Confirmation en cet été 2023 que les taux des crédits immobiliers continuent de connaître une hausse significative, entraînant des conséquences directes sur les capacités d'emprunt des ménages. Selon les données de l'observatoire du Crédit Logement, après 3,45 % en juin, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel s'est établi à 3.61 % en juillet 2023, soit une hausse de 126 points de base depuis le début de l'année. On empruntait encore à 1,7 % l'été dernier. Même si cette augmentation est maintenant plus régulière après un ajustement rapide en début d'année, principalement lié à la mensualisation du taux d'usure depuis février, les ménages peinent à se faire financer. C'est ainsi que le nombre de prêts accordés a été diminué par deux en un an.

 

Arrêt de la production de crédit : les explications

 

La Banque Centrale Européenne a joué un rôle déterminant dans cette situation. En effet, le relèvement du principal taux de refinancement de la BCE et celui du taux de rémunération des dépôts d'épargne ont forcé les établissements bancaires à augmenter les taux des crédits accordés. Cette mesure visait à éviter une dégradation trop importante de la profitabilité des nouveaux crédits et répondre à la nécessité de marger sur la production imposée par les autorités monétaires.

Cette hausse des taux a eu un impact significatif sur la capacité d'emprunt des ménages. D'après les données fournies, depuis décembre 2021, la capacité d'emprunt a diminué de 27.5 % et de 12.6 % depuis janvier 2023. Concrètement, un ménage qui pouvait emprunter 100 000 euros fin 2021 ne peut plus emprunter que 72 500 euros en juillet 2023. En tenant compte de l'impact de l'allongement des durées de prêt, cela offre un bonus supplémentaire jusqu'à 75 900 euros.

 

Des durées d'emprunt au-delà de 20 ans 

 

L'allongement des durées de prêt est effectivement devenu une stratégie utilisée par certains ménages pour faire face à cette situation. En juillet 2023, la durée moyenne des prêts se maintient à 250 mois. Cependant, cette prolongation ne suffit plus à compenser l'impact de la hausse des prix des logements, des taux d'intérêt et du niveau d'apport personnel exigé sur les capacités d'emprunt des ménages.
La conséquence directe de cette situation est une diminution de la production de nouveaux crédits immobiliers. Fin juillet 2023, la chute de la production, mesurée en niveau trimestriel glissant, est de 51.5 % et de 50.5 % pour le nombre de prêts immobiliers accordés. Malgré cette baisse, l'Observatoire Crédit Logement prédit que l'horizon du marché pourrait s'éclaircir grâce à une lente remontée de la profitabilité de la production nouvelle. La reprise restera cependant lente et hésitante, tant que l'accès au crédit n'aura pas été assoupli par la Banque de France, prévient l'expert.
Dans le même temps, le coût des opérations immobilières réalisées diminue depuis le début de l'année 2023, 4,2 années de revenus en juillet 2023, contre 4,7 années en juillet 2022. En raison d'une récession du marché et d'une baisse de la demande, les ménages peinent à finaliser leurs projets d'achat ou les abandonnent. Les revenus des emprunteurs ont quant à eux augmenté plus rapidement depuis début 2023. Malgré ce recul des coûts relatifs, le marché ne parvient pas à rebondir, car une simple diminution des valeurs n'est pas suffisante pour stimuler la demande. D'où la nécessité d'assouplir l'accès au crédit pour favoriser une reprise durable du secteur immobilier.