- Quel bilan tirez-vous de 2022 et comment se déroule l'activité commerciale en ce début d'année pour Arcade VYV Promotion ?

 

« Nous avons fait une belle année 2022, malgré les difficultés rencontrées par nos acquéreurs pour trouver des financements. Cela a été notamment le cas sur nos programmes en BRS qui sont dédiés à une frange d'acquéreurs aux revenus un peu plus modestes, et qui ont eu d'autant plus de difficultés à se financer ; mais grâce à des accords avec des partenaires financiers, nous avons pu les aider. En ce début d'année, nous constatons de nouveau un frémissement sur la demande ; mais toujours avec ces difficultés à boucler le financement. Cela perdure et cela sera le principal encombre de l'année. 
Autre obstacle du moment, comme pour la totalité de la concurrence : trouver du foncier et pouvoir l'acquérir, tout en montant des projets avec toutes les nouvelles normes comme la RE 2020, dernière réglementation environnementale. C'est d'autant plus compliqué pour nous que nous sommes mobilisés dans notre groupe à produire du « Logement Santé », une nouveauté qui implique encore davantage d'impératifs dans le montage des projets. »

 

- En quoi consiste justement cette nouveauté de « Logement Santé » ?

 

« Suite au rapprochement avec le groupe VYV depuis 2019, nous avons pris l'initiative de construire un nouveau type d'habitat, davantage propice au mieux vivre. Un concept novateur qui se concrétise par une labellisation baptisée le « Logement Santé » et qui garantit à nos habitants, comme son nom l'indique, un habitat qui soit favorable à la santé, en alliant les qualités du bâti, des services de santé et un environnement bienveillant.

Pour cela, nous allons également créer des services supplémentaires pour créer une émulation autour des gens qui vont occuper nos résidences intergénérationnelles. La préoccupation du groupe est de remettre la santé au coeur de l'habitat. Notre objectif est de créer du logement où les gens vont pouvoir rester toute leur vie, même si un jour ils ont besoin de médicalisation. Nous avons travaillé sur la qualité du bâti mais aussi sur la qualité de vie dans cet habitat. » 

- Quel est votre ressenti général sur le marché du neuf en Ile-de-France où vous opérez principalement ? Des secteurs qui tirent leur épingle du jeu ?

« Il y a tout de même eu 23 700 logements en Ile-de-France qui ont été mis à la vente en 2022 ; mais pour 20 500 ventes, ce qui représente une baisse de 14 % par rapport à 2021 et surtout de 46 % par rapport à 2019. On observe notamment que la part des investisseurs a baissé. Cela sera d'autant plus compliqué auprès d'eux avec la loi Pinel plus qui s'intègre au dispositif cette année. Ça n'augure pas de belles choses pour 2023. 

D'autant qu'en plus des difficultés de financement, avec le taux d'usure, il y a les mêmes problématiques sur le marché de la revente. Il faut aussi que les secundo-accédants trouvent des acquéreurs finançables. 
En ce qui concerne les secteurs qui se sont mieux portés ces derniers mois, on peut citer la Seine-Saint-Denis et les Hauts-de-Seine, qui représentent chacun un cinquième de l'activité francilienne. Ensuite, il y a aussi la Seine-et-Marne et le Val-de-Marne. »

- Face aux difficultés de financement des acquéreurs notamment, que viennent-ils chercher dans le groupe Arcade VYV Promotion ?

« Il y a donc le « Logement Santé » avec des objectifs de 60 % de notre offre labellisée ; mais aussi une offre bien spécifique avec le BRS, Bail Réel Solidaire et ses nombreux avantages qui nous permettent d'aller chercher une frange d'acquéreurs qui ne seraient pas finançables et qui n'auraient pas la possibilité d'acheter sur des marchés qui sont encore extrêmement tendus. C'est un dispositif qui est vraiment axé sur les marchés, qui sont tendus puisque cela permet d'avoir un prix d'achat qui se réduit d'à peu près 35 % avec en plus une TVA réduite. Pour en bénéficier, c'est soumis à des plafonds de ressources en fonction du zonage et il y aura des effets de levier, selon les zones, par rapport au prix moyen du marché. Un dispositif aussi complété par l'avantage du prêt à taux zéro et qui permet de sortir du marché locatif des primo-accédants, des retraités... des profils qui ne pourraient pas acheter sans cela. Nous y croyons : nous avons été le premier promoteur à faire du BRS, nous sommes le promoteur qui a le plus de programmes en BRS en France actuellement. »

- Il ne faut pas se le cacher, le Bail Réel Solidaire n'est pas un dispositif facile à expliquer. En quoi cela consiste ?

« Dans un premier temps, c'est un Organisme Foncier Solidaire qui fait l'acquisition d'un terrain. Après, il y a un promoteur immobilier, qui va signer un contrat avec cet OFS afin d'y construire des logements sociaux qui soient accessibles à cette frange de la population qui est soumis à des plafonds de ressources. Avec le BRS, il y a un ménage qui va acheter son logement en devenant propriétaire du bâti, des murs, tandis que l'OFS va rester propriétaire du foncier. L'acquéreur va du coup signer un contrat de bail avec l'OFS pour la location du terrain, et ce, pour une durée de 99 ans. Il paye alors une redevance mensuelle à l'OFS. Le propriétaire devient uniquement propriétaire du logement alors que le terrain reste la propriété de l'OFS. Cela permet donc de proposer des prix d'environ 35 % moins cher que le prix moyen de marché.

A cela, s'ajoute aussi la TVA réduite pour l'achat d'un logement neuf et le recours au PTZ. Il y a également une garantie que le prix de cession soit encadré et qu'il n'y aura pas de moins-value potentielle. Existent également des garanties au rachat et au relogement en cas d'accident de la vie. Ce sont des garanties qui permettent de sécuriser ces acquéreurs. C'est vraiment un principe vertueux pour sortir du parc locatif pour tout type de ménages : des familles monoparentales, des jeunes couples primo-accédants... »

- Parmi vos opérations en commercialisation, est-ce qu'il y a déjà des opérations qui cumulent BRS et le label « Logement Santé » ?

« Nous avons lancé une opération immobilière Hanami à Noiseau dans le Val-de-Marne qui a la particularité d'être éligible au BRS et également acteur d'une labellisation pour le « Logement Santé », avec une mixité programmatique avec des appartements de deux ou trois pièces, mais aussi des maisons du quatre au cinq-pièces. Il est situé dans un quartier résidentiel dans un environnement calme, à l'est de Paris. Quand nous commercialisons du « Logement Santé », nous cherchons à avoir le respect du territoire et de l'environnement. Ainsi, chaque logement avec double-orientation, est prolongé par de vastes extérieurs, des jardins, des balcons ou des terrasses. Nous avons aussi travaillé sur chaque agencement des logements, avec par exemple des alcôves pour télétravailler. 
Un projet immobilier dans un cadre verdoyant mais au coeur de la ville avec des transports en commun, pour se rendre à la gare RER, des services et des petits commerces de proximité, sans oublier un grand centre commercial non loin, des écoles, des équipements culturels et sportifs. 
Pour changer de secteur, on peut aussi citer le programme neuf Okaeri à Lagny-sur-Marne, en Seine-et-Marne, avec des appartements en BRS et en « Logement Santé », du deux au quatre-pièces, de 42 à 89 m², de belles surfaces à la sortie de la ville à 267 000 m² pour un T4. Un prix très attractif pour la région parisienne grâce à ce dispositif peu connu, qui nécessite de la bienveillance, de la pédagogie et de l'accompagnement de nos clients au moment de la réservation mais qui est un vrai atout pour devenir propriétaire. »