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Immobilier neuf : un projet sur six abandonné pour raisons économiques

abandon projet immobilier
Certains projets immobiliers pourtant autorisés ne verront jamais le jour compte-tenu des difficultés économiques, selon la FPI.

Peu de signaux positifs au terme du troisième trimestre 2022 parmi les chiffres de la Fédération des Promoteurs Immobiliers, qui parle d’une « crise extrêmement profonde ».



Des « réservations anémiées », des « mises en vente pires au troisième trimestre 2022 qu’en 2020, l’année du Covid », les premières données du quatrième trimestre qui montrent une « accélération de la chute », « tous les signaux vont dans le même sens », d’après la FPI en marge de la présentation des chiffres de la promotion immobilière au terme du troisième trimestre.

 

Un contexte macro-économique moribond

 

Il faut dire que le contexte macro-économique ne soutient pas les ménages dans leur projet d’achat : une croissance faible avec un PIB en stagnation, l’investissement des ménages en baisse et une inflation qui repart à la hausse en octobre à + 6,2 % sur un an, ce qui influe sur les coûts de construction et donc sur les prix de vente. A cela, il faut ajouter la hausse des taux directeurs de la BCE qui se répercutent sur les taux d’intérêt aux particuliers, pris en tenaille par « l’effet couperet » du taux d’usure. 
Si l’anticipation de la nouvelle réglementation environnementale, RE 2020 sur les permis de construire délivrés joue toujours à plein sur la délivrance dans le collectif : + 25 % de logements neufs autorisés, rien que sur le troisième trimestre en comparaison à 2021, « l’effet ne durera pas au-delà du premier trimestre 2023 », craint le président de la FPI, Pascal Boulanger. 

 

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Nouvelle dégradation des mises en vente de programmes neufs

 

Pour l’heure, ce rebond conjoncturel des permis de construire délivrés ne se traduit pas dans les mises en vente, toujours en fort recul. Avec environ 19 000 logements neufs mis en commercialisation au cours du troisième trimestre, cela représente un trimestre pire qu’en 2020, soit un recul de 12,4 % au regard de la même période en 2021. Même tendance depuis le début de l’année avec un retrait des mises en vente de plus de 10 %. 

vente logement neufs
Les ventes aux investisseurs reculent de 25 % quand les ventes en résidence principale régressent de 20 % au cours du troisième trimestre 2022.
Ce manque de renouvellement de l’offre pénalise toujours la demande sur laquelle pèse aussi désormais les difficultés économiques évoquées plus haut. C’est ainsi que les ventes trimestrielles s’effondrent de presque 30 % en comparaison de 2021. Moins de 23 000 logements ont été vendus au troisième trimestre quand la moyenne de longue période est à 32 000 environ. Un recul qui touche davantage les ventes aux investisseurs qui baissent d’un quart, quand les ventes aux propriétaires occupants diminuent de presque 20 % et deviennent largement majoritaires : 55 % des réservations. 

 

Un quart de ventes aux investisseurs en moins

 

Sur les neuf premiers mois de 2022, la tendance est à peine meilleure : - 22 % sur les réservations totales, avec un recul des ventes en bloc de 42 % pour atteindre un niveau au plus bas depuis sept ans, tandis que les ventes aux particuliers baissent de 14,3 %. 
« 2022 devient plus mauvaise que 2020, l’année du Covid, c’est plus qu’inquiétant », martèle Pascal Boulanger, qui pense que le quatrième trimestre sera encore pire, la chute s’accélérant d’après les premières remontées chiffrées non consolidées. Il souligne aussi que le taux d’annulation des ventes a doublé, passant habituellement de 13 % à 26 % minimum actuellement. 

 

Un rebond de l’offre de logements neufs

 

« Logiquement, même si les mises en vente diminuent, l’allongement du délai d’écoulement et la baisse des ventes entraînent une remontée de l’offre mais sans que l’offre nouvelle augmente et alors qu’un stock dur commence à se créer », précise Marc Villand, vice-président de la FPI. Avec plus de 90 000 logements neufs en commercialisation, l’offre commerciale atteint 9 mois de stock sur le territoire national, presque 13 mois en Ile-de-France. 
Malgré la légère baisse des prix enregistrée en Ile-de-France, la tendance nationale reste haussière à presque 6 % de hausse, tirée par l’attractivité des régions. La rareté des fonciers restant la norme, peu de « risques » que les prix de l’immobilier neuf diminuent en France, malgré la crise économique, face à la hausse des coûts de construction. « Les promoteurs préfèrent réduire leur marge par deux actuellement, à même zéro de marge sur les concours pour capturer du foncier, pour faire tourner leur outil de production, maintenir leurs équipes prêtes à retravailler quand l’activité repartira », détaille Marc Villand. 

 

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De nombreux abandons de projets immobiliers 

 

D’où la décision de certains promoteurs de stopper tout bonnement des projets quand l’équilibre économique n’est plus là. D’après les retours de terrain, parmi les grands promoteurs français, la FPI estime qu’un projet sur six est actuellement abandonné pour raisons économiques, sans même compter les projets à l’arrêt pour des raisons juridiques. D’où la nécessité, selon le président Boulanger, de trouver des mesures, TVA immobilière par exemple, pour inciter les maires à signer davantage de permis de construire, puisque certains ne verront jamais le jour, mais aussi pour soutenir l’investissement des particuliers en créant un statut de bailleur privé, quand l’investisseur institutionnel a, lui, un comportement encore plus volatil, afin de répondre à la crise « extrêmement profonde » que traverse le logement neuf et qui se traduire à terme sur l’ensemble du marché, notamment locatif. 

Par Céline Coletto

Pascal Boulanger, président de la FPI France 


« La stratégie de Bercy consistant à privilégier les investisseurs institutionnels (LLI) au détriment des particuliers (Pinel) est anéantie. Les investisseurs institutionnels désertent, au moins temporairement, le secteur résidentiel, les taux de rendement étant en forte baisse avec la hausse des taux d’intérêts et des coûts de construction. La dernière digue, la vente aux propriétaires occupants, vient elle aussi de céder. Hausse des coût de construction, taux d’usure, inquiétude des ménages, tout contribue à éloigner les Français de l’acte d’achat d’un bien immobilier. C’est d’autant plus regrettable qu’un logement collectif neuf est sobre en énergie et répond parfaitement aux exigences de la transition écologique ».