En partenariat avec Empruntis, spécialiste du courtage en crédit, Trouver-un-logement-neuf.com, portail internet dédié à l'immobilier neuf, publie son baromètre semestriel du marché immobilier neuf dans 10 villes de France. Un baromètre chahuté entre une tendance baissière des prix dans une majorité de grandes villes, alors que les taux de crédit immobilier s'envolent. 

Un pouvoir d'achat dans le neuf en fort recul

Le pouvoir d'achat des Français dans l'immobilier neuf est issu de deux tendances contrastées : 
-    en quelques mois, dans les 10 grandes villes étudiées, les taux d'intérêt ont considérablement augmenté. 
-    A l'inverse, plusieurs grandes villes, dont Paris, affichent des prix de mise en vente en baisse. 

Prix des appartements neufs : des baisses dans 6 grandes villes sur 10

Les prix de l'immobilier neuf qui reculent de plus de 5 % à Paris, mais aussi, plus légèrement, à Bordeaux, Marseille, Lille, Montpellier et Strasbourg, voilà une bonne nouvelle pour ceux qui veulent habiter ou investir dans le neuf. Si l'écart continue de se creuser à l'ouest entre Bordeaux et Nantes, encore en hausse de 2,05%, la tendance est à l'accalmie dans plusieurs grandes villes sur le prix moyen d'un appartement neuf de trois-pièces. 
« Alors que l'Insee annonce une légère décrue du coût de construction, que les chiffres officiels des ventes de logements neufs au second semestre évoquent une chute de 36 %, les promoteurs font tout pour soutenir la demande et cela se traduit par des prix qui semblent s'assagir depuis notre dernier baromètre », détaille Céline Coletto, porte-parole de Trouver-un-logement-neuf.com.

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Hausse conséquente des taux immobiliers

Déjà en hausse lors de notre précédent baromètre en octobre, les taux de crédit immobilier continuent d'augmenter de 60 points de base à Strasbourg à 128 points de base à Paris. En février, sur 20 ans, le taux minimum, hors négociation, varie selon les villes étudiées entre 2,40 % et 2,77 %. 
« Le coût de l'argent pour les banques est en constante augmentation. Les établissements bancaires le répercutent sur les taux de crédit immobilier. La hausse des taux immobiliers entamée en février 2022 se poursuit et a un impact sur la capacité d'emprunt des ménages y compris dans le neuf », souligne Cécile Roquelaure, directrice des études d'Empruntis.

Partout en France, le pouvoir d'achat immobilier neuf est en baisse

Si les prix sont en recul dans 6 grandes villes sur 10, cela ne suffit pas à contrebalancer la hausse des taux. Déjà en baisse lors de notre précédent baromètre, le pouvoir d'achat des Français dans l'immobilier neuf se réduit encore un peu plus. La mensualité pour l'achat d'un trois-pièces neuf est en hausse dans les dix plus grandes villes de France. C'est le cas par exemple à Marseille où la légère baisse de prix ne permet pas de compenser la hausse des taux. 
 Dans le détail, les mensualités de crédit immobilier, hors assurance, sur 20 ans se situent entre 1 589 € à Toulouse et 4 363 € à Paris. 
C'est à Nice que nous notons la plus forte progression du budget mensuel dédié à l'achat immobilier : + 14,67 %. Cela se traduit par une mensualité à 2 274 € contre 1 983 € en octobre dernier, soit quasiment 300 € de plus. 
Ensuite, viennent dans l'ordre :
-    Toulouse + 13.45 %, soit une mensualité de 1 589 € 
-    Marseille + 10.24 % soit une mensualité de 1 653 € 
-    Montpellier + 8.72 % soit une mensualité de 1 712 € 
-    Lyon + 8.59 %, soit une mensualité 2 162 €
-    Bordeaux + 8.57 % soit une mensualité de 1 846 €
-    Nantes + 8.43 % soit une mensualité de 1 936 €
-    Paris + 6.64 % soit une mensualité de 4 363 €
-    Lille + 6.25 % soit une mensualité de 1 661 € 

Une perte de pouvoir d'achat aux sources multiples...

 
Alors que les taux de crédit étaient à la baisse, voire constants entre 2017 et 2020, compensant la hausse des prix de l'immobilier neuf, l'effet de la crise sanitaire et plus largement du manque d'offre sur les prix de l'immobilier neuf sont plus fortement visibles depuis, pour 6 villes sur 10 : Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Toulouse et Nantes. Bordeaux est, paradoxalement, une des villes qui est la moins pénalisée depuis la crise-Covid. 
Les facteurs de ces augmentations des prix se sont comme superposés au fil des années : la période pré-élections municipales limitant l'offre nouvelle disponible dès 2019, la crise sanitaire entraînant une première accélération de la hausse des prix des matériaux en 2020, encore accentuée en 2022 par la guerre en Ukraine et ses répercussions sur le coût de construction, ainsi que l'entrée en vigueur de la RE 2020... Dans tous les cas sur près de six ans, la hausse est égale ou supérieure à 20 % ; mais cela reste moindre que l'évolution observée dans l'ancien pour des biens immobiliers aux dernières normes environnementales et techniques. 
A compter de 2022, l'augmentation des taux vient prendre le relais, même si dans certaines villes, la hausse des prix se poursuit mais plus lentement, voire s'arrête. Seules exceptions : Lyon, Nice, Toulouse, Nantes qui voient leur prix poursuivre leur progression. 

Quelles perspectives à court terme pour acheter un logement neuf ? 

« S'il est difficile de prévoir l'évolution des taux, tout milite pour une poursuite de la hausse. Seule une stabilisation durable du coût de l'argent permettrait de stopper le mouvement enclenché et ce n'est pas encore à l'ordre du jour. Ainsi il faut porter son attention sur l'évolution des prix et seule une baisse plus marquée permettrait de limiter l'impact important sur le pouvoir d'achat immobilier des Français qui ne cesse de se contracter. En attendant, pour les emprunteurs qui y sont éligibles, le PTZ reste un moyen de faire baisser la facture totale d'une acquisition immobilière dans le neuf mais plus pour longtemps », analyse Cécile Roquelaure, directrice des études d'Empruntis. 
« Même si la baisse actuelle des prix dans plusieurs grandes villes ne permet pas de compenser la hausse actuelle des taux d'intérêt, il y a une volonté des promoteurs de soutenir les projets des acheteurs avec par exemple des remises commerciales en plus des prix de mises en vente affichés. Plusieurs signaux venus du gouvernement montrent aussi une certaine prise de conscience des difficultés du secteur du neuf, pourtant essentiel puisqu'il permet de produire des logements durables et offrant des factures énergétiques réduites. Avec les frais de notaire réduits, le logement neuf conserve donc ses atouts financiers sur le long terme », conclut Céline Coletto pour Trouver un logement neuf.