Crédit immobilier : les grands bouleversements se poursuivent

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De grands bouleversements pour le crédit aux particuliers, voilà le premier bilan qu’a tiré l’Observatoire Crédit Logement au terme de 2022 avec une crise désormais plus forte qu’en 2008.

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L'année 2022 se termine par une situation toujours très complexe en matière de crédit immobilier. © Shutterstock

De grands bouleversements pour le crédit aux particuliers, voilà le premier bilan qu’a tiré l’Observatoire Crédit Logement au terme de 2022 avec une crise désormais plus forte qu’en 2008.

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L’Observatoire Crédit Logement vient de tirer un premier bilan du marché du crédit immobilier en 2022. Une année négativement exceptionnelle, pourrait-on résumer. En effet, comme le rappelait le professeur Michel Mouillart, la France n’avait pas connu un moral des ménages aussi bas et pour une aussi longue période depuis 1972. Autre particularité : un taux d’intérêt corrigé de l’inflation négatif, du jamais vu depuis plusieurs décennies mais qui pénalise les banques peinant à se financer.

 

Poursuite de la remontée des taux d’intérêt

 

Sans surprise, la hausse des taux d’intérêt continue pour atteindre 2,34 % en décembre 2022, proche d’ailleurs des prévisions de l’Observatoire, pour un quatrième trimestre à 2,22 % en moyenne.
Sur l’ensemble de l’année, cette remontée s’est faite en plusieurs étapes, notamment en suivant l’évolution trimestrielle du taux d’usure ; mais aussi en raison de la forte dégradation de la profitabilité des opérations, à partir de juillet et au cours du second semestre. Toujours en raison de la hausse du coût de l’argent pour les établissements bancaires. Les conditions de refinancement des banques étant plus délicates, cela pénalise les emprunteurs à terme.

 

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La mobilisation des banques pour les jeunes emprunteurs

 

Pourtant, les banques sont mobilisées pour soutenir l’accession à la propriété. En effet, quelle que soit la durée des emprunts immobiliers, la hausse des taux d’intérêt est comparable. Les établissements financiers ont même tenté d’atténuer les effets de l’augmentation des taux de crédit sur les ménages les plus modestes. Cela dénote une volonté de maintenir une catégorie de clientèle très motivée pour devenir propriétaire. Le crédit immobilier étant, pour rappel, le principal vecteur d’acquisition de nouveaux clients pour les banques.
En revanche, autre record observé par Crédit Logement : la durée moyenne des prêts immobiliers a atteint 248 mois en décembre 2022, environ 20 ans et demi. Cela a augmenté de 7 ans depuis 2001 !

Elle continue à fortement augmenter toujours pour tenter de compenser la hausse des prix de l’immobilier et désormais des taux d’intérêt. 
Ainsi, plus de 65 % des prêts dédiés à l’accession à la propriété ont désormais des durées comprises entre plus de 20 ans et 25 ans, contre 55 % rien qu’en 2021. Suite aux règles imposées par le HCSF, Haut Conseil de Stabilité Financière, les prêts de plus de 25 ans ont quasiment disparu : 0,2 % en décembre 2022.

 

Allongement des durées sur les clientèles les plus jeunes

 

Ce phénomène d’allongement des durées concerne surtout les emprunteurs les plus jeunes, les moins de 35 ans de manière générale. En cette fin d’année, 78,2 % des crédits octroyés aux jeunes étaient d’une durée au-delà de 20 ans, contre 61 % en 2021. Tout cela confirme la transformation du déplacement de la production vers les durées les plus longues. « Rien d’étonnant car les banques sont à la recherche de ces nouvelles clientèles », détaille Michel Mouillart. 

 

Toujours plus d’apport personnel nécessaire

 

Autre augmentation spectaculaire, celle de l’apport personnel mobilisé. Du jamais vu : puisque cela a augmenté de 43,5 % en trois années. Cela représente en nombre de mois de revenus : 7 mois supplémentaires à mobiliser pour les emprunteurs les plus modestes, de moins de 3 SMIC de revenus. Pour les 5 SMIC et plus, c’est « seulement » 1,5 mois d’apport de plus requis. 
Rien que pour l'accession dans l'immobilier neuf, cela représente 20 000 euros d’apport supplémentaire. Là aussi, la part des jeunes et modestes emprunteurs progresse. Paradoxalement, c’est au détriment des ménages les plus riches, soit 5 SMIC et plus de revenus, en raison du manque d’offre de biens neufs sur le marché mais aussi en raison de l’augmentation des prix qui complexifie le montage financier. L’Observatoire de Crédit Logement rapporte par exemple que rien que sur le quatrième trimestre 2022, le nombre de maisons individuelles neuves acquises par les ménages a chuté de 43 %. D’autant plus qu’il n’y a pas eu de soutien public supplémentaire à l’immobilier neuf en 2022, en complément du PTZ ou de la loi Pinel.

 

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Forte chute de la production de crédit immobilier

 

En conséquence, l’indicateur de solvabilité de la demande pique du nez depuis le début de l’été 2022 et l’activité du crédit immobilier se dégrade rapidement : - 44 % au quatrième trimestre. Le nombre de prêts chute, lui, de 42,6 %. 
Cette chute de l'activité est jusqu’ici comparable à celle de la crise de 2008 mais plus prononcée que lors du premier confinement, en raison d’une dépression conjointe de la demande et de l’offre. 

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Une accalmie sur les taux d'intérêt pourrait intervenir à compter de 2024, en parallèle d'un ralentissement de l'inflation. © Shutterstock
Sur l’ensemble de 2022, la production de crédits et le nombre de prêts accordés reculent de presque 20 %. A noter que l’activité de rachat de crédit et renégociation est désormais quasi-inexistante. Cela représentait moins de 1 % de l’activité de Crédit Logement en 2022.
En conclusion, alors qu’aucun scénario n’indique une réelle reprise de la croissance en 2023 ; mais de très légères augmentations du PIB au mieux, il n’y a pas de raisons à observer un retournement du moral des ménages et donc de signaux à se lancer dans un projet immobilier et donc dans un crédit immobilier, prédit Michel Mouillart, qui table sur le fait que « les taux vont continuer à progresser en 2023 à 2,85 % en moyenne, soit environ 3 % fin 2023 ». Une décrue est possible en 2024, avec le ralentissement attendu de l’inflation en parallèle, à 2,20 % fin 2024.

Il faut noter que les chiffres fournis par l'Observatoire Crédit Logement sont tirés des offres de crédit immobilier acceptées au début du processus d’acquisition immobilière, en comparaison des chiffres définitifs et corrigés fournis par la Banque de France. D'où le décalage entre les deux tendances ; mais qui augurent du coup une prochaine dégradation des données de la Banque de France.

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