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Benoît Quignon : « SNCF Immobilier construit 2 000 logements neufs par an »

Benoît Guignon, DG SNCF Immobilier
Directeur Général de SNCF Immobilier, Benoît Quignon, pilote la stratégie immobilière de la SNCF et libère de nombreux fonciers chaque année. © Bertrand Jacquot / SNCF

Tags : Immobilier neuf, logement neuf, SNCF Immobilier


Directeur Général de SNCF Immobilier, Benoît Quignon, pilote la stratégie immobilière du groupe SNCF, en construisant notamment, via sa filiale, ICF Habitat, environ 2 000 logements neufs chaque année ; mais aussi en libérant de nombreux fonciers. Rencontre.

- On a du mal à imaginer que le groupe SNCF construise environ 2 000 logements neufs chaque année ?

« La SNCF est en effet héritière d’une très ancienne tradition, dont découle deux phénomènes. D’abord, la SNCF a construit dans le passé pour loger les ouvriers qui construisaient les lignes de chemins de fer, puis ses cheminots. Ce qui fait qu’avec le temps, la SNCF possède un patrimoine de 100 000 logements environ, principalement du logement social, dans les zones tendues et notamment dans les métropoles Paris / Lyon / Marseille. Parmi ses 100 000 logements, 10 000 sont à loyers libre ou intermédiaire. L'ensemble de ce parc permet la mobilité et facilite les mutations professionnelles de ses salariés. D’où cette nécessité de construire du logement neuf pour renouveler son parc.
Ensuite, autre tradition perdue de vue mais qui revient au goût du jour et qui explique cet important patrimoine : dans le passé, les compagnies de chemin de fer finançaient les nouvelles lignes par de l’immobilier. Exemple le Baron de Rothschild avec la ligne Paris / Bordeaux / Arcachon. Aujourd’hui l’optimisation et la modernisation de nos installations ferroviaires et industrielles permettent de libérer du foncier que la SNCF cherche à valoriser. La tradition née du 19ème siècle se perpétue maintenant ; le groupe cède ses terrains, les valorise notamment pour en faire du logement, social et libre. Par exemple, dans Paris intra-muros, nous avons signé fin novembre 2016, un protocole foncier avec la ville de Paris pour la transformation urbaine de 7 sites et 50 hectares, soit un potentiel de 8 000 logements neufs dont la moitié de logements libres. »

- Pour ce faire, c’est SNCF Immobilier que vous dirigez qui est à l’œuvre, quelles sont ses missions au quotidien ?

« SNCF Immobilier gère au quotidien tout le patrimoine immobilier du groupe, sauf les gares. Cela représente 25 000 bâtiments et 8.5 millions de mètres carré construits sur 20 000 hectares de foncier, qu’il faut mettre aux normes et en conformité. C’est ainsi que par exemple des centres de maintenance sont modernisés et rationalisés, permettant de réduire les emprises physiques nécessaires et donc de libérer du foncier. »

- Pour gérer ce foncier libéré, il y a donc la filiale « Espaces Ferroviaires » qui, elle, est chargée de l’aménagement et la promotion immobilière. Quelles sont ses actions ?

« Espaces Ferroviaires, c’est une quarantaine de personnes venues de grands aménageurs publics ou de grands promoteurs immobiliers qui monte des opérations à partir de la matière première libérée. Cela donne du coup des opérations emblématiques comme sur 6 hectares, l’opération Chapelle International, au nord de Paris, dans le 18ème arrondissement, le long du faisceau de la gare du Nord. La transformation complète du quartier est en cours. Un entrepôt de logistique de la Sogaris, très contemporain, le long des voies, sera mis en exploitation en novembre 2017. Il fait écran pour permettre la construction d’un millier de logements neufs. En partenariat avec des promoteurs, les chantiers sont en cours pour construire du logement libre, intermédiaire et social. »

- Il y a aussi des opérations sur tout le territoire. Exemple à Besançon où nous sommes pourtant loin des zones tendues ?

« L’opération de Besançon est caractéristique
appartement neuf Paris 18ème
Sur 6 hectares, le long des voies de la gare du Nord à Paris, un millier de logements neufs sont en chantier à Chapelle International. © Chapelle International / Paris 18ème / SAGL Architectes
de notre travail, c’est-à-dire redonner vie à des emprises autour de la gare délaissées depuis de très nombreuses années, et que la collectivité souhaite densifier. On y trouvera donc un regroupement tertiaire avec une cité administrative et des programmes de logements neufs plus classiques. C’est en effet une zone plus détendue, mais l’offre de logements près des gares est toujours intéressante pour une question de mobilité. Nous avons des opérations aussi à Bordeaux, Rennes, Nantes, Marseille et même Cannes ou Nice prochainement. »

- Autre projet emblématique, vous venez de désigner La Compagnie de Phalsbourg pour le projet de la Tour Occitania sur le l'ancien site du Tri Postal à Toulouse. En quoi cela consiste ? Qu’est-ce qui vous a fait choisir ce promoteur peu connu du grand public ?

« Le Tri Postal, c’est un programme mixte avec un socle commercial, de l’activité hôtelière, des activités tertiaires et du logement neuf, le tout dans une tour emblème de 150 mètres de haut. Ce qui a séduit le jury, c’est justement l’audace et l’ambition du projet. C’était le projet le plus convaincant : il y avait ici une prise en compte de ce qu’est Toulouse, de la double rangée d’arbres du Canal du Midi tout proche.

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Le projet semblait mieux connecté à la ville et après les vérifications juridiques et techniques, il n’y a eu aucune hésitation. C’est un projet audacieux avec ses logements, son rooftop, son établissement hôtelier… un programme mixte mais où il ne s’agit pas d’une simple superposition de fonctions. Le projet a, semble-t-il, levé les appréhensions fonctionnelles et techniques, malgré des catégories d’utilisateurs très différentes sur 24 heures et on peut le dire : le dessin architectural est magique. »

- Parmi les autres projets du moment pour SNCF Immobilier, il y a aussi Lille Saint-Sauveur où 2 500 logements neufs doivent sortir de terre.

« Sur Lille Saint Sauveur, nous vendons les terrains à la ville de Lille et à la Métropole qui vont du coup devenir les aménageurs et nous allons profiter de cette opération pour renouveler notre propre patrimoine locatif qui est devenu obsolète.

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La particularité de cette opération est que Lille a déjà investi le secteur depuis plusieurs années avec des activités intermédiaires en proposant des animations culturelles et associatives. Il s’agit de mettre en place de l’urbanisme transitoire. Même si c’est décalé, il s’agit d’occuper le terrain, de se réapproprier les lieux pour les riverains, avant de réenclencher une dynamique de réurbanisation par la suite.
C’est aussi le cas à Ordener à Paris, au dépôt Chapelle où avant la construction d’environ 500 logements neufs, l’opération Ground Control a permis d’accueillir 450 000 visiteurs. Idem à Daumesnil, près de la gare de Lyon, où 2 100 visiteurs sont accueillis chaque jour en ce moment. »

- Pas de risque que la population souhaite conserver en l’état ces sites et ne veuille plus des projets immobiliers par la suite ?

« Les règles du jeu sont posées dès le départ pour éviter tout malentendu. Des rencontres avec la population et les riverains se font en parallèle pour préparer les projets. Par exemple sur le projet Ordener, 4 équipes concourent lors d’un dialogue compétitif : ce qui a pu
opération immobilière Tri Postal Toulouse
A deux pas de la future gare TGV de Toulouse, la Compagnie de Phalsbourg vient d'être désignée pour construire une tour emblème de 150 m de haut. © Tri Postal / Toulouse / Compagnie de Phalsbourg
se créer à Ground Control est forcément une source d’inspiration pour imaginer leur projet définitif.
Chez nos voisins de l’îlot Saint-Vincent de Paul, des usages se sont révélés grâce à cet urbanisme transitoire, des usages même économiques avec la création d’espaces de coworking par exemple. »

- SNCF Immobilier est aussi partie prenante dans Réinventer Paris 2 sur trois sites : gare des Invalides, gare des Gobelins, Tunnel Dantzig, quel est l’objectif de participer à cet appel à projet ?

« Nous n’avions pas participé à Réinventer Paris 1 car il s’agissait de fonciers de la ville de Paris, mais nous avons été lauréat via ICF Habitat, notre bailleur. La deuxième édition de Réinventer Paris, dédiée au sous-sol, est plus pertinente pour nous car nous sommes propriétaires de beaucoup de sous-sols. Par exemple, pour le tunnel Dantzig, sur la petite ceinture, nous avons décidé de jouer le jeu sur un des tunnels, en fournissant les prescriptions techniques. C’est une expérimentation.
Pour les sites sur les gares des Gobelins et des Invalides, nous n’avions jamais réussi jusqu’ici à finaliser un projet. Nous espérons que Réinventer Paris 2 nous permettra de trouver l’idée que nous n’avons pas eu et de redonner une image valorisante à ces sites. »

- Quelles seront les actualités de SNCF Immobilier d’ici la fin de l’année ?

« L’actualité sera sur nos opérations parisiennes avec la dernière phase de consultation sur Ordener, la signature du protocole avec la ville de Paris pour le site de Daumesnil ce qui donnera une nouvelle opération en 2018, mais aussi un projet urbain en cours à Hébert avec 800 logements neufs et des activités tertiaires sur 50 000 m².
En dehors de la région parisienne, nous choisirons d’ici la fin de l’année un partenaire pour construire un ensemble de 30 000 m² à Rennes Beaumont. Des opérations à Lyon sont aussi en préparation… »

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