« Nous ne vendons quasiment plus rien, nous ne mettons quasiment plus rien à l'offre, nous ne déposons plus de permis de construire et nouveau phénomène, nous perdons des collaborateurs : de bons commerciaux qui changent de métier par exemple. C'est une vraie perte de savoir-faire qui est en route », c'est par ces mots que le président de la FPI, Fédération des Promoteurs Immobiliers, Pascal Boulanger a ouvert une conférence de presse présentant les chiffres du logement neuf au terme du troisième trimestre 2023. Des chiffres qui montrent un marché à l'arrêt. 
En marge de la stabilisation de l'investissement des ménages au troisième trimestre 2023, qui reste très négatif sur l'ensemble de l'année 2023, en marge d'une inflation sur un an qui commence à refluer : + 4 % en octobre, en marge d'une confiance des ménages qui reste toujours à un niveau très bas et négative, les indicateurs nationaux de la promotion immobilière ne montrent aucun signe d'un retournement favorable de la conjoncture immobilière. Si la tendance se poursuit, moins de 90 000 logements seront vendus en 2023, d'après les premières prévisions.

 

Le nombre de nouveaux programmes immobiliers divisé par deux

 

En effet, dans un contexte des permis de construire en collectif en recul de 35.7 %, soit 46 700 sur les douze derniers mois, les mises en vente s'effondrent de moitié : - 48.6 % et seulement 12 000 appartements neufs commercialisés au cours du troisième trimestre 2023, rapporte l'Observatoire de la FPI. Il s'agit du plus mauvais trimestre depuis 2010 et la création de cet observatoire, pire également que 2020 et très loin de la période avant Covid où l'on commercialisait environ 25 000 logements au troisième trimestre en moyenne. « Les promoteurs ne mettent plus rien en vente car ils veulent d'abord écouler leur stock. Ce n'est plus seulement une problématique des maires qui ne veulent plus construire », analyse Pascal Boulanger. 
Depuis le début de l'année, la tendance est identique avec des commercialisations en recul de 31 % et moins de 55 000 logements mis en vente, soit un marché divisé par deux en comparaison de la moyenne des cinq dernières années. 

 

Le sursaut des ventes en bloc est loin d'être la solution

 

Les ventes de logements neufs suivent la même tendance avec un recul de 30.6 % au troisième trimestre. Cela représente environ 17 500 logements neufs vendus à des particuliers ce trimestre, contre 35 000 en moyenne avant Covid. Sur les neuf premiers mois de l'année, 65 000 ont été réservés, soit une chute de - 29.4 % quand la moyenne des cinq dernières années est au-delà des 100 000. D'où des projections à moins de 90 000 logements réservés en 2023, contre 160 000 d'habitude. 

Malgré le sursaut des ventes en bloc : + 47 % et 6 200 ventes aux institutionnels, toujours loin de la moyenne des dernières années, la chute des ventes n'est pas compensée. « Il faut savoir que les ventes en bloc se font à marge zéro, voire davantage à marge négative pour les promoteurs. La totalité des fonds propres investis n'est pas compensée, ce qui entraîne des bilans d'opérations qui se dégradent. Ce n'est fondamentalement pas une bonne nouvelle mais nous n'avons pas d'autres choix pour écouler nos stocks », souligne le président de la FPI.
D'autant que dans le détail, les investisseurs ont quitté le marché encore davantage que les accédants à la propriété : - 58.6 % contre - 36.5 % sur le troisième trimestre. Les ventes aux investisseurs : 3 720 logements vendus, ne représentent plus que 36 % des ventes aux particuliers, loin de l'équilibre entre accession et investissement des années passées. « Ce blocage du parcours résidentiel commence à poser problème sur le marché de l'emploi nous rapporte le Medef, 1 recrutement sur 2 échouerait à cause du logement, rapporte même l'économiste Patrick Artus. Idem pour les étudiants dont 12.7 % ont renoncé à leur cursus en raison des difficultés à se loger », alerte la FPI.
Autre signal inquiétant, c'est le délai d'écoulement de l'offre commerciale qui, malgré la forte baisse des mises en vente de ces derniers mois, poursuit son allongement à 19.7 mois, loin de l'équilibre des 12 mois. Plus aucune métropole n'affiche des taux sous les 12 mois, délai qui assure une bonne vitesse de croisière au marché du neuf. On observe, malgré une sous-offre, des durées théoriques d'écoulement de 38 mois à Nantes Métropole, 32 mois à Lille Métropole, 30 mois à Bordeaux Métropole... 

Accalmie sur les prix de l'immobilier neuf en Ile-de-France

 

Dans le même temps, la FPI rapporte une accalmie sur les prix de l'immobilier neuf en France qui ne se voit pas encore dans les grilles tarifaires des promoteurs immobiliers qui servent à ce baromètre, prévient la FPI. En effet, d'après l'Observatoire, les prix du neuf en régions continueraient de progresser : + 1.3 % à 4 791 €/m² d'un trimestre à l'autre, mais reculeraient en Ile-de-France de - 5.2 % à 5 463 €/m² et cela avant décote et offre commerciale pour permettre l'écoulement du stock dur des promoteurs. 

 

Quelles perspectives pour l'immobilier neuf en 2024 ?

 

Au terme de ce troisième trimestre 2023, les mises en vente baissent donc plus fortement que la tendance des ventes au détail : « la crise alimentant la crise » et renforce la crise structurelle que traverse la promotion immobilière. « Nous creusons le déficit de logements des années à venir, même si les ventes repartaient », interpelle la FPI France.

D'autant que la stratégie du gouvernement d'amortir le choc avec des plans de relance portés par les ventes en bloc par CDC Habitat et Action Logement ne suffit pas pour soutenir une construction neuve au bord du précipice, préviennent les promoteurs. Le président de la FPI craint que le ministre du Logement, Patrice Vergriete soit en train de perdre ses arbitrages budgétaires face à Bercy. « Les mesures proposées et réitérées par la FPI ne sont absolument pas ni entendues, ni reprises, même si elles ne coûtent rien : statut du bailleur privé, refonte de l'imposition de la taxation des plus-values immobilières du foncier à bâtir, flécher le surplus de TVA créé sur les communes bâtisseuses, exonération sur les droits de succession... », énumère Pascal Boulanger.
L'objectif du gouvernement de doubler le nombre de vente aux foncières et autres, type compagnies d'assurance, soit passer de 15 000 à 30 000 ventes en bloc par an, semble illusoire aux responsables de la FPI faute d'intérêt financier pour les fameux zinzins. « Je ne crois pas au sauvetage de l'acte de construire par les investisseurs institutionnels et encore moins par la pierre papier ou SCPI pour les investisseurs particuliers. Les Français aiment la pierre et veulent posséder physiquement leur logement », analyse le président des promoteurs immobiliers, qui récuse aussi la solution de la décentralisation de la politique du logement. « Je ne crois pas non plus à la loi sur la décentralisation du logement qui est une patate chaude que l'on veut refiler aux territoires. C'est un effet d'annonce et cela ne fera pas revenir des acquéreurs qui ont avant tout des problématiques de capacité d'emprunt. Le vrai sujet : il faut que les acquéreurs, personnes physiques, reviennent et après cela que nous parvenions à motiver les maires à signer des permis de construire », détaille Pascal Boulanger, qui conclut qu'il faut « une mesure électrochoc pour rebondir en 2024. C'est pour cela que nous nous battons au quotidien mais pour le moment tous les feux restent au rouge ».