Arnaud Danjoux, Atréalis Promotion : « A Nantes comme ailleurs, le logement est une bombe à retardement »

Edition du
Interviews

Directeur commercial d’Atréalis Promotion, entreprise de promotion immobilière basée à Nantes depuis plus de 20 ans, Arnaud Danjoux évoque les difficultés du moment dans la profession et les solutions pour tirer son épingle du jeu.

Arnaud Danjoux Atréalis Promotion
Arnaud Danjoux, directeur commercial d'Atréalis Promotion, promoteur nantais qui œuvre jusqu'à Laval et la seconde couronne nantaise.

Directeur commercial d’Atréalis Promotion, entreprise de promotion immobilière basée à Nantes depuis plus de 20 ans, Arnaud Danjoux évoque les difficultés du moment dans la profession et les solutions pour tirer son épingle du jeu.

Trouvez un logement neuf en 3 clics !

Où cherchez-vous ?

  • Pour habiter
  • Pour investir
  • Terrains
Trouver

- Comment se déroule l'activité commerciale actuellement pour vous en comparaison de 2022 ? 

 

« Comme d'autres, notre volume de ventes a baissé en 2022 : environ - 30 % en un an ; néanmoins, le prix des ventes moyennes a, lui, continué à augmenter. Cette tendance devrait continuer en 2023. Exemple, dans l'agglomération de Nantes, le volume des ventes va encore baisser, selon moi, mais va s'ajouter un ralentissement de la progression des prix. 
En effet, il faut rappeler que l'immobilier neuf à Nantes comme ailleurs est une association de coûts : prix du terrain, coût des travaux, part de logements sociaux imposés par les collectivités, niveau de performance énergétique... à contrebalancer par un prix de vente de sortie. Si ce prix de vente est déconnecté du marché, nous n'y lancerons plus d'opérations sans changement des règles du jeu imposées par certaines villes. Celles et ceux qui parient sur une baisse des prix du neuf se trompent. Une opération immobilière soit elle est équilibrée et elle sort de terre, soit elle ne l'est pas financièrement et il n'y a pas de grue et pas de logement. Donc, il ne faut pas s'attendre à de réelles baisses des prix dans l'immobilier neuf. 
Ainsi, dans ces territoires où c'est compliqué de sortir des opérations, comme à Nantes qui est en retard sur ses objectifs de production de logements, cela explique que des opérateurs vont travailler ailleurs pour assurer leur propre équilibre de structure. Cela se traduit par des promoteurs qui vont à Angers ou même à Laval alors qu'ils n'y allaient pas auparavant. »

 

- Particularité de votre activité, en effet, Atréalis Promotion est implanté depuis longtemps dans l'immobilier neuf à Laval et son agglomération. Qu'est-ce qui fait la spécificité de ce marché ?

 

« Il faut bien dissocier le marché du logement neuf à Laval et l'immobilier neuf en Mayenne. Les programmes neufs lancés à Laval sont situés sur un marché bien évidemment moins profond que celui de Nantes ; mais où il y a une vraie demande locale et aucun souci d'écoulement, comme avec notre dernier projet La résidence des Cordeliers à Laval. Particularité peu connue de Laval : Laval bénéficie d'un statut dérogatoire de la loi Pinel.

programme neuf Laval
Depuis de nombreuses années, Atréalis Promotion produit des programmes neufs à Laval en Mayenne, éligible à la loi Pinel. © La Résidence des Cordeliers
La ville est éligible même si elle n'est pas située en zone tendue en raison d'un contrat de redynamisation de défense. L'intérêt pour de l'investissement locatif à Laval est donc de profiter d'enveloppes de prix bien moindres que ceux de Nantes, tout en ayant du rendement locatif et de la défiscalisation immobilière. Si on compare un prix moyen à Nantes à 5 590 €/m² parking compris, quand, à Laval, le prix au mètre carré est à 3 680 €. Même si les loyers lavallois sont moindres, il y a un rendement locatif élevé meilleur sur des enveloppes plus faciles à financer. Nous n'avons pas attendu le Pinel pour être présent à Laval, qui reste, quoi qu'il en soit, un marché moins profond. Par exemple, sur le dernier trimestre 2022, pour 1 600 ventes dans la métropole nantaise, on en compte « seulement » 200 à Laval ; mais le taux d'écoulement y reste plutôt bon actuellement. » 

 

- Quel est le profil-type de vos acquéreurs actuellement ? Quelles sont les difficultés dans leur parcours résidentiel ? 

 

« Reste que, dans ce contexte évoqué, le client nantais ne trouve pas à se loger, avec un double effet ciseau sur le marché locatif qui est de plus en plus tendu. Depuis le début de l'année, on obtient davantage de demandes exprimées mais les transformations sont issues d'acquéreurs qui n'ont pas recours à l'emprunt. Des clients secundo-accédants qui revendent un bien devenu trop grand cherchant un appartement plus petit, mais bien placé et sur des derniers étages par exemple. Les conditions d'octroi de prêt se sont un peu améliorées après l'arrêt total de la fin d'année ; mais nous avons tout de même des clients avec 70 % d'apport qui ont des refus de prêt. 
Nous observons aussi un déplacement de notre clientèle. Les investisseurs ne représentent plus que 45 à 50 % en volume de nos clients car l'investisseur a du mal à se faire financer d'une part ; mais aussi car sa rentabilité brute a beaucoup baissé sur certaines localités comme Nantes. » 

 

- Que viennent trouver les acquéreurs dans les programmes neufs d'Atréalis Promotion ?

 

« D'abord, nous avons un fort niveau de personnalisation des logements. Nous allons aussi sur des territoires peu courus : la Mayenne mais aussi la seconde couronne nantaise, comme à Vallet, Grandchamp-des-Fontaines... Exemple à Vallet qui affiche des valeurs locatives proches de celle de Nantes mais avec des prix de vente moindres. De quoi séduire une clientèle locale. Nous allons aussi sortir un programme de maisons neuves à Belle-Ile-en-Mer... »

 

- Comment réagissez-vous localement au fait que la crise actuelle du logement ne soit pas davantage prise en compte par les pouvoirs publics ?

 

« Le logement est clairement une bombe à retardement. Heureusement, sur certains territoires, grâce à la proximité que l'on peut avoir avec des élus qui nous donnent leur problématique comme Vallet, Grandchamp-des-Fontaines, Les Sorinières... nous comprenons leurs objectifs et nous regardons pour aller dans une direction commune afin de penser ensemble les projets. Cet échange de proximité permet de construire et aussi, ainsi, de capter la clientèle locale.

programme neuf Valet
Grâce à la latitude autorisée par certaines collectivités, Atréalis Promotion tire son épingle du jeu sur des marchés secondaires de Loire-Atlantique. © L'Atrium / Vallet / Atréalis Promotion
Reste qu'un maire trop bâtisseur n'est souvent pas réélu. On pourrait donc imaginer que pour l'intérêt collectif, ce ne soit plus les maires qui délivrent les permis de construire car beaucoup de métropoles n'utilisent pas les droits à construire permis par les documents d'urbanisme. 
Autres pistes pour soutenir le logement neuf : qu'acheter sa résidence principale bénéficie d'une TVA réduite à 5,5 %, créer un statut de bailleur privé, imposer des projets de résidences étudiantes sur certains secteurs où la demande est forte... »

 

- Sur quoi travaillez-vous pour imaginer le logement neuf de demain chez Atréalis Promotion ?

 

« Au-delà de la performance énergétique, au plan et l'habitabilité des logements... cela sera très variable selon les territoires, selon si notre créativité sera bridée ou pas. Dans certaines communes où nous aurons davantage de latitudes, nous pouvons faire des projets particuliers comme avec l'Atrium à Vallet qui, comme son nom l'indique, propose de vastes parties communes abritées. Au lieu de faire une trentaine de logements, nous avons préféré faire que 22 appartements neufs, en plein centre-ville, sur la ZAC Saint-Christophe.  
A Carquefou, sur une opération qui va sortir au mois de mai, nous allons conserver une façade emblématique graphiquement pour faire de trois grands logements dans une belle maison, en plus d'un bâtiment neuf plus traditionnel. »

Faites vous votre avis sur Atréalis Promotion en bref

Atréalis Promotion faisait partie à l’origine d’Action Logement avant la cession par celui-ci de toutes ses activités hors logement social. Atréalis Promotion est ainsi devenu un promoteur privé indépendant, réalisant sur les Pays de la Loire principalement entre 250 et 280 logements par an. Son rayon d’action s’étend de Nantes et sa métropole, à Saint-Nazaire et son agglomération, mais aussi jusqu’à Laval en Mayenne dont l’agence a également une activité de construction de maisons individuelles et de lotisseur. S'informer sur l'actualité de l'immobilier neuf à Nantes et sa région 

Découvrez notre sélection de programmes neufs

  • Programme neuf Domaine d'Oriel à Vallet

    Domaine d'Oriel
    4 pièces
    Vallet - 44

    Découvrir
  • Programme neuf Les Terrasses Marceau à Drancy

    Les Terrasses Marceau
    3, 4 pièces
    Drancy - 93

    Découvrir
  • Programme neuf Appartement Neuf Port de Bouc à Port-de-Bouc

    Appartement Neuf Port de Bouc
    2, 4 pièces, Maison
    Port-de-Bouc - 13

    Découvrir
  • Programme neuf Paris 19ème C1 à Paris 19ème

    Paris 19ème C1
    2, 3 pièces
    Paris 19ème - 75

    Découvrir
  • Programme neuf Gallery à Drancy

    Gallery
     
    Drancy - 93

    Découvrir
  • Programme neuf Opale à Clichy

    Opale
    2, 3, 4, 5 pièces
    Clichy - 92

    Découvrir
  • Programme neuf The Arty à Clichy

    The Arty
    5 pièces
    Clichy - 92

    Découvrir
  • Programme neuf Pietra Mare à San-Martino-di-Lota

    Pietra Mare
    3, 4 pièces
    San-Martino-di-Lota - 2B

    Découvrir
  • Programme neuf Les Lumières d'Auber à Aubervilliers

    Les Lumières d'Auber
    1, 2, 3, 4, 5 pièces
    Aubervilliers - 93

    Découvrir
  • Programme neuf L'Intemporel à Saint-Mande

    L'Intemporel
    2, 3, 4 pièces
    Saint-Mande - 94

    Découvrir
  • Programme neuf Atelier 331 à Paris 20ème

    Atelier 331
    2, 3, 4 pièces
    Paris 20ème - 75

    Découvrir
  • Programme neuf Élégance 30 à Saint-Ouen-sur-Seine

    Élégance 30
    2, 3, 4 pièces
    Saint-Ouen-sur-Seine - 93

    Découvrir
  • Programme neuf Gambetta Garden à Paris 20ème

    Gambetta Garden
    1, 2, 3, 4, 5 pièces, Maison
    Paris 20ème - 75

    Découvrir
  • Programme neuf Carré Balzac à Aubervilliers

    Carré Balzac
    2, 3, 4 pièces
    Aubervilliers - 93

    Découvrir
  • Programme neuf Botanica à Saint-Ouen-sur-Seine

    Botanica
    2, 3, 4, 5 pièces
    Saint-Ouen-sur-Seine - 93

    Découvrir

Autres Interviews

Voir toutes les interviews