- Comment se déroule l'activité commerciale actuellement pour vous en comparaison de 2022 ? 

 

« Comme d'autres, notre volume de ventes a baissé en 2022 : environ - 30 % en un an ; néanmoins, le prix des ventes moyennes a, lui, continué à augmenter. Cette tendance devrait continuer en 2023. Exemple, dans l'agglomération de Nantes, le volume des ventes va encore baisser, selon moi, mais va s'ajouter un ralentissement de la progression des prix. 
En effet, il faut rappeler que l'immobilier neuf à Nantes comme ailleurs est une association de coûts : prix du terrain, coût des travaux, part de logements sociaux imposés par les collectivités, niveau de performance énergétique... à contrebalancer par un prix de vente de sortie. Si ce prix de vente est déconnecté du marché, nous n'y lancerons plus d'opérations sans changement des règles du jeu imposées par certaines villes. Celles et ceux qui parient sur une baisse des prix du neuf se trompent. Une opération immobilière soit elle est équilibrée et elle sort de terre, soit elle ne l'est pas financièrement et il n'y a pas de grue et pas de logement. Donc, il ne faut pas s'attendre à de réelles baisses des prix dans l'immobilier neuf. 
Ainsi, dans ces territoires où c'est compliqué de sortir des opérations, comme à Nantes qui est en retard sur ses objectifs de production de logements, cela explique que des opérateurs vont travailler ailleurs pour assurer leur propre équilibre de structure. Cela se traduit par des promoteurs qui vont à Angers ou même à Laval alors qu'ils n'y allaient pas auparavant. »

 

- Particularité de votre activité, en effet, Atréalis Promotion est implanté depuis longtemps dans l'immobilier neuf à Laval et son agglomération. Qu'est-ce qui fait la spécificité de ce marché ?

 

« Il faut bien dissocier le marché du logement neuf à Laval et l'immobilier neuf en Mayenne. Les programmes neufs lancés à Laval sont situés sur un marché bien évidemment moins profond que celui de Nantes ; mais où il y a une vraie demande locale et aucun souci d'écoulement, comme avec notre dernier projet La résidence des Cordeliers à Laval. Particularité peu connue de Laval : Laval bénéficie d'un statut dérogatoire de la loi Pinel.

La ville est éligible même si elle n'est pas située en zone tendue en raison d'un contrat de redynamisation de défense. L'intérêt pour de l'investissement locatif à Laval est donc de profiter d'enveloppes de prix bien moindres que ceux de Nantes, tout en ayant du rendement locatif et de la défiscalisation immobilière. Si on compare un prix moyen à Nantes à 5 590 €/m² parking compris, quand, à Laval, le prix au mètre carré est à 3 680 €. Même si les loyers lavallois sont moindres, il y a un rendement locatif élevé meilleur sur des enveloppes plus faciles à financer. Nous n'avons pas attendu le Pinel pour être présent à Laval, qui reste, quoi qu'il en soit, un marché moins profond. Par exemple, sur le dernier trimestre 2022, pour 1 600 ventes dans la métropole nantaise, on en compte « seulement » 200 à Laval ; mais le taux d'écoulement y reste plutôt bon actuellement. » 

 

- Quel est le profil-type de vos acquéreurs actuellement ? Quelles sont les difficultés dans leur parcours résidentiel ? 

 

« Reste que, dans ce contexte évoqué, le client nantais ne trouve pas à se loger, avec un double effet ciseau sur le marché locatif qui est de plus en plus tendu. Depuis le début de l'année, on obtient davantage de demandes exprimées mais les transformations sont issues d'acquéreurs qui n'ont pas recours à l'emprunt. Des clients secundo-accédants qui revendent un bien devenu trop grand cherchant un appartement plus petit, mais bien placé et sur des derniers étages par exemple. Les conditions d'octroi de prêt se sont un peu améliorées après l'arrêt total de la fin d'année ; mais nous avons tout de même des clients avec 70 % d'apport qui ont des refus de prêt. 
Nous observons aussi un déplacement de notre clientèle. Les investisseurs ne représentent plus que 45 à 50 % en volume de nos clients car l'investisseur a du mal à se faire financer d'une part ; mais aussi car sa rentabilité brute a beaucoup baissé sur certaines localités comme Nantes. » 

 

- Que viennent trouver les acquéreurs dans les programmes neufs d'Atréalis Promotion ?

 

« D'abord, nous avons un fort niveau de personnalisation des logements. Nous allons aussi sur des territoires peu courus : la Mayenne mais aussi la seconde couronne nantaise, comme à Vallet, Grandchamp-des-Fontaines... Exemple à Vallet qui affiche des valeurs locatives proches de celle de Nantes mais avec des prix de vente moindres. De quoi séduire une clientèle locale. Nous allons aussi sortir un programme de maisons neuves à Belle-Ile-en-Mer... »

 

- Comment réagissez-vous localement au fait que la crise actuelle du logement ne soit pas davantage prise en compte par les pouvoirs publics ?

 

« Le logement est clairement une bombe à retardement. Heureusement, sur certains territoires, grâce à la proximité que l'on peut avoir avec des élus qui nous donnent leur problématique comme Vallet, Grandchamp-des-Fontaines, Les Sorinières... nous comprenons leurs objectifs et nous regardons pour aller dans une direction commune afin de penser ensemble les projets. Cet échange de proximité permet de construire et aussi, ainsi, de capter la clientèle locale.

Reste qu'un maire trop bâtisseur n'est souvent pas réélu. On pourrait donc imaginer que pour l'intérêt collectif, ce ne soit plus les maires qui délivrent les permis de construire car beaucoup de métropoles n'utilisent pas les droits à construire permis par les documents d'urbanisme. 
Autres pistes pour soutenir le logement neuf : qu'acheter sa résidence principale bénéficie d'une TVA réduite à 5,5 %, créer un statut de bailleur privé, imposer des projets de résidences étudiantes sur certains secteurs où la demande est forte... »

 

- Sur quoi travaillez-vous pour imaginer le logement neuf de demain chez Atréalis Promotion ?

 

« Au-delà de la performance énergétique, au plan et l'habitabilité des logements... cela sera très variable selon les territoires, selon si notre créativité sera bridée ou pas. Dans certaines communes où nous aurons davantage de latitudes, nous pouvons faire des projets particuliers comme avec l'Atrium à Vallet qui, comme son nom l'indique, propose de vastes parties communes abritées. Au lieu de faire une trentaine de logements, nous avons préféré faire que 22 appartements neufs, en plein centre-ville, sur la ZAC Saint-Christophe.  
A Carquefou, sur une opération qui va sortir au mois de mai, nous allons conserver une façade emblématique graphiquement pour faire de trois grands logements dans une belle maison, en plus d'un bâtiment neuf plus traditionnel. »