Investissement résidentiel : quels sont les secteurs qui tirent leur épingle du jeu ?
D’après les derniers chiffres d’ImmoStat, le marché de l’investissement résidentiel en France l’an dernier a reculé de 10 % en comparaison de 2023 ; mais tous les secteurs ne sont pas logés à la même enseigne. Décryptage.
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D’après les derniers chiffres d’ImmoStat, le marché de l’investissement résidentiel en France l’an dernier a reculé de 10 % en comparaison de 2023 ; mais tous les secteurs ne sont pas logés à la même enseigne. Décryptage.
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3 Mds€ ont été investis en 2024 en France dans l'investissement résidentiel, selon ImmoStat. Cela représente une baisse de 10 % au regard de 2023 ; mais certains segments du marché ont montré une résilience notable. Ce bilan, qui s'appuie sur les chiffres de l'indicateur ImmoStat, permet donc de mettre en lumière les grandes tendances passées et futures de l'investissement résidentiel dans l'hexagone.
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Un recul global, mais une paradoxale croissance pour le résidentiel classique
Au terme de l'année 2024, le montant total des investissements résidentiels en bloc a donc atteint 3 milliards d'euros, en recul de 10 % par rapport à l'année précédente. Ce chiffre regroupe l'ensemble des transactions d'actifs résidentiels en bloc, qu'il s'agisse de logements classiques, intermédiaires, de résidences étudiantes, seniors ou de coliving.
Toutefois, cette baisse globale s'explique en grande partie par la chute des investissements dans les résidences gérées, telles que les résidences étudiantes ou pour seniors, qui ont vu leur volume d'investissements se contracter de 57 %.
En revanche, le segment des actifs résidentiels classiques et intermédiaires a montré un résultat plus positif, totalisant 2,5 milliards d'euros en 2024, soit une hausse de 14 % par rapport à l'année précédente. Cette performance a été atténuée au quatrième trimestre, où la baisse observée par rapport à 2023 a atteint 44 %, avec seulement 510 millions d'euros investis. Cette tendance souligne la volatilité du marché, accentuée par des facteurs économiques et politiques qui continuent de peser sur la confiance des investisseurs.
La fragilité passagère des résidences services gérées
L'un des faits marquants de 2024 est ainsi la forte chute des investissements dans le secteur des résidences services gérées, qui regroupe des actifs tels que les résidences étudiantes, seniors ou encore les projets de coliving. Ce segment a connu une baisse spectaculaire de 57 % en 2024, représentant seulement 475 millions d'euros en investissements, dont 111 millions au quatrième trimestre, soit une chute de 58 % par rapport à 2023. Cette situation est due à une combinaison de facteurs, notamment une offre limitée de portefeuilles à vendre et un marché de la vente en l'état futur d'achèvement qui reste atone.
Paris : l'attractivité du marché intra-muros
Le marché parisien reste la zone la plus prisée des investisseurs, captant près de la moitié des volumes totaux d'investissements résidentiels en 2024. L'hyper concentration des investissements dans la capitale témoigne de la stabilité des fondamentaux du marché parisien. Malgré un contexte économique tendu, la demande est soutenue par une politique de logement active menée par la ville de Paris, favorisant ainsi les transactions, parfois en concurrence directe avec les investisseurs privés.
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Perspectives 2025 : le résidentiel toujours en tête des priorités des investisseurs
Malgré le ralentissement observé en 2024, les investisseurs restent optimistes quant aux perspectives de l'investissement résidentiel en France pour 2025. Selon Nicolas Verdillon, Managing Director Investment Properties chez CBRE France, « le résidentiel n'est plus une option, il figure désormais en haut de la feuille de route des investisseurs. » Cette tendance s'explique par l'attrait renouvelé pour des classes d'actifs perçues comme plus sécurisantes dans un environnement économique incertain.
D'après les spécialistes, l'année à venir devrait marquer une reprise partielle des investissements, notamment dans le secteur des résidences étudiantes, où une meilleure transformation des liquidités pourrait avoir lieu. D'autant que plusieurs portefeuilles de grande envergure pourraient être mis sur le marché, participant ainsi à une hausse des volumes d'investissement pour les 18 prochains mois.
Un des principaux défis réside tout de même dans l'équilibre entre rentabilité, réglementation et sécurité des investissements. En 2025, les investisseurs devront naviguer dans un cadre réglementaire complexe tout en s'assurant de la rentabilité de leurs investissements dans un marché où la demande reste soutenue, prévient CBRE.
Après avoir traversé une année 2024 marquée par de forts contrastes, avec une baisse globale des volumes mais une croissance notable pour certains segments, l'investissement résidentiel pourrait continuer à profiter en 2025 du soutien d'investisseurs prêts à poursuivre leurs engagements dans le résidentiel, une classe d'actifs qui reste incontournable.
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