Depuis le tumulte de la crise sanitaire en 2020, le monde de l'immobilier a connu des bouleversements majeurs, et la Normandie ne fait pas exception, même si l'immobilier neuf avait bien résisté jusque-là. Les chiffres du Grecam, Groupe de Recherche sur l'Economie de la Construction et de l'Aménagement, pour le premier semestre 2023 révèlent désormais un fort ralentissement du marché immobilier neuf normand.

Un regain d'intérêt pour les marchés du neuf à moins de deux heures de Paris

L'engouement pour le télétravail a conduit les promoteurs à redécouvrir l'attrait des marchés situés à moins de 2 heures de Paris. C'est dans ce contexte que le Grecam a étudié les dynamiques du marché normand depuis 2020, dans les départements de la Manche, du Calvados, de la Seine-Maritime, et de l'Eure qui se sont avérés être les moteurs de la production de logements collectifs neufs.
Contrairement à d'autres régions françaises, le marché immobilier normand a donc connu une période d'effervescence en 2021 et 2022, avec plus de 4 000 logements lancés en 2021, suivis de plus de 3 000 en 2022. Cette offre neuve a été rapidement absorbée, avec plus de 3 500 logements vendus chaque année, principalement des studios et des deux-pièces destinés aux investisseurs Pinel en Zone B1.

Moins de programmes neufs depuis septembre 2022

Reste que depuis septembre 2022, le marché immobilier neuf en Normandie a connu un net ralentissement, avec moins de 1 500 logements lancés au cours du second semestre de cette année-là. Cette tendance a inauguré un nouveau cycle dans la région, marquant l'impossibilité de retrouver les niveaux de production observés en 2021 et 2022.

Les faibles volumes de logements mis en vente au premier semestre de 2023, seulement 1 326 logements, ont également eu un impact sur les niveaux de réservations, enregistrant une baisse de 38 % sur un an. Au vu de ces résultats et du nombre limité de programmes à venir, le Grecam prévoit seulement 2 000 réservations de logements collectifs pour l'année 2023.

Mais un stock en légère hausse sur un an

A la fin du mois de juin 2023, le stock de logements s'élevait à 3 247 unités, dépassant les 15 mois de commercialisation au rythme actuel, soit + 6 % sur un an. Cette donnée doit être interprétée avec prudence, car une grande partie des nouveaux lancements : 24 programmes sur 58, a eu lieu récemment, entre mai et juin de cette année.

L'immobilier neuf se concentre dans le Calvados et la Seine-Maritime

Le marché du collectif neuf reste traditionnellement dynamique dans les départements du Calvados et de la Seine-Maritime, qui ont concentré 70 % des mises en vente au premier semestre de 2023. Ces deux départements bénéficient d'un cadre de vie prisé, d'une excellente desserte routière et ferroviaire, ainsi que de la présence des principaux pôles économiques de la région.

Reste que malheureusement, les ventes ont chuté de 40 % au premier semestre 2023, dans le Calvados sur un an, dont 53 % dans la locomotive Caen la Mer et de 49 % en Seine-Maritime, dont 53 % dans la métropole de Rouen et 32 % dans celle du Havre. 

Les départements de la Manche et de l'Eure, orientés davantage vers le marché de la maison individuelle, connaissent une activité moindre. Toutefois, depuis 2022, une offre neuve commence à émerger dans des villes moyennes comme Barneville-Carteret, Cherbourg-en-Cotentin, Donville-les-Bains, Louviers et Vernon.

Le prix des appartements neufs reste abordable

Depuis 2022, le marché immobilier neuf de la Seine-Maritime a franchi la barre symbolique des 4 000 €/m², avec des hausses significatives observées au Havre et à Rouen. La flambée des prix sur la Côte Fleurie a également contribué à une augmentation du prix moyen dans le Calvados, le portant à près de 4 500 €/m², stationnement compris.
Pourtant, au cours du premier semestre de l'année 2023, bien que les prix de l'immobilier neuf en Normandie connaissent une légère augmentation, le prix moyen reste en dessous de la barre des 4 200 €/m², parking inclus.

Quel avenir pour le logement neuf en Normandie ?

En regard des résultats du premier semestre de 2023, avec seulement 932 réservations enregistrées, et du nombre limité de programmes prévus pour le second semestre, le Grecam prévoit une année 2023 marquée par environ 2 000 réservations de logements collectifs. Contrairement à d'autres marchés régionaux, le stock de logements collectifs neufs en Normandie demeure limité, et des baisses de prix significatives ne sont pas encore à l'horizon, notamment en raison de la récente mise en vente de programmes.

La hausse de l'offre neuve concerne principalement les marchés de l'Eure et de la Côte Fleurie, grâce à de nombreux lancements effectués au printemps 2023. Pour les autres marchés, la diminution du stock s'explique essentiellement par les difficultés des promoteurs à obtenir des permis de construire. D'importants projets d'aménagement sont tout de même prévus en 2024, notamment à Evreux et Rouen.

La conjoncture actuelle, caractérisée par une hausse des taux d'intérêt, ainsi que la fin du dispositif de défiscalisation Pinel en décembre 2024, devraient tout de même inciter les promoteurs à ajuster les futurs programmes en fonction des budgets des clients, notamment les primo-accédants. Ces derniers rencontrant actuellement des difficultés pour financer leur première acquisition et trouver des locations dans le parc locatif libre. Pour le Grecam, il est donc crucial que les pouvoirs publics et les promoteurs proposent des produits adaptés à cette catégorie de ménages, en offrant, par exemple, des prix maîtrisés, du BRS, Bail Réel Solidaire, ou de l'accession sociale sur des logements de grande taille.