Sur les trois premiers trimestres de 2024, le marché de l'immobilier neuf à Toulouse et dans son aire urbaine continue de traverser une crise profonde. Les chiffres présentés par l'Observer parlent d'eux-mêmes : seulement 2 021 mises en vente ont été enregistrées, marquant une baisse de 25 % par rapport à 2023 et de 52 % par rapport à 2022. Le troisième trimestre 2024 ne déroge pas à la tendance, avec un maigre volume de 420 mises en vente, identique à celui de 2023 mais bien en deçà des 1 000 enregistrées à la même période en 2022. L'offre nouvelle de logements neufs à Toulouse et son aire urbaine ne cesse donc de baisser. 

 

Une légère reprise des ventes portée par l'investissement Pinel

 

Malgré ce contexte morose, les ventes nettes affichent un léger regain avec 2 110 transactions réalisées sur les neuf premiers mois de l'année, soit une hausse de 10 % par rapport à 2023. Un chiffre qui reste en retrait de 4 % par rapport à 2022 et très éloigné des volumes des années fastes, où plus de 5 000 ventes étaient enregistrées entre 2016 et 2019.
Cette reprise relative s'explique principalement par un retour des investisseurs, qui représentent 54 % des ventes, soit 8 points de plus qu'en 2023. L'attrait du dispositif Pinel, en fin de course, a joué un rôle déterminant. Reste que les désistements continuent de peser lourd, atteignant 27 % des ventes brutes, un niveau comparable à 2023 mais bien supérieur aux 20 % observés en 2022. Aurait-on tout de même atteint le fond du gouffre pour l'immobilier neuf dans la ville rose ?

 

Des retraits de programmes neufs à un niveau inédit

 

Autre phénomène préoccupant : un nombre inédit de retraits d'opérations. Depuis le quatrième trimestre 2023, ce sont 1 350 logements qui ont été retirés de l'offre commerciale, soit une chute drastique de près de 40 % des stocks disponibles en un an, de 35 % par rapport à 2022. Fin septembre 2024, seulement 2 725 logements étaient disponibles à la vente dans l'aire urbaine de Toulouse. Ce niveau historiquement bas ramène les stocks à ceux de 2010.

Ces retraits, symptomatiques d'un marché en crise, traduisent les difficultés des promoteurs immobiliers toulousains à maintenir leurs projets face à des conditions économiques tendues et une demande fragilisée. Ce contexte contribue à une tension accrue sur l'offre, réduisant l'écoulement théorique des stocks à moins de 10 mois. À Toulouse, la ville centre, les stocks sont passés de 2 533 logements à 1 343 en un an, soit une chute de près de 50 %.

 

L'immobilier neuf à Toulouse attire de nouveau les investisseurs

 

La ville centre suit donc quasiment la même dynamique que dans l'aire urbaine, les mises en vente ont plongé de 36 % par rapport à 2023, atteignant 1 060 logements sur neuf mois. Les ventes, quant à elles, affichent une reprise plus soutenue : + 36 %, portée là encore par les investisseurs, qui représentent désormais plus de la moitié des acheteurs. Cependant, ces volumes restent inférieurs de 25 % à ceux de 2022.

 

Des prix des appartements neufs orientés à la baisse

 

En parallèle, les prix montrent des signes de fléchissement. Le prix moyen des ventes en collectif libre (hors parking) est de 4 500 €/m² sur les trois premiers trimestres, en recul de près de 2 % par rapport à 2023. Ce repli est encore plus marqué dans la ville de Toulouse, où le prix moyen d'un appartement neuf s'établit à 4 658 €/m², en baisse de 3 %.

 

Les ventes aidées et résidences services, des niches en progression

 

Parmi les perspectives concrètes d'une certaine reprise, on peut citer les ventes aidées, notamment en PSLA et en BRS, qui enregistrent une hausse sur les neuf premiers mois de 2024. Les résidences services affichent également une dynamique positive : avec 13 programmes actifs (résidences étudiantes et seniors), elles totalisent 140 mises en vente et 70 ventes nettes au troisième trimestre, en forte progression par rapport à 2023.
Ce bilan souligne une crise multifactorielle qui combine un effondrement de l'offre, une baisse des prix et des désistements massifs. Si les investisseurs jouent temporairement un rôle d'amortisseur, notamment grâce aux incitations fiscales, leur présence pourrait s'étioler à la fin du dispositif Pinel. En l'état, l'année 2024 pour le logement neuf à Toulouse et son agglomération restera marquée par un marché en tension et des volumes historiquement bas.