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Pierre Madec, OFCE : « Stratégie Logement : nous sommes très loin de la révolution annoncée »

Pierre Madec, OFCE
Pierre Madec, économiste à l'Observatoire français des conjonctures économiques, OFCE, évoque la Stratégie Logement du gouvernement.

Tags : Immobilier neuf, logement neuf, Stratégie Logement, OFCE


Pierre Madec, spécialiste du logement à l’OFCE, Observatoire français des conjonctures économiques, revient sur les mesures annoncées par le gouvernement en matière de logement. Une « Stratégie Logement » plutôt budgétaire qu’une vraie réforme, juge l’économiste.

- Qu’avez-vous pensé de la « Stratégie Logement » du gouvernement, notamment à propos du logement neuf ? Peut-on effectivement parler de « stratégie » ?

« Il est difficile de séparer le logement neuf de l’ensemble du logement car même les mesures annoncées pour les APL, Aides Personnalisées au Logement, auront des conséquences sur le logement neuf. Les mesures du « choc de l’offre » du gouvernement, avec le prolongement du Pinel et du PTZ par exemple, sont plutôt là, à mon avis, pour contrebalancer les mesures contre le logement social.
Pour ce qui est des mesures évoquées, rien de neuf ! Les abattements fiscaux pour libérer du foncier n’ont jamais vraiment fonctionné. Le dispositif Pinel et le PTZ sont des méthodes anciennes. Selon moi, la stratégie est plutôt budgétaire qu’une profonde réforme. Pourtant, le diagnostic effectué par le binôme ministériel est bon. Oui, il faut construire dans les zones tendues et donc libérer du foncier ; mais les recettes et les méthodes utilisées sont un peu décevantes. Il aurait fallu une vraie réforme sur la fiscalité immobilière et foncière. »

- Un exemple ?

« On aurait pu imaginer une réelle inversion de la logique de la fiscalité sur les plus-values immobilières : « plus vous conservez votre bien, plus vous êtes taxable », alors que là, on crée un nouvel abattement jusqu’en 2021 mais la spéculation foncière va encore continuer et sera même valorisée, un propriétaire de terrain a même encore quatre années pour faire monter les prix. Ça fonctionnera peut-être mais l’actuel monde de production du logement social auquel on va toucher avec la réforme des APL, fait que dans le même temps, de nombreuses opérations de logements privés ne se feront pas, sans les bailleurs pour acheter en bloc une partie des programmes neufs.

- Pourtant, dans une récente interview d’Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI, nous disait qu’elle n’était pas là pour défendre les bailleurs sociaux, ni s’opposer à eux. Qu’en pensez-vous ?

« C’est une réaction assez bizarre qu’a la FPI car certains promoteurs, je pense à Alain Dinin de Nexity par exemple, sont bien conscients du problème. Aujourd’hui, il y a jusqu’à 30 % de logements sociaux dans les opérations de logements neufs et ce sont les bailleurs sociaux qui paient cash avec les ventes en bloc. Si on leur demande de baisser les loyers perçus, les bailleurs, type ESH notamment, sont en train de calculer que des millions d’euros ne pourront plus être réinvestis pour construire du logement social. Selon moi, cela aura un effet contre-productif.
Le problème en France est que tout le monde a intérêt à ce que les prix de l’immobilier grimpent : les vendeurs, les collectivités locales et l’Etat grâce à la fiscalité, des plus-values par exemple, tous sauf les primo-accédants qui, eux, n’arrivent pas à financer leur achat. Donc, c’est extrêmement compliqué politiquement. »

- Est-ce que l’on aurait pu imaginer un plafonnement des prix de vente des terrains à bâtir pour éviter cette spéculation foncière en marge de cet abattement fiscal pour libérer des terrains ?

« Le plafonnement est compliqué à mettre en place, mais un outil fiscal doit inciter les propriétaires à vendre à prix raisonnable. En même temps, compte-tenu du stock de logement existant, ce n’est pas libérer quelques terrains en zones tendues qui va faire baisser les prix de l’immobilier. Il faut surtout libérer du terrain peu cher, pour faire baisser les prix. Ça peut passer par une réforme de la fiscalité avec une hausse importante de la taxe foncière par exemple. »   

- Quelles sont les mesures pertinentes selon vous et celles qui le sont moins ?

« Comme je le disais, le diagnostic est bon ; mais désormais plus rien ou presque ne sera annoncé pendant 5 ans. Pour ce qui est des « bonnes » mesures : l’objectif ambitieux de construire 60 000 logements étudiants et 20 000 logements pour les jeunes actifs. Déjà, c’est toujours bien de se fixer un objectif élevé et cela devrait apporter une meilleure qualité de vie à ce public, cela pourrait aussi faire baisser la demande sur les petites surfaces…
Le dispositif fiscal qui doit permettre de soutenir les entreprises transformant des bureaux en logements, même si ce sont des opérations compliquées et coûteuses, est plutôt intéressant. Cela pourrait ramener des investisseurs institutionnels, comme de grandes compagnies d’assurance, dans le logement et cela permettrait d’avoir de nouveau des interlocuteurs. Contrairement au parc social, il n’y a pas d’interlocuteur dans le parc privé car on a affaire à des milliers de propriétaires. Sauf en cas d’encadrement des loyers, il n’y a pas de possibilité de négocier. »

- Le gouvernement veut une prolongation pour 4 ans des deux dispositifs phares de l’immobilier neuf : PTZ et Pinel mais avec un recentrage géographique sur les zones tendues ? Est-ce la bonne formule ? Quid de la cohésion des territoires quand les ménages modestes ne pourront plus accéder à la propriété en zone B2 et C ?

« Nous sommes très loin de la révolution annoncée. Le problème est que les dispositifs répondent à des objectifs contradictoires. Ils sont là pour fabriquer plus de logement neuf dans les zones tendues, mais ils sont plus efficaces dans les zones les moins chères et donc les moins tendues. Un arbitrage a été fait pour arrêter d’inciter à la construction neuve dans les zones détendues. Le PTZ dans l’ancien y a plus de sens que dans le neuf, notamment pour revitaliser les centre-bourg. En revanche, les recentrer sur les zones tendues ne fera pas fonctionner mieux les dispositifs. En recentrant, le gouvernement fait surtout des économies budgétaires. »

- Budget Logement revu à la baisse, Impôt sur la Fortune Immobilière..., est-ce le bon message à envoyer aux ménages tant investisseur qu’accédant à la propriété ou simple locataire ?

« C’est en effet assez étonnant face à la cohérence d’ensemble du diagnostic : il y a besoin d’un choc d’offre, mais dire que le logement est jugé d’improductif, différemment du patrimoine financier, paraît inopportun. Un propriétaire de 3 logements à Paris mis en location est assujetti à l’ISF ; après la réforme et la création de l’IFI, il aura intérêt à investir plutôt dans du patrimoine financier qu’immobilier. C’est un message étonnant. »

- On doit être en pleine phase de lobbying : sur quoi le gouvernement doit ou ne doit pas lâcher ?

« Le gouvernement ne doit pas lâcher sur le resserrement des dispositifs car, cela crée tout de même des dérives, en permettant d’acheter plus cher ou plus grand, plutôt qu’avoir un réel impact solvabilisateur. Cela a un effet inflationniste sur les prix, même si les évaluations sont difficiles car les dispositifs changent trop régulièrement.
Il faut surtout faire un big bang du zonage, sur le long terme entre zones tendues et détendues. Lors de la dernière refonte du zonage en 2014, il y a eu beaucoup d’exceptions, cela s’est fait sur un coin de table, racontent les personnes présentes. Il existe aujourd’hui des outils méthodologiques pour chiffrer les besoins en logement. Quand Emmanuel Macron a dit pendant la campagne que l’objectif de 500 000 logements neufs par an était ridicule, je suis bien d’accord. Il faudrait que les administrations fassent remonter les besoins réels afin d’afficher un objectif réel face aux besoins concrets du terrain. Le zonage doit représenter la réalité du marché pour que les dispositifs soient alors plus efficaces. »

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