Investir dans le neuf en station : à quel prix ?

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A quelques semaines des vacances d’hiver et de la tenue des championnats du monde de ski alpin en France, à Courchevel/Méribel, la montagne française va faire parler d'elle. Alors découvrez notre dernier panorama de l’immobilier neuf en montagne avec les prix en temps réel dans plus d'une vingtaine de stations.

achat immobilier neuf montagne
Plus résiliente que jamais, la montagne française continue de séduire les acquéreurs. Certains viennent même s'y installer à l'année. © Shutterstock

A quelques semaines des vacances d’hiver et de la tenue des championnats du monde de ski alpin en France, à Courchevel/Méribel, la montagne française va faire parler d'elle. Alors découvrez notre dernier panorama de l’immobilier neuf en montagne avec les prix en temps réel dans plus d'une vingtaine de stations.

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Si le début de la saison d’hiver a été marqué par un manque flagrant de neige, la montagne française sait faire preuve de résilience depuis la crise sanitaire. Désormais, les stations tricolores se pratiquent durant les quatre saisons, grâce à des équipements et infrastructures, pour en profiter quelle que soit la météo. D’autant que l’instabilité internationale n’a fait que renforcer l’intérêt pour la pierre ; la raréfaction des opérations immobilières en montagne consolide la valeur patrimoniale d’un tel investissement. Grâce aux données du site spécialisé dans l’immobilier neuf : Trouver-un-logement-neuf.com, parcourrez les stations alpines où l’on trouve encore des programmes neufs et découvrez les prix qui y sont pratiqués en résidence de tourisme ou en copropriété classique.
A l’approche des vacances de février, maintenant que la neige est tombée en quantité dans les Alpes, la saison hivernale peut réellement débuter. Mais l’investissement immobilier en montagne n’a pas attendu le retour de la neige pour intéresser les acquéreurs. Depuis la crise sanitaire, l’immobilier de montagne connaît plusieurs révolutions : construire du neuf avec du vieux, télétravailler dans une résidence semi-secondaire, savoir en profiter même sans ski… Voici donc un tour d’horizon des prix de l’immobilier neuf en montagne en cette saison hivernale 2022/2023 pour trouver la perle rare en station !


L’immobilier neuf en station de ski en pleine métamorphose


L’immobilier de montagne connaît plusieurs nouvelles tendances, qui se sont accélérées avec les confinements et les nouvelles règles en matière d’urbanisme.

 

Acheter une résidence semi-principale en montagne pour télétravailler


Les Anglais l’avaient déjà expérimenté depuis longtemps dans certaines stations, c’est au tour des Français de profiter d’un cadre de vie unique pour télétravailler. En effet, depuis la crise sanitaire, bon nombre de professionnels de l’immobilier rapporte que des acheteurs font le choix d’acquérir une résidence secondaire qui se transformera en résidence semi-principale durant les périodes les plus propices au ski ou à la randonnée estivale en montagne. Une semaine de travail à Londres ou à Paris, le reste du mois en montagne, voilà le rythme qu’ont adopté certains nouveaux habitants des stations.
Il faut dire que désormais, la montagne se vit toute l’année. Une période de canicule dans les grandes villes ? Un appartement en station sera la clé pour trouver de la fraîcheur. Un weekend prolongé grâce à un pont et le reste de la semaine en télétravail ? Là encore, votre investissement en montagne sera un atout. D’où l’importance de miser sur des stations-villages avec des commerces et des équipements ouverts toute l’année, comme Chamonix, Praz-sur-Arly ou Saint-Gervais Mont-Blanc en Haute-Savoie… Faire le choix d’une station à proximité des autoroutes, des gares TGV, des aéroports sera dans ce cas-là un autre avantage.

 

Construire du neuf en stations grâce à d'anciennes copropriétés


La loi ZAN, Zéro Artificialisation Nette, entraînant moins de foncier constructible disponible, l’interdiction de louer des passoires énergétiques qui devrait aussi pousser certaines copropriétés à revoir leur modèle, voilà qui entraînent d’autres révolutions en stations.
Exemple avec la plus grande copropriété du front de neige de La Plagne Bellecote en Savoie qui entame une véritable mue, grâce au promoteur haut-savoyard, Priams. Cette copropriété construite en 1974 se transforme en une nouvelle résidence 4 étoiles, avec des appartements du deux au cinq-pièces, dont des duplex traversants. Il s’agit de la plus importante réhabilitation jamais réalisée en Europe sur un ensemble résidentiel de cette taille, le tout à 1 930 mètres d’altitude. De quoi recréer des emplacements premiums malgré le manque de foncier et les PLU plus restrictifs…
Mais construire de l’immobilier neuf en rachetant d’anciens hôtels, en réhabilitant d’anciennes copropriétés, cela a souvent un coût plus important qu’un foncier non bâti. Dans le même temps, on constate dans de très nombreuses stations, un manque d’offre dans l’ancien créé par le rush observé post-confinement. Tout cela entraîne une pression sur les prix de l’immobilier en montagne. « Dans la conjoncture géopolitique et économique actuelle, investir dans l’immobilier
exclusif et rare n’a jamais été aussi pertinent », analysait récemment un promoteur spécialisé en montagne, « l’absence de nouveaux fonciers disponibles et le resserrement drastique des possibilités de construction renforcent l’effet rareté et le potentiel de valorisation ».

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Comment investir dans le neuf en station ?


Dans l’immobilier neuf en montagne, il existe principalement deux types de produit. Il y a l’achat en résidence de tourisme plutôt axée sur l’investissement locatif avec possible occupation des lieux quelques semaines par an ou la copropriété classique pour acquérir une résidence secondaire traditionnelle. Deux produits différents qui entraînent une diversité de prix.


Différence de prix entre copropriété classique et résidence de tourisme


Les prix en résidence de tourisme restent en général moindres que pour un appartement neuf en copropriété classique, notamment grâce à la récupération de TVA que procure le statut LMNP de la location meublée.
Exemple au Grand Bornand en Haute-Savoie où l’on peut investir en résidence de tourisme dès 360 000 € HT pour un T3, quand un trois-pièces dans une copropriété classique coûte à partir de 485 000 € TTC actuellement.

programme neuf Les Gets
De plus en plus, dans l'immobilier neuf, on trouve des biens d'exception de plus de 100 m² avec de large terrasse. © Stella / Les Gets / Priams
Pour rappel, en devenant propriétaire d’un bien en copropriété classique, vous en êtes pleinement propriétaire. A l’inverse, investir en résidence de tourisme, via un contrat de bail signé avec un gestionnaire exploitant, vous vous engagez à devoir louer votre bien plusieurs semaines par an. Vos propres semaines d’occupation sont en général limitées. D’où ce ticket d’entrée moindre.


Qu’est-ce qui fait le prix du neuf en montagne ?


Station de sport d’hiver mondialement connu comme Tignes ou Megève ou plus confidentielle, emplacement premium skis aux pieds, hypercentre de la station ou quartiers plus isolés, résidence moyenne ou haut de gamme… voilà ce qui fait la différence entre les différents prix observés en stations.
Des stations comme Vars ou le Monêtier-les-Bains dans les Hautes-Alpes seront par exemple les plus abordables de ce panorama 2023. Compter 200 000 € HT pour acheter un T3 à Vars, quand il faut débourser jusqu’à 1,3 million d’euros pour un bien d’exception de seulement trois-pièces à l’Alpe d’Huez en Isère. Entre ces deux extrémités, il y en a pour toutes les bourses ou presque, même dans la célèbre station iséroise où les programmes neufs se multiplient en
ce moment : dès 579 000 € pour un appartement avec deux chambres.
Autre destination tendance où l’on trouve plusieurs opérations neuves pour faire son choix : Châtel en Haute-Savoie, station reliée au domaine skiable des Portes du Soleil entre France et Suisse. Les prix démarrent à 330 000 € HT pour un T3.


Les prix s’envolent pour des biens d’exception


Si les prix dans la plupart des opérations restent contenus entre 300 000 et 500 000 euros pour un trois-pièces, des programmes neufs d’exception se multiplient en stations. Face à la raréfaction de l’offre, les opérations haut de gamme semblent être un placement pertinent pour certains acquéreurs qui n’hésitent pas à y mettre le prix.
Ainsi, à Megève, ici pas de studio cabine, on trouve en commercialisation 21 grands appartements neufs de 108 à 212 m², à prix confidentiel. A La Plagne, en copropriété classique, un six-pièces de 144 m² est affiché à 1 320 000 €. Aux Gets, station plébiscitée par la clientèle anglaise, qui connaît une dynamique et large saison estivale grâce au VTT, des six-pièces et plus s’envolent à plus de 2 millions d’euros. Exemple avec un T6 à 2 119 000 millions d’euros pour 155 m² habitables, avec presque 32 m² d’espaces extérieurs. Enfin, à Val d’Isère, il est possible d’acquérir un trois-pièces de 84 m² avec 30 m² de terrasse pour 1 515 000 €.

 

Prix de l’immobilier neuf en montagne en temps réel

 

Les prix du neuf en copropriété classique   Les prix du neuf en résidence de tourisme
Stations  Ex prix TTC à partir de d'un T3   Stations  Ex prix HT à partir de d'un T3
Haute-Savoie   Haute-Savoie
Châtel 395 000 €   Châtel 329 167 €
Châtel 415 000 €   Châtel 462 954 €
Le Grand-Bornand 485 000 €   Flaine 425 000 €
Les Gets 565 000 €   Le Grand-Bornand 441 667 €
Les Gets 750 000 €   Le Grand-Bornand 358 333 €
Praz-sur-Arly 485 000 €   Les Houches 454 167 €
Saint-Gervais-Mont-Blanc 284 000 €   Manigod 433 333 €
Samoëns 475 000 €   Isère
Samoëns 486 000 €   Les Deux Alpes 420 600 €
Isère   Savoie
Alpe d'Huez 579 000 €   La Plagne 412 500 €
Alpe d'Huez 705 000 €   La Rosière  458 333 €
Alpe d'Huez 759 500 €   Tignes 350 000 €
Alpe d'Huez 895 000 €   Valmorel 400 000 €
Alpe d'Huez 1 290 000 €   Hautes-Alpes
Savoie   Vars 200 311 €
Champagny-en-Vanoise 635 000 €      
La Plagne 649 000 €      
Les Saisies 420 000 €      
Les Saisies 505 000 €      
Méribel 580 000 €      
Saint-Foy-Tarentaise 510 000 €      
Val d'Isère 1 515 000 €       
Valmorel 330 500 €      
Hautes-Alpes      
Le Monêtier-les-Bains 290 000 €      
Le Monêtier-les-Bains 317 000 €      

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Investir en location meublée à la montagne


A noter que même en copropriété classique, pour rentabiliser l’achat de sa résidence secondaire, il est permis de profiter du statut avantageux de la location meublée, aussi appelé le statut de LMNP, Loueur de Meublés Non-Professionnel, ou LMP, Loueur de Meublés Professionnel. En faisant le choix de louer quelques semaines par an sa résidence secondaire à la montagne, le statut LMNP permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les loyers de 50 % sous le régime de la micro entreprise. L’abattement grimpe à 71 % lorsque le bien immobilier est un meublé de tourisme classé par un organisme indépendant.
Info en + : rappel, le dispositif Censi-Bouvard n’a pas été prorogé au-delà de 2022.

Prix du neuf en station de sports d'hiver : une méthode de calcul en temps réel


Exemples de prix en euros à partir de pour un appartement neuf T3, avec deux chambres, constatés le 19/01/2023 dans les stations de sports d’hiver ayant des opérations de logements neufs actuellement recensées sur le site : Trouver-un-logement-neuf.com. Les prix en résidence de tourisme sont en euros hors taxe, tandis que les prix en résidence secondaire en copropriété classique sont en euros TTC.
A noter qu’il s’agit là d’exemples de prix de vente actuellement pratiqués en stations et non de prix moyens, contrairement à nos baromètres habituels. Le nombre d’opérations pour chaque station n’est en effet pas suffisant pour établir des moyennes de prix.

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