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Jean-Luc d'Aura, Edifim : « La force de ce métier, c'est notre capacité à voir loin »

Jean Luc d'Aura, Edifim
Jean-Luc d'Aura, président d'Edifim, revient sur les succès de cette entreprise de promotion immobilière des Alpes.

Président d’Edifim, Jean-Luc d’Aura célèbre cette année les 20 ans de cette entreprise de promotion immobilière des Alpes, marquée par deux récompenses lors des Pyramides d’Argent 2022.



- Quel sentiment prime alors que Edifim a reçu deux Pyramides d’Argent pour deux programmes neufs isérois différents dans le palmarès 2022 ?

« Je suis surtout fier de mes équipes parce que c'est leur travail, c'est leur initiative et parce que ce sont des programmes qui sont vraiment innovants, où l'approche est différente de ce que nous avons pu faire jusqu'à présent. Il y a une réflexion qui dépasse le cadre simplement de l'architecture et de la construction telles qu’on pouvait les réaliser jusqu’ici.  
Nous avons pris en considération de nouveaux paramètres qui sont dans l'air du temps parce que les temps changent et que nous avons ce devoir de nous renouveler. C'est ce que nous faisons déjà depuis 20 ans, comme nous avons pu le faire avec l’internalisation de nos TMA, mais c'est quelque chose que nous continuons à faire avec la RSE, Responsabilité Sociétale des Entreprises. Nous proposons dans ces opérations : des chantiers propres, des matériaux « bas carbone » pour en faire des projets qui sont complètement dans l'air du temps, au-delà de la simple conception architecturale. D’où cette fierté pour mes équipes. »

 

- Vous l’avez dit, Edifim fête ses 20 ans cette année, une année pourtant compliquée au niveau de la conjoncture générale. 

« La conjoncture générale est en effet bien plus compliquée. Nous vivons un changement de paradigme dont les conséquences sont difficilement maîtrisables. Il ne s'agit pas de faire du catastrophisme mais d'être simplement réaliste sur le fait qu’il est quasi impossible de prévoir l’avenir. Or, c'est ce qui fait normalement la force de ce métier, c'est notre capacité à voir loin. L’instabilité politique, les problèmes environnementaux, les problèmes internationaux avec le conflit ukrainien, la sortie du Covid qui s’éternise, la reprise de l'inflation, la hausse des taux d'intérêt… Tout cumulé, cela fait beaucoup de sujets complexes qu'il faut prendre en considération. Pour autant, l’année 2022 reste une année exceptionnelle pour notre société, au-delà de nos simples résultats. Je pense à l’anniversaire de nos 20 ans qui fut une soirée exceptionnelle et où nous avons eu la chance de rassembler tous nos partenaires, ainsi qu’à ces 2 pyramides. »

 

- Est-ce que cela suit commercialement ?

« Commercialement, il y a en effet un coup de mou qui concerne l'ensemble de la profession. Un ralentissement qui est parfaitement légitime et qui touche toutes les tranches de la population : les primo-accédants, les secundo-accédants, le marché de l’investisseur, le haut de gamme. Plus que jamais, notre devoir de promoteur est de respecter nos fondamentaux, en mettant en vente des produits correspondant au marché. »

 

- Qu’est-ce qui explique ce ralentissement ? A-t-on atteint un plafond de verre en termes de prix par exemple ?

« Nous avons toujours eu l'habitude, depuis presque 20 ans, d'absorber les hausses de prix de revient par des hausses de prix de vente, et non l'inverse. C'est important de le dire. Mais aujourd’hui, nous avons certainement atteint un plafond, qui plus est comprimé par la hausse des taux d’intérêt réduisant de ce fait la capacité d’endettement de nos acquéreurs. L'idée même de continuer à augmenter nos prix de sortie n'est plus une solution. »

 

- Quelle solution mettre en place, sans grever les finances publiques ? 

programme neuf Claix
Prix de la conduite responsable des opérations dans le cadre des Pyramides d'Argent 2022 dans les Alpes pour Clos Garden à Claix. © Clos Garden / Claix / Edifim
 « Le point de départ, quand vous avez un marché sous offreur, c'est de remettre à la vente des produits et donc de libérer les permis de construire et d'urbaniser. Je comprends aujourd'hui la préoccupation des élus à vouloir bien construire afin de répondre aux exigences de la population. Nous ne pouvons pas négliger ces demandes mais pour bien construire, il faut en avoir les moyens et les élus doivent nous en donner la capacité avec de la densité, avec davantage de permis de construire. Bien construire passe nécessairement par la volonté d’une collaboration qui réunit les responsables politiques et les acteurs de l’immobilier. »

 

- C’est-à-dire libérer l’offre, signer des permis de construire, densifier davantage, construire ce que permet le PLU… ? 

« C'est la base, parce qu'en plus, il y a un besoin de logement. Nous ne sommes pas dans la spéculation, mais il faut cibler et coller à la demande. Continuer à ne faire que du très haut de gamme car économiquement, c'est plus simple, ce n’est pas répondre à la demande. Comment loge-t-on les primo-accédants ? Les secundo-accédants ? Ce n'est pas de l'achat plaisir, c'est de l'achat nécessaire pour eux. Or, nous n’avons pas de baguette magique.
Les produits que nous mettons en commercialisation aujourd'hui découle de fonciers que nous avons signés il y a déjà un ou deux ans. Leurs valeurs foncières ont été figées au moment où le marché était différent. Maintenant, quand nous lançons la commercialisation, il faut faire face à des hausses des coûts de construction et nous n’avons plus de marges de manœuvre. »

 

- Avez-vous dû mettre un coup de frein sur certains lancements de chantier ou de commercialisation par exemple ? 

« C'est une solution qui reste possible. Nous n’avons pas encore eu à le faire car nous avons la chance d'avoir des entreprises qui continuent à nous suivre et parce que nous avons encore cette capacité financière qui nous permet de réduire nos marges tout en continuant à être suivi par les banques. Mais si le contexte perdure, ce sera effectivement une possibilité que de mettre nos opérations en stand-by, le temps que le coût de construction diminue. »

 

- Qui sont les clients d’Edifim actuellement ?

« Nous réalisons 350 logements par an, notre clientèle est multiple, c’est une multitude de niches car nous sommes multiproduits ; mais nous constatons un vrai ralentissement qui touche l’ensemble de notre clientèle. »

 

- Est ce qu'il y a des secteurs géographiques qui s'en sortent mieux qu'un autre ? Vous êtes présent sur l’immobilier neuf de montagne. Est-ce que cela permet de compenser ?

« Cela nous ouvre à une autre clientèle. Cela élargit notre zone de chalandise, c'est de la diversification. Effectivement, cela nous donne un peu d'air sur un marché qu'on n'avait pas il y a encore dix ans. Dire que demain, l'avenir se fera en montagne, c'est faux et archi faux, bien au contraire. C'est simplement un élargissement de notre clientèle qui est aujourd'hui nécessaire. D'ailleurs, nous ne sommes pas les seuls puisque la plupart de nos confrères vont en montagne aussi. Mais ce n'est pas LA solution. » 

 

- Vous remportez deux prix avec deux programmes isérois, situés dans la métropole grenobloise, est-ce à dire qu’il est plus facile d’y construire aujourd’hui qu’à Annecy ou ailleurs dans les Alpes actuellement ?

programme neuf Coublevie
Les Ricochets à Coublevie remporte le prix du Grand Public désigné par les internautes pour ces Pyramides 2022. © Les Ricochets / Coublevie / Edifim
« Ce n’est qu’un concours de circonstances ; mais l’immobilier neuf grenoblois a un avantage, probablement, par rapport à Annecy, c’est que les collectivités mettent sur le marché beaucoup de fonciers au travers de ZAC, avec une méthode intelligente c'est-à-dire en bloquant la charge foncière et en nous demandant de nous concurrencer sur des critères environnementaux, architecturaux, d'innovation et de confort de vie. Cela nous permet depuis quelques années sur l’agglomération grenobloise, d'expérimenter de nouveaux projets sur des critères qui participent au bien construire et ne sont pas simplement le critère du prix.
A contrario, l’agglomération Annécienne reste très en retard sur la mise en commercialisation de droits à construire au travers de ZAC. Nous ne doutons pas, au sein de la FPI, que ces retards seront vite comblés, ce qui sera de bon augure pour l’ensemble de la profession et la population. »

 

- Quel est votre programme coup de cœur du moment chez Edifim ?

« Tourné vers l’avenir, c'est toujours le programme qui sera réalisé demain. En l'occurrence, c'est un projet situé à Aix-les-Bains qui va certainement abriter notre futur siège social. C'est un hôtel que nous allons transformer en logements. C'est une rénovation lourde, avec un positionnement haut de gamme et un vaste challenge technique parce qu'il s'agira de conserver des façades classées aux monuments historiques, de construire autour, au-dessous et au-dessus, en utilisant en plus la cinquième façade. Ce sera aussi un challenge commercial, avec en plus un objectif stratégique d'avoir le siège social Edifim sur Aix-les-Bains en 2024, si tout va bien. Le plus beau reste à venir. »

Par Céline Coletto