Le marché de l'immobilier neuf dans l'aire urbaine de Toulouse traverse une période critique, caractérisée par une crise profonde qui perdure depuis quelques trimestres. Les chiffres du premier semestre 2023 ne laissent aucun doute sur la précarité de la situation. En effet, le premier semestre de l'année 2023 a été brutal pour le marché immobilier neuf de l'aire urbaine de Toulouse. Les ventes, toujours en forte baisse par rapport à 2022, se sont toutefois stabilisées par rapport au premier trimestre 2023. Les mises en vente ont de nouveau chuté de manière significative. Au total, seulement 1 830 logements ont été mis en vente, marquant une chute de 39 % par rapport à la même période l'année précédente, selon les chiffres de l'Observer, observatoire de l'immobilier neuf dans la ville rose et sa région.

 

Comment se porte l'immobilier neuf à Toulouse ?

 

La diminution importante des mises en vente, combinée à une légère baisse des ventes au deuxième trimestre par rapport au premier, impacte à nouveau l'offre commerciale. À la fin du premier semestre de 2023, il y a 4 200 logements disponibles à la vente, soit 8 % de plus qu'au premier semestre de 2022 et 9 % de moins qu'au premier semestre de 2021. L'offre reste donc relativement. stable, mais les volumes restent faibles. Cette légère augmentation du stock sur ce semestre reflète la crise de la commercialisation plutôt qu'une reconstitution du stock.

 

Une crise financière masquée derrière des chiffres alarmants pour les projets immobiliers neufs à Toulouse

 

Le véritable enjeu du marché immobilier toulousain, et plus largement nationalement, réside dans la hausse continue des taux d'intérêt et la prudence accrue des banques, qui alimentent un niveau élevé de désistements, atteignant 28 % cette année, soit 10 % de plus qu'en 2022. Il faut noter que la demande ne s'effondre pas, mais que la crise réside surtout dans le durcissement des conditions de financement.

Pour la première fois, les ventes aux propriétaires-occupants surpassent celles des investisseurs, représentant 59 % des ventes. La part des investisseurs continue de chuter, ne constituant plus que 41 % des ventes au premier semestre de 2023, comparé à 52 % au premier semestre de 2022 et 61 % au premier semestre de 2021. Cette baisse constante de l'investissement locatif laisse craindre une tension sur les marchés locatifs neuf et ancien, avec potentiellement des augmentations de loyers à venir, prévient Laetitia Vidal, présidente de l'Observer.

Mécaniquement, la part des ventes « aidées » augmente également, représentant 23 % des ventes au premier semestre de 2023, contre 20 % les années précédentes. Les ventes sont portées à plus de 60 % par le PSLA et à près de 20 % par le prix maîtrisé. Les ventes de logements en BRS restent anecdotiques, mais leur part augmente chaque année, atteignant près de 10 % des ventes « aidées » au premier semestre de 2023. Découvrir notre dossier sur le logement neuf à Toulouse.

 

Des mises en vente de programmes neufs stagnantes et une commercialisation des logements difficile

 

A l'échelle de la ville de Toulouse, la situation est légèrement moins préoccupante qu'au sein de l'aire urbaine. Les mises en vente semblent stagner, voire légèrement augmenter, atteignant 1 190 logements au premier semestre 2023. Elles peinent tout de même à retrouver leur vigueur depuis 2020. Les ventes restent peu réactives également, enregistrant une baisse de 57 % par rapport à 2022 et de 61 % en comparaison de 2021.

La réticence des acheteurs se traduit par un taux d'annulation encore élevé, atteignant 30 %. L'offre commerciale augmente en conséquence, avec 2 420 logements en stock à la fin du premier semestre.

Les prix de vente continuent leur ascension, s'établissant autour de 4 780 €/m² : +7 % comme dans l'aire urbaine, bien que des remises commerciales puissent tempérer cette hausse. Actuellement, Toulouse représente près de la moitié des ventes de l'aire urbaine, 48 %, viennent ensuite les communes de deuxième couronne : 30 % des ventes et de première couronne : seulement 15 % des ventes, cette dernière continuant à produire bien en deçà des attentes de la métropole.

 

Achat neuf dans le SICOVAL : des mises en vente limitées et des ventes divisées par deux

 

Dans le périmètre du SICOVAL, les mises en vente ont chuté de manière significative au premier semestre 2023, avec seulement 200 logements, soit une baisse de 45 % par rapport à l'année précédente. Les ventes suivent la même tendance à la baisse, avec 110 unités vendues, enregistrant une diminution de 48 % par rapport à 2022.

Cette faible réactivité des ventes entraîne une augmentation de l'offre commerciale d'un tiers, atteignant 465 logements à la fin du semestre. Les prix de vente connaissent une croissance plus modérée, avec une augmentation de 4 % en un an, atteignant 4 510 €/m².

les mises en vente ont diminué au premier semestre de 2023, avec seulement 200 logements, contre 360 ​​au premier semestre de 2022 et 280 au premier semestre de 2021. Cela équivaut à une baisse de 45 % en un an.

 

Prix : comparer avant d'acheter dans d'autres métropoles voisines

 

Le constat observé grâce à ces chiffres de l'Observer est plus alarmant sur l'aire urbaine de Toulouse que dans les métropoles voisines, car la chute des mises en vente est beaucoup plus importante. Les mises en vente ont chuté de 39 % par rapport à 2022, tandis que la région de Montpellier enregistre une baisse de seulement 14 %, et Bordeaux et le Bassin d'Arcachon de 7 %. Les ventes sont en baisse sur tous les territoires, bien que la part soit plus importante dans l'aire urbaine de Toulouse : - 60 %, contre - 47 % dans la région de Montpellier et - 59 % dans la région bordelaise et le Bassin d'Arcachon.

Les prix augmentent légèrement plus rapidement dans l'aire urbaine de Toulouse, avec une hausse de près de 7 %, contre environ 6 % dans les autres territoires. Toutefois, les prix de l'immobilier neuf à Toulouse et sa région restent inférieurs à ceux des métropoles voisines : 4 554 euros le mètre carré à Toulouse et son aire urbaine, contre 4 835 €/m² à Bordeaux et son territoire et même 5 241 €/m² pour Montpellier, hors stationnement inclus.

A noter également que le marché de l'immobilier neuf toulousain reste deux fois plus actif que celui de Bordeaux et Montpellier, avec deux fois plus de ventes d'appartements neufs au cours du premier semestre 2023. Donc, même si le marché de l'immobilier neuf à Toulouse et sa région traverse une période critique, principalement due à une crise du financement, conclut l'Observer, les métropoles voisines restent aussi dans la difficulté. Reste que Toulouse subit une situation inédite depuis la création de l'observatoire en 2002, laissant planer des incertitudes sur l'avenir de ce marché de la construction crucial pour la région.