Même si l'immobilier neuf dans le Genevois français reste le premier marché de l'arc alpin et que l'ensemble du marché du logement neuf haut-savoyard n'est plus loin du marché du Grand Lyon, l'année 2022 reste moribonde, d'après les chiffres présentés par la FPI Alpes depuis Annecy.

 

Immobilier neuf Haute-Savoie : 2e marché rhônalpin

 

Alors qu'un peu plus de 2 500 logements neufs se sont vendus l'an dernier dans le Grand Lyon, chiffre en recul de 41 % par rapport à 2019, l'immobilier neuf en Haute-Savoie se positionne comme le deuxième marché de Rhône-Alpes avec un total de 2 300 logements vendus entre le Grand Annecy et le Genevois français. Une tendance pourtant baissière, selon les données fournies par la Fédération des Promoteurs Immobiliers des Alpes. 

 

Le manque d'offre pénalise l'immobilier neuf à Annecy

 

En effet, avec seulement 666 réservations, l'immobilier neuf dans le Grand Annecy, qui réunit 34 communes et 214 000 habitants, a reculé de 35 % en un an, de 15 % en comparaison de l'année 2020. Le secteur le moins dynamique pour les investissements Pinel, qui ne représentent qu'une vente sur quatre aux particuliers, soit 5 points de moins encore en un an. « Le zonage B1 du dispositif Pinel à Annecy n'est pas en adéquation en termes de rentabilité entre le plafond de loyer pratiqué et le niveau de prix de vente », rappelait Vincent Davy, président de la FPI Alpes. Le prix de l'immobilier neuf à Annecy et son agglomération, même si c'est le territoire alpin où cela a le moins augmenté, reste parmi les plus élevés : 5 436 €/m², + 1,5 % en un an. A noter la part de logements neufs vendus en TVA réduite qui progresse « doucement mais surement » à 6 %. 
Reste que le marché annécien est largement sous-offreur. Les mises en vente ont reculé de 7 % en un an et même « spectaculairement » de 34 % au regard de 2020. 584 logements ont été commercialisés l'an dernier, quand la moyenne de longue période est à environ un millier de logements mis en vente chaque année. La FPI Alpes comptait ainsi seulement 422 appartements neufs en commercialisation fin décembre, chiffre qui a été divisé par deux en deux ans. Le stock disponible ne représente que 7,6 mois, avec peu de nouvelles opérations. 
« Après deux années de forte baisse, le nombre de permis de construire délivrés en 2022 s'est maintenu mais grâce à seulement quelques grandes opérations. Si les discussions ont repris avec la collectivité, basées sur la charte du bien construire, il faudra être attentif au délai d'instruction et de montage des opérations », analysait Vincent Davy.

 

Difficultés aussi pour le Genevois français

 

L'immobilier neuf dans le Genevois français a aussi connu une sévère décrue en 2022 avec 1 640 ventes aux particuliers, soit un retrait de 21 % en un an ; mais une progression de 10 % en comparaison de l'année 2020. Un marché fait de plusieurs secteurs aux dynamiques diverses. Ainsi, le Pays de Gex se maintient, tandis que l'immobilier neuf dans le Chablais, premier marché du périmètre, diminue fortement de presque 20 %. Fort recul aussi pour le secteur d'Annemasse Agglomération qui baisse d'environ 40 % en un an. 
Pourtant, de façon globale, la part des investisseurs, à 40 %, gagne deux points, tandis que l'accession sociale représente 4 % des ventes, notamment grâce au territoire d'Annemasse Agglomération qui impose des dispositifs spécifiques, ainsi qu'un quota de grands logements familiaux. « Attention à ces grands logements qui restent en stock en queue de programmes », a alerté le président de la FPI Alpes, tout en reconnaissant que la part de T4 et T5 réservés dans l'agglomération d'Annemasse, était de 35 %, soit bien au-delà qu'ailleurs. 
Là encore, les prix augmentent ici moins qu'ailleurs dans le sillon alpin : + 4 % à 5 279 €/m², dont + 2,2 % dans le Pays de Gex, territoire le plus onéreux : 5 549 €/m². 
Pour ce qui est des 1 659 mises en vente, elles reculent de 22 % en un an, en raison notamment d'un effondrement dans Annemasse Agglomération. Recul assumé par la représentante de la collectivité présente : « après avoir beaucoup construit, nous assumons cette pause tout en prévoyant 9 500 logements neufs d'ici 2032, soit 750 par an ». 
Compte-tenu du niveau des ventes, l'offre commerciale se stabilise à un peu plus de 2 100 logements en commercialisation. Cela représente 13,2 mois de stock théorique de vente. 

 

Quel avenir pour le logement neuf en Haute-Savoie ?

 

Paradoxalement, les promoteurs souffrent moins localement des difficultés d'accès au crédit immobilier, grâce à des ménages, frontaliers par exemple, qui parviennent à se financer jusqu'ici. Autre signal positif : le dialogue constructif engagé par les promoteurs afin de s'adapter aux demandes des collectivités. « Après une forte hausse des coûts de construction, liée aux effets de l'inflation, de la guerre contre l'Ukraine, les premiers effets de la RE 2020, cela devrait se lisser en 2023 et donc calmer encore davantage les prix de vente », selon les prévisions de Vincent Davy, qui, malgré son optimisme de façade, sait que les deux années à venir resteront très compliquées pour la profession.