- Comment se porte le marché de l'immobilier neuf dans les Alpes en ce début d'année ? Quel bilan tirez-vous de 2022 ?

 

« Globalement, il y a deux tendances qui se dégagent sur l'ensemble des villes et des agglomérations du sillon alpin, c'est une augmentation des prix et une chute des réservations de logements neufs. Ce sont deux tendances que nous retrouvons partout, de manière plus ou moins marquée selon les territoires. Ce qui est sûr, c'est que ces deux tendances ne sont pas un bon signe pour le marché. Nous, en tant que promoteurs, nous ne souhaitons pas ces hausses de prix car cela désolvabilise nos clients. 
Autre problématique sur le sillon alpin, l'offre de logements neufs disponibles est globalement insuffisante. Mise à part Grenoble Alpes Métropole où nous observons une reconstitution du stock, en sachant que la ville de Grenoble représente seulement 20 % des réservations dans la métropole grenobloise. Comme à Lyon d'ailleurs, cette ville centre représente une très faible part du nombre de réservations. »

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- Quelles sont les autres spécificités repérées dans les différentes villes et territoires du sillon alpin ? Grenoble, Chambéry, Aix-les-Bains, sont davantage impactées par la hausse des taux d'intérêt par exemple.

 

« Oui, cela est dû aux différents types de clientèles. Nos clients à Grenoble sont davantage des salariés des grandes entreprises grenobloises, à la recherche de logements économiques en énergie, répondant aux dernières règles environnementales. Même si les prix y sont relativement contenus, puisque c'est la métropole la moins chère du sillon alpin, ils subissent davantage la remontée des taux. 
Pour ce qui est de Chambéry, à l'inverse, nous avons des prix qui ont fortement évolué alors que la clientèle dans le neuf n'a pas connu des augmentations de salaires équivalentes. Cela entraîne donc une désolvabilisation des clients sur ce secteur. 

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Pour l'immobilier neuf à Aix-les-Bains Grand Lac, les prix ont flambé à quasiment 5 000 €/m². C'est en raison d'un très gros problème d'offre. Il n'y a pas assez de logements disponibles parce qu'il n'y a pas eu assez de permis de construire délivrés ces dernières années. On y voit des similitudes avec Annecy. Le cadre est un peu pareil avec un grand lac, des montagnes autour, une ville récente mais jolie, quand Chambéry est plus historique. La clientèle est semblable entre Aix et Annecy, des cadres supérieurs, des professions libérales, des retraités... des clients plutôt aisés et c'est pour cela que les pouvoirs politiques à Annecy cherchent à mieux loger les classes intermédiaires, d'où la mise en place d'une demande de logements abordables.

L'idée pour la collectivité annécienne est d'avoir à terme un tiers de logements sociaux, comme l'impose la loi SRU, un tiers de logements abordables et un tiers de logements en accession libre. C'est un choix politique compréhensible. 
Pour ce qui est du Genevois français, la clientèle est tirée par les frontaliers, plus jeunes, avec des revenus beaucoup plus importants. Dans certaines communes, nous avons 50 %, voire davantage de frontaliers. Dans nos bureaux de vente, c'est quasiment la totalité des gens qui viennent pour acheter. Nous observons des prix qui sont très élevés sur des villes qui sont relativement rurales, moyennes, malgré tout beaucoup moins chères que côté suisse. C'est donc une clientèle particulière et qui est jusqu'ici un peu moins touchée ou qui sera touchée dans un deuxième temps par les problématiques de hausse des taux d'intérêt. »

 

- Est-ce que le Genevois français est aussi davantage touché par le manque d'investisseurs observé partout en France ?

 

« C'est surtout valable sur Annecy en raison de son zonage Pinel qui pénalise la rentabilité. On compte tout de même 40 % de ventes aux investisseurs dans le Genevois français. Idem sur l'agglomération de Chambéry. Il faut savoir que sur les Alpes, nous avons toujours eu une majorité de clientèle de résidences principales. Ponctuellement, il y a pu avoir un peu davantage d'investisseurs sur le marché chambérien par exemple. Il y a toujours eu un socle solide d'accédants à la propriété et une forte demande de résidences principales parce que les gens veulent venir vivre dans la région. Avoir une majorité de clientèle principale, c'est un indicateur selon moi d'un marché en forte demande de logement. »

 

- Quelles sont les inquiétudes communes aux différents marchés du sillon alpin ?

 

« L'inquiétude que l'on retrouve partout depuis un an ou deux, c'est l'explosion brutale des coûts de construction qui a été difficile à accompagner pour les promoteurs immobiliers. Nous travaillons sur des estimatifs à un instant T et nous nous retrouvons six mois, voire un an plus tard, avec des coûts de construction qui ont pris globalement 15, voire 25 %. Ce sont donc des équilibres économiques qui sont compliqués à retrouver. 
Autre inquiétude, c'est la nécessaire revalorisation des prix de la VEFA sociale en Haute-Savoie, où ils n'ont pas évolué depuis 10 ans, alors que les coûts de construction ont explosé ces deux dernières années. Il y a là aussi un équilibre économique à trouver pour que l'on vende du logement social aux bailleurs. Un accord a été établi en Savoie et cela explique certainement le rebond des ventes aux bailleurs sociaux en 2022. »

 

- Est-ce qu'il y a tout de même des signaux positifs pour 2023 ?

 

« Pour positiver, il faut espérer que les coûts de construction vont se stabiliser cette année et que nous allons réussir à trouver un dynamisme avec les collectivités, notamment celles d'Annecy, pour se remettre dans un cycle de délivrance de permis de construire. Autre espoir que les taux d'intérêt qui sont en train d'exploser, multipliés par trois en moins d'une année, restent malgré tout à une plus longue échelle, de dix ou quinze ans encore contenus. Reste que globalement, la FPI est très inquiète pour 2023 et même 2024. Ici, nous profitons seulement du particularisme d'avoir des clients un peu moins touchés par les difficultés de financement pour l'instant. »