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Xavier Lépine, IEIF : « La subvention n'est pas la seule solution à la faible rentabilité du logement »

Xavier Lépine, IEIF
Lors du 50ème congrès de la Fédération des Promoteurs Immobiliers, Xavier Lépine, président de l'IEIF, Institut de l’épargne immobilière et foncière.

Président de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière, IEIF, et de Paris-Ile-de-France Capitale économique, Xavier Lépine soufflerait à l’oreille du président Macron à propos du logement au sens large. Entretien.



- Comment êtes-vous arrivé au terrible constat que le logement est un actif stérile ?

 

« Dans les manuels d'économie, il y a deux catégories d'actifs. Il y a les actifs d'efficacité économique et des actifs de rareté. Dans l’actif d’efficacité économique, on trouve par exemple l'actif immobilier de bureau car tant il permet à des gens de travailler dedans que de par son rendement naturel, il contribue à la richesse collective. Le logement était un actif d'efficacité économique, pendant extrêmement longtemps. Il avait un rendement naturel, très comparable à celui des bureaux, c'est-à-dire le prix de sa location par rapport à son prix de vente. D’ailleurs, dans les années 60/70, les promoteurs fabriquaient peu de bureaux. 
Et puis, progressivement, le système a, involontairement, fait sortir le logement de cette catégorie d'actifs d'efficacité économique pour devenir un actif de rareté ou un actif de plus-value. Normalement, un actif immobilier est là pour générer un revenu. C’est toujours le cas du bureau, du centre commercial, de la logistique, alors que le prix du logement s'est finalement mis à monter parce qu'il n’y en avait pas suffisamment, face au phénomène malthusien, face aux besoins de la nation… La France a aussi changé de modèle économique en passant de l'industrie au tertiaire et c’est donc très clairement orienté vers la production de bureau pour répondre à ce besoin. »

 

- Une orientation prise vers le bureau qui arrangeait les maires ?

 

« Au début des années 80, on a donné décentraliser le pouvoir de délivrer les permis de construire aux maires et plus aux préfets. On a créé une taxe sur les bureaux alors qu’en autorisant du logement, il fallait payer des infrastructures. Très rationnellement, les maires se sont tournés vers le bureau. En parallèle, le logement est devenu progressivement très cher, parce qu'il n’y en avait pas assez. Les loyers ont été un peu capés par le pouvoir d'achat des locataires, ils n’ont pas pu monter aussi vite que le prix. La rentabilité du logement, par son origine naturelle qu'est le loyer, est devenu très faible. D’où la vente des grands portefeuilles de logements et la loi Aurillac sur la vente à la découpe en 2004. 
Sauf que cela a créé une espèce de Frankenstein, un monstre qu'on n'a pas voulu. Face à des institutionnels qui ne voulaient plus de logements, les promoteurs et l'Etat se sont dit, plutôt que d'essayer de remettre le logement dans un actif d'efficacité économique, on va créer un premier dispositif de défiscalisation : à l'époque, c'est la loi Périssol. Donc on va commencer à subventionner fiscalement des particuliers un peu riches pour qu'ils achètent des biens qu’ils vont louer à des gens moins riches qu’eux. On subventionne donc des CSP+ pour loger des CSP-. Je ne suis pas du tout en opposition à ce modèle-là. Ce que je critique, c'est que c’est devenu le modèle de référence parce que moins le logement était rentable nativement, plus il fallait le subventionner. Au fur et à mesure, c'est devenu de moins en moins rentable par le loyer et ce n'est que par l'effet rareté que le particulier investisseur va gagner de l'argent. C'est devenu un actif de plus-value. »

 

- Un actif de plus-value détenu par une seule classe d’âge ou presque ?

 

« Un actif qui est, détenu que par une seule classe d'âge en quelque sorte, les seniors. C'est quand même le seul produit d'épargne que qui s’achète à crédit. C'est un bon produit pour préparer sa retraite. Le logement a des vertus en lui-même. Il n'est pas mauvais, c’est même nécessaire. Mais, finalement, tout le monde avait intérêt à ce que les prix montent. Exemple le maire, cela lui convient qu’on ne construise pas. Le ménage qui a acheté le logement et qui va le revendre plus cher, il est content. Le promoteur qui va « promoter » est content car finalement, même si le maire met deux ans pour donner le permis de construire, comme les prix ont monté entre-temps, cela lui permet d’absorber la hausse des coûts de construction. Tout cela est extrêmement malsain. 
Aujourd'hui, on a l'air de trouver de solution à la faible rentabilité du logement que par la subvention : les aides fiscales, la TVA… Donc, maintenant qu’on a créé ce monstre qui fait que le logement est devenu un actif extrêmement cher et détenu par une certaine catégorie sociale et d'âge, comment faire revenir le logement aussi bien pour les institutionnels que pour les particuliers normaux, c'est-à-dire les jeunes ménages, les primo-accédants. Il va falloir réorganiser cela. Cette richesse artificielle que l'on a créée, le logement qui est passé de 1 000 à 10 000 sans création de richesse supplémentaire, on peut l'utiliser comme effet de levier, de différentes façons. »

 

- Vous aimeriez que l’on mette en place des avances sur mutation par exemple. En quoi cela consiste ?

 

aide primo-accedant
Xavier Lépine a présenté aux promoteurs des solutions pour aider les jeunes ménages et autres primo-accédants à entrer dans le parcours résidentiel. © Adobe Stock
« Avance sur mutation, aussi appelé le prêt viager hypothécaire dans une loi de 2006. Cela permet qu’un bien qui vaut 100 000 € entièrement remboursé, la banque pourrait prêter 20 % de la valeur du bien au propriétaire. Avec ses 20 % de la somme, la personne en question peut par exemple financer ses travaux de rénovation énergétique sans avoir besoin de subventions de l'État. Pourquoi l'État devrait-il subventionner quelqu'un qui est riche d'un patrimoine immobilier ? Parce qu'elle n'a pas de revenus. Là, il s'agit de lui donner de l'argent pour qu'elle puisse réaliser cette rénovation ou même donner cet argent à ses enfants, en avance sur l'héritage et la succession. Aujourd'hui, la loi fiscale française permet de donner 100 000 € de don par enfant mais qui a 100 000 € de cash ? Cet argent, ce capital sera remboursé au moment du décès ou de la cession du bien. L'Italie est en train de le mettre en place. La Suède, la Hollande, le Canada le font aussi. 
En soi, c'est comme le leasing en voiture. Si les constructeurs de voitures se sont organisés sur des biens qui se déprécient telles que les voitures, cela devrait être plus facile avec des biens qui s'apprécient, qui ont une résilience très forte tels que les logements. »

 

- Vous regrettez d’ailleurs le manque d’innovation dans l’immobilier ?

 

« Il n'y a pas eu d'innovation depuis la création du taux fixe des crédits immobiliers dans les banques en 1965. On dit de l’Etat et des pouvoirs publics qu’ils sont nuls mais ils ont, au moins, inventé le BRS, Bail Réel Solidaire pour dissocier le foncier du bâti. Il faut arrêter de demander aux autres de faire. Il a été mis en place dans les Hauts de France, ce qui s'appelle la flexi propriété. Plutôt que de payer un loyer à fonds perdus, le ménage paye l'équivalent d'un loyer, mais qui sera un crédit qui sera remboursé sur une période classique et quand il revend son appartement, le ménage récupère 30, 40, 50 % de l'équivalent du loyer qu'il aurait payé. Ça, c'est du côté du l'acquéreur. En face, la contrepartie financière du montage peut être entre 6 et 10 % de rendement sur cette activité-là, sans même que les prix de l'immobilier augmentent, sans même spéculer sur une éventuelle plus-value.

Il faut juste accepter de regarder le monde de l’immobilier différemment. Sinon, ça n'avancera pas. C’est pour cela que je suis en même temps pessimiste, si on ne fait rien, et très optimiste, si on veut bien changer de paradigme. »

Par Céline Coletto

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