fonctionne plus autant

 

Autre mauvaise nouvelle pour les promoteurs lyonnais, le report des ventes de logements en collectif vers les extérieurs de la Métropole de Lyon ne s'opère plus autant. Avec 289 réservations, la baisse est de 15 % par rapport à fin mars 2022, les acquéreurs occupants représentant deux-tiers en secteur marchand. 
Pourtant, ce marché profite d'une progression des mises en vente de 29 % avec presque 400 logements neufs commercialisés en trois mois. Associé au recul des ventes, cela permet à l'offre disponible d'augmenter de 82 % par rapport à fin mars 2022. A noter que le prix de vente en secteur libre, hors stationnement et en TVA normale, reste sous la barre des 4 000 €/m² habitable, malgré l'augmentation de 3 % en comparaison de fin mars 2022.

 

Etat d'urgence pour l'immobilier neuf lyonnais

 

Face aux accumulations de difficultés : recul sévère des ventes aux particuliers comme en bloc, difficultés d'obtention des permis de construire, carence d'offre dans certaines communes, la FPI Région Lyonnaise en appelle « au respect des objectifs réglementaires du PLU-H, trop souvent minorés et à l'accélération des délais de pré-instruction puis d'instruction des demandes de permis de construire ». Car à cette problématique d'ordre administrative, s'ajoute l'augmentation des coûts de construction, donc des prix de vente et des taux d'intérêts, évinçant l'accès à la propriété des primo-accédants, qui ne trouvent plus de nouvelle offre en secteur ANRU. 
Les promoteurs lyonnais insistent donc « sur l'urgence que revêtent d'une part, l'acceptation puis la délivrance des permis de construire et d'autre part, l'accélération des procédures pour rendre opérationnelles les grandes opérations d'aménagement public engagées par la Métropole de Lyon ainsi que l'initiation rapide de nouveaux projets d'aménagement ». 

Au niveau local comme au niveau national, la Fédération des Promoteurs Immobiliers réclame des mesures de fond pour une action sur la durée comme le fléchage d'une partie de la TVA immobilière au-delà d'un certain seuil de logements produits vers les communes, afin d'inciter les maires à construire, cette ressource complémentaire leur permettant de financer les équipements publics. 
Mais l'immobilier neuf ne pourra attendre les effets de ces mesures de fond, prévient la FPI et des mesures d'urgence temporaires doivent être prises, selon elle, pour une relance immédiate de la construction de logements comme renforcer le PTZ pour le logement neuf, afin de baisser le taux d'intérêt moyen d'une acquisition, rétablir la déduction des intérêts d'emprunt pour les primo-accédants d'un logement neuf, exonérer des plus-values de cession et de droits de succession les logements neufs achetés avant le 31 décembre 2023.