- Comment se porte Cogedim en cet automne 2024 ? 

« Honnêtement, nous sommes optimistes, surtout en regard de ce que nous avons mis en place depuis le début de l'année. Je pense notamment à notre offre « Cogedim Access », destinée aux primo-accédants. Nous avons lancé cette offre en mai, il y a cinq mois, en Ile-de-France, à Villeneuve-la-Garenne. Aujourd'hui, plus de 250 logements y sont déjà réservés, ce qui est exceptionnel dans la période actuelle. Nous avons ensuite enchaîné avec Villejuif, où 90 logements ont également trouvé preneurs en quatre mois. Plus récemment, nous avons lancé le projet Central Jau.Bert à Sartrouville, où une cinquantaine de logements ont été réservés en à peine trois semaines. Cela prouve que, lorsque le prix est juste, nous parvenons à vendre. Cela est particulièrement vrai pour les primo-accédants, qui étaient plutôt résignés face à l'augmentation des taux d'intérêt, à plus de 4 %, et pensaient ne jamais pouvoir devenir propriétaires. Avec cette solution, ils peuvent acheter un bien pour un montant proche de ce qu'ils payaient en loyer, sans avoir besoin de fournir un apport, ou avec un apport minimal. »

 

- Cela montre que vous réussissez à capter cette clientèle en primo-accession, mais est-ce que ce phénomène s'observe également sur d'autres produits ? Est-ce que vous parvenez à écouler vos stocks sur d'autres marchés ? 

 

« En 2023, nous avons travaillé sur des opérations que nous avions lancées à une époque où les taux étaient très bas, autour de 1,15 %, avant qu'ils ne grimpent. Cette augmentation des taux a réduit de 20 à 25 % la capacité d'emprunt des ménages. Cela a rendu le déstockage difficile, mais nous avons fait cet effort pour acter une fois pour toutes la fin du cycle passé. En 2024, nous avons voulu redémarrer sur un cycle plus positif, en mettant sur le marché des programmes adaptés aux budgets actuels des ménages, principalement à destination des primo-accédants, mais aussi des investisseurs.

Par exemple, nous avons lancé une opération de démembrement de logements étudiants à Tours, qui fonctionne très bien. À Tours, un studio en nue-propriété coûte moins de 75 000 €, ce qui en fait une option d'investissement intéressante. Nous avons également un programme similaire à Sartrouville, avec 150 logements étudiants et des prix d'entrée très accessibles. Nous nous efforçons de proposer des produits abordables, ce qui n'est pas évident dans le contexte actuel. »

 

- Le dispositif Pinel va prendre fin, vers quels produits s'orientent les investisseurs ?

 

« Nous avons parlé des produits en démembrement. Nous avons également des solutions en LMNP, avec des résidences gérées, en résidence senior Nohée par exemple, ou non-gérées. Nous avons aussi des résidences étudiantes. Il est vrai qu'avant, le dispositif Pinel représentait plus de la moitié de nos réservations, mais aujourd'hui, cela représente moins d'un quart. C'est pourquoi nous explorons d'autres solutions, comme le démembrement, les résidences gérées, et même de nouveaux produits que nous sommes en train de développer, en dehors d'un dispositif fiscal puissant comme on a pu le connaître ces dernières années. »

 

- A propos de la loi Pinel, avez-vous constaté un effet d'aubaine lié à la fin du dispositif ? 

 

« Effectivement. Nous avons mis en place une offre destinée aux investisseurs en Pinel et Pinel+ à partir du 26 septembre, pour profiter de cette dernière opportunité avant la fin du dispositif. Depuis, nous avons vu une augmentation des réservations, avec un volume hebdomadaire trois fois supérieur à celui du reste de l'année. Il y a clairement eu un regain d'intérêt lié à cet effet d'aubaine. »

 

- Access est principalement destiné aux primo-accédants, mais avez-vous le sentiment qu'il y a un retour global vers le neuf, ou est-ce toujours compliqué une fois que l'on sort de cette primo-accession en cette fin d'année ?

 

« Nous observons quelques exemples qui fonctionnent bien en dehors de la primo-accession. Par exemple, à Toulon, nous avons une opération dans un secteur plutôt haut de gamme, d'une trentaine de logements. La moitié est déjà commercialisée. Même si cette clientèle reste minoritaire, il y a toujours une demande pour des produits uniques dans des quartiers prisés. 
Sur le marché du neuf aujourd'hui, comme pour nos confrères, nous nous orientons beaucoup plus vers une clientèle de primo-accédants. La raison : beaucoup de personnes qui cherchent à acheter doivent revendre un bien acquis à une époque où les taux étaient très bas et le marché immobilier à son sommet. Pour ces personnes secundo-accédantes, la revente est compliquée, tandis que les locataires, qui n'ont pas besoin de vendre, peuvent plus facilement se lancer dans un projet d'acquisition. »

 

- En parlant de lancements, où sont les grandes opérations emblématiques mixtes de Cogedim d'il y a quelques années ?

 

« Nous avons été plus sélectifs sur le choix des fonciers. Par le passé, il y a eu des surenchères entre promoteurs qui ont conduit à des prix de vente trop élevés. Désormais, nous préférons privilégier des opérations qui se vendent vite et bien. La course au volume est terminée ; mais cela ne signifie pas que nous arrêtons les grands projets. Par exemple, à Villeneuve-la-Garenne, il s'agit d'une opération de 650 logements, et à Sartrouville, plus de 800 logements sont prévus, mais nous procédons par phases. Nous travaillons également à de grands projets comme à Nantes, Marseille sur l'ancien siège du journal La Provence, ou encore à Marly-le-Roi, avec plusieurs centaines de logements en développement à chaque fois. »

 

- Où en est le logement de demain chez Cogedim ? Où en êtes-vous en matière d'innovation, surtout dans ce contexte économique contraint ? 

 

« L'innovation reste une priorité pour nous, même si nous devons veiller à ce qu'elle ne conduise pas à enchérir le prix des logements. Nous avons sur certains projets anticipé les nouvelles réglementations environnementales, notamment la RE 2025, pour nous familiariser avec celle-ci. Certains de nos projets sont même conformes à la RE 2028. Par exemple, nous allons livrer d'ici la fin de l'année un projet à Sens, qui était initialement prévu pour respecter la RT 2012, mais que nous avons décidé de pousser jusqu'à la norme RE 2028. C'est un grand pas en avant.

En interne, nous avons également travaillé sur l'optimisation des espaces dans les logements, en collaboration avec nos équipes d'architectes d'intérieur. L'idée est de proposer des logements plus compacts, mais sans sacrifier la qualité de vie. Par exemple, nous avons réussi à réduire de 10 % la surface de certains appartements en optimisant la distribution des pièces, notamment en réduisant les couloirs inutiles. Cela permet de diminuer les surfaces à construire et donc de baisser les prix de vente, tout en restant conforme aux réglementations. »

 

- Et quel est le retour des élus face à ces changements, eux qui réclament souvent de grands logements ? Est-ce qu'ils freinent déjà les autorisations à construire en vue des élections municipales, ou sont-ils conscients des défis liés au logement ?

 

« Il y aura toujours des élus qui imposeront des surfaces minimales ou de grands logements, des T4, par exemple, alors que le marché est orienté vers des deux ou trois-pièces quasi-exclusivement, en raison de la réduction de la taille des ménages. Si nous ne parvenons pas à les faire changer d'avis, nous préférons ne plus travailler dans ces communes actuellement. 
Pour ce qui est des permis de construire, cela dépend vraiment des régions et des municipalités. Certains élus préfèrent attendre après les élections pour lancer de nouveaux projets, tandis que d'autres continuent de soutenir le développement. Dans l'ensemble, nous n'avons pas encore constaté de blocages majeurs. L'approche des élections municipales de 2026 pourraient changer cela, mais pour l'instant, nous avançons sans trop d'obstacles. Quand on observe que sur notre opération Cogedim Access à Villeneuve-la-Garenne 15 % des acquéreurs sont issus du logement social, cela prouve que le parcours résidentiel se débloque grâce à nos projets. C'est bénéfique pour tous. »

 

- Pouvez-vous me donner un exemple de programme emblématique, qui reflète bien le savoir-faire de Cogedim ? 

 

« Nous allons lancer en novembre un programme de 94 logements dans la ZAC de l'Hôtel de Ville à Vaulx-en-Velin, dans l'agglomération de Lyon, éligible à l'offre « Access » avec TVA réduite. C'est un projet ambitieux sur un terrain appartenant à la Métropole de Lyon, qui permettra à des ménages locaux de devenir propriétaires dans un secteur dynamique. »