- Alors que Stradim célèbre cette année ses 35 ans, comment se porte l'entreprise et comment traversez-vous la crise immobilière actuelle ?

 

« Nous nous recentrons sur ce que nous savons faire depuis notre création, à savoir la vente de projets en résidence principale destinée à une clientèle de proximité. Ces dernières années, jusqu'en 2023, ont été des années records, en grande partie grâce à la forte demande en investissement locatif, qui était soutenue par des dispositifs fiscaux très avantageux. Mais depuis, la donne a changé avec l'arrêt des avantages fiscaux des anciennes lois de finances et la hausse des taux d'intérêt. Cela a ralenti le marché de l'investissement locatif.
Il faut donc savoir prendre son mal en patience et se consacrer à des projets quasiment ou uniquement en habitation principale. Les temps de réflexion et les démarches nécessaires pour convaincre nos clients de franchir le cap à l'accession sont des processus plus longs. Nous vendons moins sur le marché de la résidence principale, avec plus d'efforts à fournir, mais il y a de belles solutions. En plus du prêt à taux zéro qui va être étendu à l'intégralité du territoire et des taux qui baissent régulièrement, nous appliquons un savoir-faire spécifique, c'est-à-dire nos propres équipes de commercialisation en interne, qui sont appuyées sur un deuxième pilier de notre groupe : un bureau d'études intégré. Nous avons des architectes, des dessinateurs, des métreurs et des conducteurs de chantier qui nous permettent la réalisation d'habitations principales sur mesure. C'est un vrai plus en ces temps plus compliqués. »

 

- Vous intervenez désormais sur plusieurs territoires, dont l'Ile-de-France, l'Occitanie, les Pays de la Loire, en plus du Grand Est. Est-ce que certains territoires s'en sortent mieux que d'autres face à la crise ?

 

« Malheureusement, non. De façon générale, là où on s'en sort le mieux, c'est lorsque nous arrivons à multiplier l'offre et que nous pouvons être force de propositions et de solutions à nos prospects. Le groupe Stradim a développé son savoir-faire sur des marchés qui sont quand même extrêmement dynamiques. Nous sommes leader sur le marché alsacien. Il y a aussi du dynamisme en Lorraine sur le marché messin, le sillon lorrain jusqu'à Thionville et les frontières du Luxembourg. L'Ile-de-France est un marché des plus dynamiques, si tant est qu'on a une offre en adéquation. Et quant à la Loire-Atlantique, et plus particulièrement Nantes et un peu la Vendée, ou l'Occitanie, à Toulouse, où nous sommes essentiellement présents, c'est simplement la multiplicité des opérations qui nous permet de répondre à un processus d'acquisition, c'est à dire trouver chaussures aux pieds du client. »

 

- Autre pilier de votre activité : une approche sur mesure pour les projets de vos clients. Qu'en est-il ? 

 

« Nous avons toujours cherché à adapter nos produits aux attentes précises des clients, en lien avec nos bureaux d'études et notre service commercial. Ce que nous appelons la "conception participative" permet aux clients de travailler en étroite collaboration avec nos équipes pour concevoir un logement qui leur ressemble. Il peut s'agir de modifications d'agencement pour agrandir une pièce, ou pour mieux correspondre aux besoins de chacun.
Cela permet d'augmenter leur implication dans le projet et de rendre l'attente de la livraison plus acceptable. L'aspect financier joue également un rôle : des dispositifs comme le prêt à taux zéro et des frais de notaires réduits, sans travaux à réaliser aident à rendre ce projet plus accessible et plus attractif. Certains clients qui recherchent une adresse précise sont aussi capables d'attendre ces deux ans de délais de livraison. 
Autre point, quand l'offre est suffisamment large et suffisamment profonde, pour celui qui aurait un projet qui devrait se concrétiser plus vite, si tant est que vous avez déjà des chantiers en cours dans des communes ou des rues limitrophes, vous pouvez éventuellement dévier l'intérêt sur un autre projet. C'est cette richesse. Par la multiplicité de l'offre, vous avez beaucoup plus de chances de performer sur un marché. »

- À propos des ventes, vous mentionnez des baisses importantes par rapport aux années record. Mais avez-vous réussi à stabiliser votre activité ?

 

« Effectivement, après des années exceptionnelles où nous avons vendu jusqu'à 1 000 logements par an, 2024 a été plus modeste, avec environ 650 logements vendus. Cela représente une baisse de 30 % par rapport à nos records, mais dans le contexte actuel, c'est un résultat tout à fait acceptable. Le marché reste tendu, mais grâce à notre savoir-faire et à une gestion réfléchie des projets, nous parvenons à maintenir une certaine stabilité commerciale.

Notre stratégie n'est pas de gonfler artificiellement l'offre dans l'attente d'une reprise rapide, mais d'aligner nos projets avec la réalité du marché. Nous avons une offre qui est déjà bien adaptée à la demande actuelle, et si le marché se redresse, nous serons prêts à accélérer. Nous n'avons pas de stratégie "attentiste" mais plutôt une approche mesurée et préparée. »

 

- Le réélargissement du Prêt à Taux Zéro, PTZ, aux zones détendues vous semble-t-il être une bonne mesure en sachant que vous êtes impliqués dans ces zones détendues ?

 

« L'extension du PTZ aux zones moins tendues pourrait être bénéfique, mais il est difficile de croire que cela entraînera un financement plus important que celui déjà octroyé par Bercy en 2023 et 2024. Les zones B2 et C, par exemple, sont moins dynamiques, mais il existe des opportunités dans ces territoires. Je crains que cela ne réduise les financements disponibles pour les zones les plus tendues. Cela pourrait être positif pour certaines régions, mais il faudra attendre de voir les détails pour en évaluer l'impact réel. »

 

- Et concernant les nouvelles initiatives fiscales, comme les donations défiscalisées ou l'ouverture du LLI aux investisseurs particuliers, comment réagissez-vous ?

 

« La possibilité d'effectuer des donations défiscalisées jusqu'à 300 000 € pour l'achat d'un logement neuf est une excellente nouvelle, car elle permet aux familles de soutenir l'accès à la propriété de leurs enfants ou petits-enfants sans la pression fiscale que l'on connaissait auparavant. C'est une mesure qui pourrait avoir un réel impact, en facilitant l'accession à la propriété. Des oncles et des tantes vont même pouvoir être donateur jusqu'à 100 000 € sans frais alors que jusqu'ici c'était quasiment confiscatoire avec 60 % de prélèvements. C'est un très beau dispositif que l'on ne peut accueillir qu'en applaudissant. 
Quant à l'investissement en LLI, c'est un système qui reste intéressant pour une certaine catégorie d'investisseurs, notamment ceux prêts à s'engager sur le long terme. Il peut toutefois s'avérer contraignant en raison des durées d'engagement élevées (16 ans minimum). De notre côté, nous explorons cette option, mais elle ne représentera qu'une partie de notre stratégie en matière d'investissement locatif. »

 

- Malgré les nouvelles contraintes imposées par la RE 2020 et la crise actuelle, est-ce que Stradim parvient à continuer d'innover ?

 

« L'innovation est au coeur de nos préoccupations. Nous avons des équipes dédiées à la recherche de solutions pour répondre aux nouvelles exigences environnementales, comme le seuil 2028 de la RE 2020. Cela nécessite des investissements en recherche et développement, notamment en matière de performances énergétiques et de réduction de l'empreinte carbone. Les coûts de construction augmentent, mais l'innovation est un impératif pour rester compétitif et préparer l'habitat de demain.

- Pour terminer, pouvez-vous nous parler des prochains lancements de Stradim ?

« Nous avons plusieurs projets emblématiques qui arrivent, dont un beau lancement à Strasbourg avec le projet Vauban dans le centre-ville. À Rixheim, dans le Haut-Rhin, nous avons également une belle opération en préparation, et nous sommes présents à Thionville, en Lorraine. À Nantes, un projet à Saint-Philibert-de-Grandlieu verra bientôt le jour, et à Toulouse, un nouveau projet dans le centre-ville, le Clos des Roses, viendra dynamiser notre activité. Enfin, à Fontainebleau avec L'Allée Royale et sur la côte vendéenne, nous prévoyons de belles opérations aussi. Ce printemps s'annonce donc très prometteur pour Stradim. »