La crise de l'immobilier neuf en Auvergne Rhône-Alpes devrait encore se poursuivre au cours du premier semestre 2023, selon les prévisions du cabinet Adéquation qui livre son analyse du marché résidentiel rhonalpin. En effet, une nouvelle chute de l'activité immobilier est à prévoir en ce début 2023. 

 

Permis de construire à l'arrêt et mises en chantier en recul

 

L'an dernier, c'est déjà une baisse conséquente des permis de construire qui a été enregistrée dans la région Auvergne Rhône-Alpes. Après un début d'année inscrit dans la poursuite du rebond de la construction post-pandémie puis jusqu'à la fin de l'été 2022, avant la fin de l'éligibilité à l'aide à la relance de la construction durable, à l'échelle de la régionale, un effondrement des permis de construire délivrés a été observé depuis la rentrée 2022. 
Cela interroge sur la pérennité des opérations concernées, d'autant qu'en parallèle de cette érosion en fin d'année, les mises en chantier se sont lentement, mais sûrement, ralenties et ce notamment pour la région AURA passant de 54 000 sur 12 mois glissants à fin décembre 2021 à 50 000 à fin novembre 2022. Ce mouvement d'érosion des mises en chantier fait écho à la baisse des ventes en promotion immobilière en 2022, également après un rebond post-covid en 2021 : - 17,6 % à l'échelle AURA, tendance quasi-identique à l'échelle de la France métropolitaine.

 

Une crise du logement neuf à Lyon et sa région à relativiser ?

 

Cette baisse est suffisamment forte pour que l'offre disponible augmente, alors que les mises en chantier baissent. Cela laisse donc augurer une année 2023 avec des volumes toujours en baisse, d'après les prévisions d'Adéquation. Pour le moment, toujours selon Adéquation, la crise, côté ventes, est encore à relativiser à l'échelle de l'année 2022, puisque les volumes sont tout de même de 90 000 ventes au détail au niveau national et de 14 300 pour l'ensemble des principaux marchés d'Auvergne Rhône-Alpes, soit des chiffres comparables à 2015, année de reprise du précédent cycle. Il faut tout de même revenir à 7 ans en arrière pour retrouver des chiffres aussi bas, quand dans le même temps, les prix de l'immobilier neuf continuent de grimper. 

 

Quelles évolutions pour les prix de l'immobilier neuf en Auvergne Rhône-Alpes ?

 

A côté des volumes, les prix du neuf, continuellement haussiers depuis 2015 : + 3,1 % par an, ont encore fortement accéléré leur hausse entre 2021 et 2022, pour atteindre 5 310 €/m² en moyenne en AURA, soit + 9,2 %. C'est certainement l'une des raisons du retrait des investisseurs : ils ne représentent plus que 35 % des réservations dans la région, contre 44 % des acquéreurs à l'échelle nationale. La chute des ventes en bloc en 2022, après le record de 2020 et une bonne année 2021, est encore plus accentuée que celle de la vente au détail avec 4 500 ventes localement, soit une baisse équivalente à 28 %.

A l'échelle des principaux marchés régionaux, les situations sont contrastées. « L'exception lyonnaise », se confirme : les prix dans l'ancien y ont cru plus vite qu'à Paris au cours des quatre dernières années, et ont quasiment arrêté de progresser ces derniers mois à l'échelle de l'agglomération. 

 

Quid de l'immobilier neuf à Lyon et Villeurbanne ?

 

Adéquation retrouve ce ralentissement de la hausse des prix dans le neuf : ils n'augmentent « que » de 2 % au cours de l'année 2022, après + 4,4 % pour 2021, pour atteindre les 5 618 €/m² parking inclus en 2022 en moyenne. Les volumes de ventes et mises en ventes des logements neufs à Lyon continuent de se réduire depuis 2016, et, pour la première fois depuis 10 ans, le volume d'offre disponible à la fin de l'année est supérieur au volume des ventes, dont le cadencement ralentit.
Au sein de la métropole, les deux commune-centre, Lyon et Villeurbanne, affichent la dynamique la moins forte avec donc une offre disponible qui augmente, alors que les périphéries souffrent moins :  respectivement - 9,2 % de ventes dans l'ouest lyonnais et -12,5 % de réservations dans l'est lyonnais, contre - 23,3 % pour Lyon et Villeurbanne. Les prix du neuf dans le reste de la périphérie lyonnaise y progressent encore plus fortement : + 4,4 % pour l'ouest et + 3,8 % pour l'est. 
Enfin, le mouvement de « périurbanisation » de l'activité, vers notamment les villes de la première couronne de la métropole lyonnaise, est à relativiser. Les situations apparaissent très hétérogènes, seuls les prix paraissent partout orientés à la hausse : + 7 % en moyenne tandis que les principaux marchés : notamment l'immobilier neuf à Vienne et Villefranche voient leurs ventes baisser. 

 

Chambéry, Grenoble, Saint-Etienne, Bourgoin-Jallieu restent dynamiques

« Le positionnement des principaux marchés d'AURA, au sein du diagramme du cycle immobilier, montre que si la région lyonnaise paraît en panne, d'autres marchés tels que Chambéry, la communauté d'agglomération des portes de l'Isère autour de Bourgoin ou encore Grenoble et Clermont-Ferrand restent dynamiques. Saint-Etienne connaît également une forme d'embellie qui témoigne peut-être des difficultés des ménages, dont la solvabilité s'est érodée avec la remontée des taux, à acheter dans les territoires aux prix élevés », souligne Audrey Perronnet, consultante chez Adéquation. 
D'après les conclusions du cabinet, 2023 devrait afficher des volumes en baisse à environ 15 000 ventes totales, bloc compris, et les prix du neuf devraient voir leur progression freinée : moins de 5 % sur un an. Cette crise quantitative devrait par ailleurs accélérer les changements de modèles de production qui ont déjà débuté : renforcement des produits gérés, accélération des sorties de logements en BRS, Bail Réel Solidaire, et aussi multiplication des expérimentations d'intervention dans l'existant et des modèles de flexipropriété. « La chute de l'activité, que l'on peut déplorer, devrait se renforcer au premier semestre 2023. Elle est aussi le signe d'une nécessaire évolution des modèles de production du logement : via l'investissement dans l'ancien ou de nouveaux statuts d'occupation, entre la propriété et la location, par exemple », conclut Yann Gérard, directeur régional chez Adéquation.