La crise qui secoue le secteur de la promotion immobilière atteint des proportions historiques, avec des ventes en baisse comparable à celle de la crise de 2008, voire au début des années 1990. C'est pourquoi le cabinet Adéquation, société spécialisée dans les marchés immobiliers, analyse cette situation jugée alarmante puisque les ventes de logements neufs aux particuliers ont diminué de manière significative au cours de plusieurs trimestres consécutivement. D'autant que le rattrapage post-Covid a masqué partiellement la gravité de la crise. 

80 000 logements neufs vendus sur douze mois

Ainsi, au 31 mars 2023, sur une année glissante, seulement 80 000 logements ont été réservés en promotion immobilière dans toute la France. Cela représente près de 10 000 logements de moins par rapport à la fin de l'année 2022, et 25 000 logements de moins par rapport au 31 mars 2022. Cette baisse, qui a commencé neuf mois plus tôt, au deuxième trimestre 2022, n'a cessé de s'aggraver depuis.
Pour mieux comprendre cette crise, il est intéressant de procéder à une analyse historique des crises passées. En compilant et consolidant les données statistiques, il est possible de remonter sur près de 30 ans. En regardant ces chiffres, Adéquation constate que les volumes actuels de réservations : 80 000 sur 12 mois glissants, restent supérieurs aux points bas enregistrés lors des crises précédentes. Par exemple, en 2012, il y avait eu 72 500 réservations, crise perçue comme moins marquante mais tout de même brutale. En 2008, la dernière crise de référence, indirectement liée à la crise des subprimes d'outre-Atlantique, il y avait eu 75 500 réservations. La crise de l'an 2000, également connue sous le nom de "crise oubliée", déclenchée en partie par la subite hausse des taux due à l'explosion de la bulle internet, avait enregistré 73 000 réservations. Enfin, en 1995, point bas d'un effondrement du marché entamé à partir de 1991, principalement en Ile-de-France et sur la Côte d'Azur, il n'y avait eu que 61 000 réservations.

Pourquoi la crise actuelle est jugée comme plus brutale ?

La perception actuelle de brutalité de la crise actuelle est en partie faussée par le rattrapage post-Covid. « Même si la crise actuelle peut sembler particulièrement brutale aux observateurs, cette perception est faussée par le rattrapage post-Covid après un décrochage des ventes en 2020 suivi d'un rebond en 2021. En réalité, la tendance était déjà orientée à la baisse dès l'année 2019 », explique Olivier Conus, directeur des partenariats chez Adéquation.
La crise actuelle est évidente, mais quelle ampleur a-t-elle ? S'interroge-t-on chez Adéquation dont les indicateurs avancés du FIL Résidentiel témoignent d'une baisse continue des ventes, avec des chiffres inquiétants enregistrés en avril : - 44 % et en mai : - 42 %. Au 31 mai 2023, sur une période de 12 mois, moins de 73 000 réservations ont été réalisées, un chiffre inférieur à celui de 2008. Les récentes et rares annonces du gouvernement à l'issue du CNR Logement, Conseil National de la Refondation et les prévisions des experts, indiquant une progression future des taux d'intérêt, laissent peu de place à l'optimisme quant à une éventuelle reprise des ventes à court terme. Il est envisageable que les réservations de logements neufs par les particuliers plafonnent autour de 65 000 unités, voire moins, d'ici la fin de l'année 2023, se rapprochant ainsi de la situation observée au début des années 1990.

Vers une crise pire qu'en 1995 ?

Olivier Conus d'Adéquation souligne que même si les volumes de réservations peuvent être comparables, le contexte a évolué de manière significative au cours des 30 dernières années. Des éléments tels que la production de logements locatifs sociaux en VEFA par les promoteurs, l'impact de la ZAN sur la disponibilité des terrains et la demande continue de logements doivent être pris en compte. En effet, le nombre de ménages en France est passé d'environ 20 millions au milieu des années 1980 à 31 millions en 2019, ce qui démontre que les besoins en logements n'ont pas diminué. Bien au contraire. 
Face à cette crise sans précédent, le secteur de la promotion immobilière doit faire face à des défis majeurs et s'adapter à un environnement en constante évolution. La conjoncture actuelle met en évidence la nécessité d'une analyse approfondie et de mesures stratégiques pour répondre aux enjeux du marché immobilier. En conclusion, la promotion immobilière fait face à une crise historique, amplifiée par le rattrapage post-Covid. La situation reste donc préoccupante, avec des perspectives d'évolution incertaines pour le secteur de la promotion immobilière.