- Quel bilan tirez-vous de cette année 2022 chez VINCI Immobilier ? 

 

« Cela a été une année particulière, parce que nous sommes passés d'une crise de l'offre à une crise de la demande. D'une crise de l'offre en début d'année et l'année précédente, à une crise de la demande en fin d'année. Notre chiffre d'affaires s'est un peu contracté comme d'autres, notamment du fait du décalage de certaines commercialisations. En raison de la hausse des coûts des matériaux et de l'énergie, nous avons préféré prendre le temps de retravailler un certain nombre de nos programmes pour être capable de les mettre à la vente dans des conditions maîtrisées, avec des accords stabilisés avec les entreprises de travaux. 
Quoi qu'il en soit, la fin d'année a vu une augmentation des taux d'intérêt, génératrice d'incertitude et cela a obéré les capacités d'investissement de certains de nos clients sur le second semestre. Reste que nous avons réussi à quand même limiter cette contraction de nos résultats, en lançant en travaux de beaux programmes, comme à Lyon avec Wellcome et à Suresnes avec Métamorphose. Nous avons aussi eu de beaux lancements dans des villes de taille moyenne comme à Saint-Etienne ou La Roche sur Yon, où nous sommes plus présents aujourd'hui. Des villes moyennes pertinentes et attractives pour des clientèles recherchant une localisation accessible par le train sans être au coeur d'une grande métropole. » 

 

- Quel est votre ressenti sur le marché du neuf en ce début d'année ?

 

« Nous somme dans une dynamique similaire à celle du quatrième trimestre 2022, avec à la fois une réelle réduction des rythmes d'écoulement et une détérioration du climat économique avec la hausse des taux, l'inflation, qui se poursuivent. Cela affecte les ventes aux particuliers et les ventes aux investisseurs institutionnels ; mais nous estimons tout de même que nous avons des bons programmes, qui seront capables d'attirer une clientèle. Deuxième point positif en notre faveur : nous sommes dans une bonne dynamique et proposons une démarche environnementale ambitieuse, ce qui intéresse à la fois les collectivités et nos clients. De sorte à générer un intérêt pour les produits qu'on propose. 

Oui, nous traversons tous une période d'incertitude, mais il y a un besoin de logements qui existe en France et il va bien falloir que les pouvoirs publics s'en préoccupent et trouvent une solution pour redynamiser les ventes. Si nous ne trouvons pas une réponse à ce besoin massif de logements, cela risque de générer un problème social majeur dans les années à venir. »

 

- Pourquoi la problématique du logement neuf n'est justement pas plus prise en compte par l'exécutif ?

 

« Nous comprenons qu'il puisse y avoir une préoccupation sur la maîtrise des dépenses publiques. Les aides au logement peuvent effectivement contribuer à ses dépenses, mais c'est aussi et surtout un sujet de société, dont il faudra se préoccuper de façon plus attentive. Les lignes ont commencé à bouger ces derniers temps. Nous avons désormais un ministre délégué à la Ville et au Logement. Deuxième point positif, les courtiers immobiliers ont été entendus à propos du taux d'usure qui sera maintenant remis à jour de façon plus fréquente, au moins transitoirement. Cela devrait permettre d'éviter les refus d'accès au crédit à certains ménages pourtant solvables. Il faut espérer aussi que le CNR aura la capacité de convaincre le gouvernement sur certains axes qui sont poussés aujourd'hui par la profession. Nous restons bien sûr optimistes car à un moment, la nécessité fait loi à la fois pour les enjeux sociaux et parce qu'il en va aussi de tout un secteur. Nous savons que les difficultés que nous rencontrons sont des signes avant-coureurs de toute la profession du bâtiment. Au-delà de la problématique sociale du logement, il ne faut pas non plus déstabiliser tout un secteur qui emploie aujourd'hui plus d'un million de personnes. »

 

- Qu'attendez-vous du Pinel plus ? Quels sont les premiers retours sur la nouvelle mouture de ce dispositif de soutien à l'investissement locatif ?

 

« Nous ne sommes pas dogmatiques chez VINCI Immobilier à propos du Pinel plus. Nous regardons opération par opération, en fonction des cibles de clientèle. Si nous choisissons de ne pas être labellisés en Pinel plus, cela n'empêche pas d'être vertueux tant sur la qualité d'usage des logements, que sur leur taille ou leurs espaces extérieurs... C'est davantage selon la cible de clientèle, les revenus moyens disponibles dans la ville et la possibilité pour nos clients d'augmenter ou non la taille de leur logement. Il s'agit davantage de faire du cas par cas. 
Il n'empêche qu'aujourd'hui dans notre offre disponible, il y a plusieurs centaines de lots éligibles au Pinel plus, parfois rien qu'au travers de leur localisation dans les QPV, Quartiers Prioritaires de la Ville. C'est d'ailleurs une très bonne chose puisque cela encourage la production de logements neufs et accessibles à tous. »

 

- Qu'attendre de 2023 du coup ? A quand la reprise ?

 

« C'est bien sûr difficile à dire mais nous avons la chance d'être dans une entreprise qui s'appuie sur ses forces vives décentralisées, au plus près des régions et des marchés, et c'est ce qui nous donne le plus d'agilité. Cela nous permet de nous adapter à tout type de scénarios en termes de fluidité des rythmes de ventes. Toutes nos équipes sont sur le pont, notamment pour les négociations avec les entreprises afin de maîtriser les hausses du coût travaux, liées à l'inflation sur les matériaux de construction depuis la guerre en Ukraine. L'idée pour 2023 est d'être capable de réoptimiser nos coûts travaux maintenant que les prix de l'énergie semblent se calmer, afin de proposer des logements qui soient les plus accessibles possibles et en adéquation avec la solvabilité des ménages. »

 

- Autre pilier de votre activité, ce sont les résidences gérées. Les premiers projets Bikube en coliving sortent enfin de terre par exemple. 

 

« Cela a pris du temps pour le coliving mais les marques Ovelia et Student Factory ont déjà trouvé un rythme de croisière assez significatif. En ce qui concerne les résidences seniors Ovelia, nous en avons désormais 28 en exploitation, dont 8 nouvelles ouvertures l'an dernier et une dizaine en travaux ou en montage.
Sur le marché de la résidence étudiants, la marque Student Factory peut être plus difficile à développer, en raison de la moins bonne acceptabilité citoyenne et politique. Nous en avons tout de même 9 en exploitation, dont deux nouvelles depuis l'année dernière, et 8 en travaux ou montage. Ce sont deux marques sur lesquelles nous avons atteint un bon rythme en termes de développement et pour lesquelles la qualité des produits et des services proposés est au rendez-vous tant pour les occupants que pour les investisseurs.

Pour ce qui est du coliving, nous sommes très heureux d'avoir lancé en travaux les premières résidences Bikube à Montpellier, Suresnes et Lyon. Cela nous permet de nous rendre compte que les investisseurs sont très intéressés par ce type de produit. D'avoir pris le temps de d'imaginer et de monter ces produits différenciants, c'est un gage de sécurité et de qualité pour les clients qui nous les achètent. »

 

- Quels sont les dossiers importants sur lesquels vous travaillez chez VINCI Immobilier ? Sur quoi allez-vous davantage miser dans les mois à venir quand la conjoncture le permettra ?

 

« La conjoncture ne doit rien nous interdire, bien au contraire, elle doit nous permettre de nous challenger. Nous avons par exemple initié à travers notre stratégie environnementale d'atteindre la zéro artificialisation nette à horizon 2030. Cela induit d'abord un changement majeur de ciblage des terrains sur lesquels intervenir. Cela induit à la fois d'être plus vertueux sur des terrains qui ne sont pas en totalité artificialisés, avec davantage de pleine terre, plus perméables par exemple. Cela induit aussi un ciblage beaucoup plus important de nos efforts de développement sur les réhabilitations de friches industrielles ou autres (logements vétustes, terrains pollués, bâtiments publics désertés, ensembles de bureaux ou zones commerciales obsolètes, parkings inusités), vers la réhabilitation bâtimentaire.

Nous avons déjà une expérience très solide et des références en matière de réhabilitation d'immobilier d'entreprises et d'hôtellerie. Nous avons aussi réalisé plusieurs opérations de transformation de produits immobiliers vers des produits de résidences gérées. Il s'agit maintenant de développer davantage de réhabilitation de logement, c'est-à-dire la transformation d'immeubles existants que ce soit des bureaux ou des logements à la base pour les transformer en de l'immobilier résidentiel avec de fortes qualités environnementales. Cela sera le cas dans les mois à venir avec plusieurs sujets qui sont entrés cette année en portefeuille. C'est d'ailleurs la meilleure façon de réduire l'empreinte carbone.

Nous avons donc un enjeu majeur, celui d'accompagner la transition environnementale à travers notre production. Nous avons aussi l'envie de promouvoir l'inclusion sociale et de travailler sur le renforcement de l'attractivité du territoire grâce à notre intervention en ville moyenne mais également grâce à des programmes multi-usages qui sont souvent pourvoyeurs d'emplois et d'animations à l'échelle des villes. L'intégration des nouveaux usages permet aussi de mettre en avant une vie décarbonée. Au-delà de construire décarboné, ce qui est important, c'est que nous soyons aussi capables de produire des immeubles dans lesquels les résidents soient capables d'assumer un mode de vie plus durable, et de créer du lien social. Nous apportons ainsi notre pierre à l'édifice à travers la construction de la vie en ville. »

 

- Quels sont les programmes neufs emblématiques de votre savoir-faire en ce moment ?

 

« Nous avons justement un certain nombre d'opérations réalisées sur les friches industrielles issues d'un portefeuille acheté à Engie, en partenariat avec Brownfields, sur des territoires de villes moyennes, comme à Fécamp, Louviers, La Roche-sur-Yon ; mais aussi à Montpellier, Rouen...
Nous avons aussi un beau projet à Toulouse, Live in Osmose, qui vise une certification E3C1, en s'appuyant sur quatre axes : la valorisation des déchets, la végétalisation, le choix des matériaux de construction et la réduction d'énergie. Nous avons également livré une résidence seniors à Dijon, fruit de la réhabilitation d'une ancienne clinique, implantée en coeur de ville, sans oublier bien sûr notre intervention sur le périmètre du village des athlètes, qui sera livré en fin d'année, puis retransformé en 2025, en phase héritage. »

 

- Comment reste-t-on optimiste chez VINCI Immobilier ?

 

« Nous sommes optimistes car nous avons la chance d'avoir des collaborateurs optimistes, très attachés à la marque VINCI Immobilier, à l'ambition environnementale et sociétale qu'elle véhicule. Ils sont capables de tenir le choc et de proposer des produits attractifs qui permettront de continuer à attirer des clients. Encore une fois, il y a tellement besoin de logements en France, que malgré cette période qui va être difficile à traverser, nous sommes un promoteur solide et qui saura tenir, y compris dans les difficultés qu'on traverse, les engagements pris vis-à-vis de nos clients et des collectivités. »