- Pouvez-vous nous dresser un premier bilan de l'année 2024 pour la promotion immobilière, même si les données ne sont pas encore consolidées ?

 

« En 2024, nous avons comptabilisé environ 51 000 réservations en vente de détail, c'est-à-dire à destination des particuliers, incluant à la fois l'investissement locatif et l'accession à la propriété. Cela représente une baisse de 11 % par rapport à 2023, qui était déjà une année très difficile.
A cela, il faut ajouter les ventes en bloc - social, libre ou intermédiaire - qui atteignent environ 52 000 réservations, soit une diminution de seulement 2 % par rapport à l'an dernier. Ce qui est notable, c'est que les ventes en bloc représentent aujourd'hui un volume équivalent à celui de la vente de détail. Cela constitue un changement majeur par rapport à il y a seulement trois ans en arrière. Au total, cela représente 103 000 ventes, contre 170 000 en 2021 et même 180 000 en 2019 pour rappel. »

 

- La part des investisseurs a-t-elle évolué dans ce contexte ?

 

« Aujourd'hui, la part des investisseurs dans les ventes de détail en France métropolitaine s'élève à 34 %. C'est une nette diminution par rapport à l'époque où les dispositifs comme le Pinel représentaient entre 50 % et 60 % des ventes. On retrouve actuellement sur tout le territoire une dynamique quasi-équivalente à ce qui se passait sur les zones dites B2. On ne peut pas dire qu'il y ait eu un effet d'aubaine créé par la fin du Pinel. »

 

- Quels produits ou dispositifs ont mieux fonctionné cette année ?

 

« Parmi les dispositifs récents, le bail réel solidaire (BRS) continue de progresser, bien qu'il reste limité en volume. Son développement est logique car soutenu par des politiques locales, comme à Lyon.

En termes de segments, la primo-accession a relativement bien résisté dans certains marchés, souvent aidée par des dispositifs comme la TVA à 5,5 % dans les quartiers éligibles. Cela a permis à des opérateurs prudents, comme Les Nouveaux Constructeurs, de réaliser une excellente année grâce à des programmes adaptés à ce public.
Par ailleurs, les produits de l'immobilier serviciel, tels que le coliving ou les résidences services, continuent d'attirer une demande spécifique, notamment pour les étudiants. À l'inverse, le segment des résidences pour seniors a rencontré plus de difficultés, bien que le repli semble désormais stabilisé. »

 

- Qu'est-ce qui caractérise le marché du neuf désormais ? 

 

« On peut parler d'une certaine atomisation du marché ; nous sommes passés d'un marché relativement homogène nationalement et même internationalement entre 2000 et 2015 à une véritable désynchronisation des dynamiques locales depuis. Aujourd'hui, les performances d'un produit dépendent étroitement de son territoire. Par exemple, les terrains compacts (moins de 400 m²) restent demandés dans certaines régions, tandis que des produits comme les meublés de tourisme en montagne trouvent encore leur public.
Cette multiplicité des demandes et des produits oblige les promoteurs à des appariements très fins entre offre et demande. Certains opérateurs, comme Nexity ou Cogedim, proposent des gammes très diversifiées et de plus en plus larges pour s'adapter. »

 

- Est-ce que des territoires ou types de marchés ont mieux résisté en 2024 ?

 

« Les littoraux attractifs ou certains secteurs transfrontaliers ont mieux résisté, bien que globalement, tout le territoire ait subi des baisses. En revanche, des dispositifs comme la TVA à 5,5 % dans les quartiers prioritaires ont joué un rôle important pour l'accession dans certaines zones.
Il est intéressant de noter que ce ne sont pas toujours les territoires en eux-mêmes : telle grande métropole par exemple, qui s'en sortent, mais la combinaison entre un produit spécifique et une demande localisée. »

 

- En regardant vers 2025, quelles tendances se dessinent ?

 

« Les tendances actuelles devraient se poursuivre : une demande accrue pour des solutions d'accession abordable, avec des innovations comme l'accession progressive à la propriété. Cela inclut des modèles hybrides de financement et des montages comme le PLS ou le BRS ; cela devrait entraîner le développement de nouveaux acteurs comme Néoproprio ou Sezame qui étaient encore méconnus il y a quelques mois.
L'immobilier serviciel devrait également rester porteur, tout comme certains segments spécifiques comme le tourisme. On peut imaginer aussi un renforcement des produits autour de la défiscalisation dans l'ancien, après de lourdes réhabilitations autour du Denormandie ou du Malraux. Ainsi, le défi majeur pour les promoteurs sera de continuer à ajuster leur offre à cette multiplicité des segments et à une demande toujours plus locale et différenciée. »

 

- Observez-vous une accalmie sur le prix des fonciers de façon globale ?

 

« Nous n'avons pas de statistiques précises sur le sujet, mais mon ressenti, c'est qu'il y a une stabilisation. Comme souvent dans ce type de situation, on ne voit pas vraiment de baisse, seulement quelques renégociations ponctuelles. Certains opérateurs ajustent leurs propositions sur des promesses de vente, mais globalement, les propriétaires n'ont pas un intérêt immédiat à vendre, surtout compte tenu des taxes sur les plus-values qui incitent à la rétention.
C'est un marché particulier. Pour le logement, il y a un "parcours de vie" naturel, mais pour le foncier, les propriétaires peuvent attendre. La logique est souvent dictée par le temps et les ajustements prennent plusieurs années pour se concrétiser. Cela dit, on commence à voir des promoteurs et des aménageurs publics reconnaître que la charge foncière ne peut pas augmenter indéfiniment. C'est un signal intéressant.
Cela dit, il reste des cas isolés où des promoteurs prennent encore des positions risquées, mais au global, on est dans une phase d'assagissement. On observe des renégociations allant jusqu'à 15 ou 20 % sur certaines promesses de vente. C'est significatif, même si ça reste ponctuel. »

 

- Quid des perspectives pour 2025. Quelles sont vos attentes en termes de réservation et de mise en vente dans la promotion immobilière ?

 

« La demande est toujours là, c'est indéniable. Dans l'ancien, avec la baisse des taux, on peut s'attendre à une légère reprise. Mais dans le neuf, la situation est différente. Nous sommes à un niveau historiquement bas en termes de volume et cela risque de durer encore quelque temps. Les acteurs du secteur réfléchissent à de nouveaux modèles, notamment autour de la réhabilitation et du recyclage urbain. Ces approches demandent du temps pour se structurer et monter en puissance.
Sur le court terme, je pense que les volumes resteront stables, voire légèrement en hausse, mais sans retour rapide aux niveaux précédents. Les projets continuent d'exister, notamment dans les grands aménagements urbains, tels Euratlantique à Bordeaux, mais l'activité reste limitée.
Nous sommes dans une phase de transition structurelle. Les cycles du marché ne sont jamais réguliers, mais historiquement, les phases de baisse durent entre trois et cinq ans. Cela pourrait nous amener à 2026, qui du fait des élections municipales puis présidentielles en 2027, devraient tendre à encore ralentir certains processus.
Ce n'est toutefois pas une fatalité. Il s'agit maintenant de profiter de cette période pour réorganiser nos méthodes, développer de nouveaux modèles, et relancer progressivement l'activité, nous pourrions ainsi arriver en 2027 avec des bases solides. La clé, c'est d'être proactif dès maintenant. Il y a beaucoup à faire, que ce soit en réhabilitation, en accession hybride ou en abordable. »

 

- En somme, des années de transition qui pourraient ouvrir la voie à une reprise plus durable ?

 

« Exactement. Les volumes ne remonteront pas du jour au lendemain, mais il y a une opportunité de repenser le secteur. Cela demande des efforts collectifs, mais si les acteurs s'engagent, le potentiel est là. Les deux prochaines années seront déterminantes pour redessiner notre modèle économique et répondre à la demande qui elle reste croissante. »