Crise du logement : le Sénat approuve deux textes clés pour réguler le marché immobilier

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Le Sénat vient d’approuver deux réformes majeures pour réguler les meublés touristiques et faciliter la transformation de bureaux en logements, deux avancées clés pour combattre la crise du logement en France et notamment dans les zones tendues. Analyses et premières réactions.

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Le Sénat a adopté cette semaine deux nouvelles lois pour une régulation des meublés touristiques et aider la transformation de bureaux en logements. © Shutterstock

Le Sénat vient d’approuver deux réformes majeures pour réguler les meublés touristiques et faciliter la transformation de bureaux en logements, deux avancées clés pour combattre la crise du logement en France et notamment dans les zones tendues. Analyses et premières réactions.

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Dans un contexte de crise du logement de plus en plus aiguë, le Sénat français vient d'adopter deux propositions de loi essentielles visant à réguler les meublés touristiques et à faciliter la transformation de bureaux en logements. Ces mesures, attendues de longue date, ont l'ambition de répondre aux défis du marché locatif et renforcer l'offre de logements disponibles. Objectif : s'attaquer aux déséquilibres du marché immobilier et de soutenir les collectivités locales dans leurs efforts pour assurer des conditions de logement décentes à tous les citoyens, en particulier dans les zones touristiques et tendues. 
Ainsi, le 21 mai, le Sénat a adopté une proposition de loi transpartisane visant à mieux réguler le marché des meublés touristiques, marquant un pas décisif dans la lutte contre la « niche fiscale Airbnb ». Le texte, porté par les députés Annaïg Le Meur (Renaissance) et Iñaki Echaniz (Parti socialiste), avait déjà été approuvé par l'Assemblée nationale malgré l'opposition des élus Les Républicains, qui défendaient les « petits propriétaires ». L'adoption au Sénat, après certaines modifications, a reçu un accueil unanime, y compris de la droite majoritaire.

 

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Location meublée : vers la fin de la niche fiscale Airbnb

 

La proposition initiale de l'Assemblée nationale visait à réduire à 30 % le taux d'abattement sur les revenus des locations de meublés de tourisme, contre 71 % pour les meublés classés ou 50 % pour les meublés classiques actuellement. Malgré les appels de la gauche à « aller plus loin », le Sénat a maintenu ce taux de 30 % mais a réintroduit un abattement plus favorable de 50 % pour les meublés « classés », afin d'encourager le classement, souvent coûteux, de ces logements.
Par ailleurs, à l'initiative de la droite, le Sénat a supprimé la possibilité d'abaisser de 120 à 90 jours par an la durée maximale pendant laquelle une résidence principale peut être louée. Les sénateurs ont également allongé le délai pour que les propriétaires de meublés touristiques se conforment aux exigences de décence énergétique, repoussant l'échéance pour une étiquette énergétique classée D de 2029 à 2034.

 

Une réponse concrète à la crise du logement : cette loi applaudie face au phénomène Airbnb

 

La régulation des meublés de tourisme était particulièrement attendue en Bretagne, où le mouvement associatif contre Airbnb est né il y a cinq ans à Saint-Malo. Annaïg Le Meur, députée macroniste du Finistère, s'est félicitée de cette avancée, soulignant que cette loi permettrait aux maires de mieux réguler les meublés de tourisme accusés de raréfier le marché de la location à l'année et d'aggraver la crise du logement.
Guillaume Kasbarian, le ministre délégué au Logement, a salué l'adoption à l'unanimité de la proposition de loi pour réguler les meublés de tourisme, après son approbation par l'Assemblée nationale en janvier 2024. Il a souligné que cette loi, co-construite avec les associations d'élus, apporterait des outils indispensables pour lutter contre l'attrition des résidences principales en zones tendues et touristiques.

location Airbnb
Dans les zones tendues, les maires pourraient à l'avenir pouvoir définir un nombre quota de locations type Airbnb dans leur commune.
Dans le détail, le texte introduit plusieurs mesures clés :
- Rénovation énergétique : les meublés de tourisme devront respecter les obligations de rénovation énergétique issues de la loi Climat et résilience d'ici 2034.
- Enregistrement obligatoire : chaque meublé devra être enregistré, avec un numéro unique attribué lors de la déclaration en mairie.
- Nouveaux outils de régulation : les communes pourront plus facilement soumettre à autorisation la transformation de locaux en meublés de tourisme, définir un quota sur les nouvelles autorisations, et imposer une servitude de résidence principale sur les constructions neuves dans les communes tendues.
- Information des copropriétés : les copropriétés devront être informées lorsque des locaux changent d'usage pour devenir des meublés de tourisme.
Les sénateurs et députés devront maintenant s'accorder sur un compromis lors d'une commission mixte paritaire, dont la date reste à fixer. Pendant ce temps, plusieurs parlementaires ont appelé à poursuivre la réflexion lors de l'examen du projet de loi logement à partir du 17 juin au Sénat. « L'essor des meublés de tourisme est loin de résumer l'ampleur du déséquilibre du marché locatif actuel », a averti la sénatrice LR Sylviane Noël.
Guillaume Kasbarian, favorable à l'essentiel des mesures de la proposition de loi, a souligné l'importance de cette initiative pour « rétablir de l'équité » et permettre aux Français de se loger dans les territoires les plus touristiques. « Il en va de notre responsabilité de permettre aux Français de se loger dans les territoires les plus touristiques », a-t-il plaidé avant le vote. Cette proposition de loi renforcera, selon le ministre, les outils des élus locaux pour réguler un phénomène menaçant la pérennité de l'offre de logements, constituant ainsi une pierre angulaire du choc d'offre proposé par le Gouvernement.

 

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Faciliter la transformation des locaux en habitations

 

reconversion bureau en logement
A l'image de cette résidence étudiante créée dans une ancienne caserne militaire, la reconversion de locaux en habitations sera simplifiée. © Student Factory / Metz / Vinci Immobilier
Cette semaine, le Sénat a également approuvé une proposition de loi visant à simplifier la transformation de locaux commerciaux et de bureaux en logements, une mesure essentielle pour pallier la crise du logement. Cette initiative, portée par le député Romain Daubie (MODEM), vise à répondre à la vacance croissante des bureaux, particulièrement en Ile-de-France, où près de 5 millions de mètres carrés sont vacants.
La loi adoptée simplifie les procédures administratives nécessaires à la transformation des bureaux en logements. Elle permet de déroger plus rapidement aux règles d'urbanisme fixées dans le Plan Local d'Urbanisme, gagnant ainsi entre six et douze mois. De plus, la loi abaisse la majorité de vote nécessaire dans les copropriétés pour réaliser ces transformations.
Le texte prévoit également de simplifier la transformation des bureaux en résidences étudiantes, un type de logement souvent bien adapté à ce type de reconversion. Les procédures pour les CROUS seront également simplifiées afin de favoriser l'augmentation de l'offre de logements pour les étudiants.
Comme pour la régulation des meublés de tourisme, cette proposition de loi devra passer par une commission mixte paritaire pour harmoniser les versions du Sénat et de l'Assemblée nationale. Le Gouvernement examinera aussi les recommandations d'André Yché, ancien président du directoire de CDC Habitat, pour évaluer la faisabilité financière de ces opérations.
Là encore, Guillaume Kasbarian a souligné dans un communiqué de presse, l'importance de cette loi pour répondre aux besoins de logement en zones tendues. « Transformer l'existant est un enjeu de sobriété foncière et de développement de nos villes pour les adapter aux nouveaux besoins », a-t-il déclaré. Cette proposition de loi, selon le ministre, doit permettre de simplifier les procédures et d'accompagner les collectivités dans ces projets, contribuant ainsi au développement de l'offre de logements pour les Français.
Ces récentes mesures adoptées par le Sénat pour réguler les meublés de tourisme et faciliter la transformation de locaux en logements neufs représentent des avancées significatives dans la lutte contre la crise du logement en France. Ces lois, bien que nécessitant encore des ajustements en commission mixte paritaire, certainement lors de la rentrée parlementaire en septembre, montrent une volonté de répondre aux déséquilibres du marché locatif et de renforcer l'offre de logements.

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