- Comment se déroule commercialement ce début d'année 2023 en comparaison de 2022 ?

 

« Je suis un peu moins catastrophiste que certains discours que j'entends de nos confrères ; même si globalement, nous sommes à peu près à - 40 % en taux d'écoulement en ce début d'année. Ce qui est rassurant pour Demathieu Bard Immobilier, c'est que nous n'avons pas de programme immobilier abandonné ou complètement « planté ». Cela veut dire que cela se vend moins vite, mais ça se vend. 
On constate aussi qu'il y a tout de même des régions qui fonctionnent un peu mieux ; ce sont davantage des régions qui ont été moins touchées par une forte inflation des prix ces dernières années. L'Ile de France est relativement un peu plus à la traîne, surtout là encore où les prix ont énormément monté. Là aussi, cela dépend des secteurs et des projets puisque nous venons de lancer avec succès, avec deux autres grands promoteurs, un programme neuf Le Central à Palaiseau, dont une quarantaine de lots ont été réservés sur les quinze premiers jours. C'est le premier vrai lancement réussi qu'on voit depuis un an. »

 

- Comment expliquez-vous ce succès sur le campus urbain de Paris-Saclay ?

 

« Pour l'instant, nous avons une clientèle qui est essentiellement locale, que ça soit des gens qui habitent à proximité ou des gens qui travaillent à proximité, que ça soit en propriétaires occupants ou des investisseurs. Cela signifie que les gens qui y habitent ont envie d'investir près de chez eux, sur ce plateau de Saclay, qui est en plein développement, avec de nombreuses entreprises qui s'y implantent, des universités, des grandes écoles. En plus, il y a l'arrivée prochaine du métro, la ligne 18 du Grand Paris Express qui sera aérienne à cet endroit. Les acquéreurs qui viennent dans le bureau de vente, voient déjà les travaux et donc que le métro sera devant chez eux dans quelques années. Il y a donc une conjonction d'éléments auxquels il faut ajouter des prix qui restent raisonnables pour l'Ile de France à moins de 6 000 €/m² en moyenne. 
C'est donc une éclaircie dans un ciel sombre. Pour le reste, bien sûr, il y a les difficultés évoquées par tous : la hausse des taux, les limites fixées par le HCSF sur les taux d'endettement, plus que sur la durée d'ailleurs selon moi. C'est aussi un environnement assez anxiogène entre la guerre en Ukraine, les manifestations à répétition... Cela ne prédispose pas les ménages à acheter un logement. »

 

- Justement, que réclamez-vous aux pouvoirs publics pour dépasser ces freins à quelques jours de la restitution des propositions issues du CNR Logement ?

 

« Selon moi, ce qui peut vraiment relancer l'accession, en particulier pour les primo-accédants, c'est le PTZ. Il faut redynamiser le Prêt à Taux Zéro, à la fois en montant et en plafond d'attribution. Un bon PTZ peut resolvabiliser une grande partie de la clientèle qui a été exclue depuis un an ou un an et demi par la hausse des taux. Cela pourrait être un boost sur une durée limitée, afin de pousser les gens à passer à l'action un peu plus vite. C'est une solution qui ne coûte pas très cher à l'État. En parallèle, pour les investisseurs, je pense qu'il sera plus compliqué d'obtenir des aides auprès de Bercy, telles que les avantages liés jusqu'ici à la loi Pinel. C'est pourquoi il faut que l'on travaille sur le statut du bailleur privé dont on parle de plus en plus. Ce serait un dispositif basé sur l'amortissement qui va mettre du temps à se construire, mais qui pourrait offrir de la lisibilité sur la fiscalité des investisseurs privés sur un plus long terme. En attendant, on pourrait imaginer une mesure d'urgence en relâchant un peu la pression sur le dispositif Pinel, le faire durer un an de plus pour faire la transition avec le statut des bailleurs privés. »

 

- En plus de cette récente crise de la demande, on parle aussi d'une crise de l'offre plus structurelle. Qu'en est-il pour vous afin de renouveler votre offre ?

 

« Oui, il y a aussi une crise de l'offre, mais il faut qu'on arrête de pleurer tout le temps. A nous de nous débrouiller pour convaincre les élus, pour trouver des foncier disponibles. Quand on cherche, on trouve. Ce qui est important, c'est d'avoir une approche la plus pragmatique possible. Il s'agit d'apporter la bonne réponse au bon endroit. Il y a des immeubles de bureaux obsolètes qui se prêtent très bien ou assez bien à une restructuration. Il faut donc les restructurer éventuellement en changeant l'usage final. Il y a aussi des bâtiments irrécupérables où il est préférable de démolir plutôt qu'obliger les gens à habiter dans des logements mal fichus sous un prétexte de recyclage urbain à tout prix. C'est vrai pour les projets immobiliers, c'est vrai aussi pour les matériaux. Oui, il faut construire en bois ; mais pas seulement, nous construisons aussi en béton, en béton d'argile...Il faut être raisonnable, il faut s'adapter aux situations. Nous avons par exemple en ce moment un projet immobilier à Cergy qui est exemplaire dans ce domaine.

Nous sommes partis d'un immeuble de bureaux des années 70 qui était complètement amianté et nous y créons du coliving, des logements en accession et des commerces, un centre médical. Il doit rester un ou deux lots à commercialiser à quelques semaines de la livraison. C'est un succès. D'ailleurs, à propos des rythmes de commercialisation, nous avons aussi été assez mal habitué ces dernières années. Certains ont pris l'habitude que lorsqu'une opération n'est pas entièrement vendue au moment des fondations, c'est qu'elle s'est mal vendue. Je ne suis pas d'accord. Une fois les 40 % de pré-commercialisations dépassés, il faut comprendre qu'il y a une frange de clients qui n'a pas envie d'acheter plus de deux ans avant la livraison. Quand les travaux sont bien avancés, le vendeur peut faire monter l'acheteur dans l'immeuble pour voir ce qu'on verra de la fenêtre de l'appartement, on peut proposer de visiter un appartement décoré. Nous avions récemment deux ou trois programmes où il nous restait un peu de stock à six mois de la livraison. Nous avons mis un peu de moyens complémentaires pour créer un appartement témoin décoré et tout s'est très bien vendu et sans casser les prix de vente. Pour les promoteurs qui soignent la qualité comme nous, c'est un plus et cela peut permettre d'aller vers une clientèle, plus familiale, à la recherche de grands logements, qui se serait tournée vers l'ancien. C'est rare que l'on cherche un logement trois ans à l'avance. Il faut se réhabituer à avoir un rythme de commercialisation un peu plus lent et même à se faire un peu peur parce que six mois, un an avant la livraison, il reste 20 % du programme à vendre. »

 

- Quelles sont les particularités du logement signé Demathieu Bard Immobilier ? Sur quoi travaillez-vous pour l'avenir malgré les difficultés du moment ?

 

« Dans les éléments de différenciation, nous avons développé sur de nombreuses opérations un produit de logement évolutif, baptisé Evoluvie. C'est deux logements en un. Vous avez par exemple un T4 composé d'un T3 et d'un studio, qui sont communicants et qui peuvent se séparer ou se raccorder en une seule journée. Il s'agit de deux lots de copropriété, avec deux portes palières, deux compteurs électriques, deux boîtes aux lettres... 
Nous nous sommes aussi attachés à avoir un panel assez significatif de logements éligibles au Pinel Plus, même si les règles sont ne sont pas encore lisibles à 100 % en raison du seuil de la RE 2025. Nous avons actuellement en vente entre 120 et 150 lots éligibles au Pinel Plus. Il y a une demande. Après nous sommes bien sûr très attentifs à la qualité des emplacements, la qualité des orientations, les surfaces extérieures, les hauteurs possibles, la taille des logements, tout en trouvant bien sûr des compromis avec le prix de sortie. Nous sommes en train de retravailler nos gammes pour proposer davantage pour le même prix. Exemple très récent d'une nouvelle consultation pour proposer de meilleurs sèches-serviettes, plus esthétiques. Actuellement, c'est l'acheteur qui fait le marché. Il faut donc se recentrer sur les fondamentaux. »

 

- Quelles sont les opérations symboliques de votre savoir-faire ? 

 

« Il y a effectivement l'îlot Le Central à Paris-Saclay mais aussi le village des médias de Paris 2024 à Dugny... mais on pourrait également citer une opération à Senlis. C'est vraiment du recyclage urbain sur le site d'une ancienne coopérative agricole, avec du stockage par silo, en bordure de centre-ville. Cela correspond assez bien à une attente de petites villes de grande qualité à une distance raisonnable de Paris ou de Roissy.

Cela correspond aussi à la possibilité de vivre dans une petite ville, mais en travaillant dans la métropole. Nous avons aussi un programme très haut de gamme, sur un emplacement premium à Marseille, L'Orée Borély dans le 8e arrondissement. Nous faisons aussi partie des quelques promoteurs privilégiés qui ont un programme neuf dans Paris, dans le 20ᵉ arrondissement.
N'oublions pas nos programmes lorrains où est notre siège social. L'immobilier neuf en Lorraine fonctionne plutôt bien, dans une région où les prix sont restés relativement sages. Nous avons des programmes neufs à Nancy, Metz et Thionville, comme celui de la caserne Lizé à Montigny-lès-Metz. C'est une région qui est d'autant plus dynamique qu'on remonte vers la frontière luxembourgeoise où il y a un marché frontalier, tiré par cette proximité avec le Luxembourg. »

 

- Quid de vos perspectives pour 2023 ?

 

« J'ose espérer que le gouvernement va quand même prendre quelques mesures qui vont redonner un peu de tonus au marché. Nous étions chez Demathieu Bard Immobilier plutôt dans une phase de croissance. Nous devrions faire globalement en chiffre d'affaires et en ventes une année équivalente à celle de l'année dernière. Notre diversification : résidences gérées, coliving..., nous rend plus résilient et fait que nous sommes assez confiants malgré tout pour 2023, une année qui sera certes plus difficile, mais très convenable. Le fait qu'on n'ait pas connu de crises véritable depuis longtemps dans la profession, a fait oublier à certains ce que c'était. Chez Demathieu Bard Immobilier, nous sommes prêts à nous mettre en situation de faire le gros dos quelque temps pour attendre que les jours meilleurs reviennent. »