Sur le marché de l'immobilier neuf dans les Hauts-de-France, c'est comme si l'arbre cachait la forêt : l'arbre étant les ventes en bloc de résidences services. En effet, si une hausse des réservations a été enregistrée grâce aux ventes aux institutionnels, celle-ci masque une réalité préoccupante : la vente aux particuliers reste à des niveaux historiquement bas et l'offre se contracte dangereusement. Retour sur les principaux enseignements du dernier rapport du CECIM Nord, avec un éclairage particulier sur le SCOT de Lille ainsi que sur les territoires de Dunkerque et d'Amiens.

 

Une hausse des réservations d'appartements neufs portée par les ventes en bloc

 

Les chiffres de l'Observatoire du logement neuf révèlent une augmentation de 31 % des réservations en 2024. Toutefois, cette progression repose en grande partie sur l'essor des ventes en bloc : + 78 %, notamment celles de résidences gérées étudiantes, seniors..., qui ont été multipliées par cinq en un an. Ces ventes en bloc représentent désormais près de la moitié des transactions, tandis que la part des investisseurs privés recule à 30 % et celle des propriétaires occupants tombe à 23 %. La situation est donc préoccupante pour l'accession à la propriété, pourtant essentielle à l'équilibre du marché.

 

Un effondrement des mises en vente et une offre sous tension

 

Parallèlement, le marché fait face à un assèchement inquiétant de l'offre. Les mises en vente ont chuté de 46 %, limitant encore davantage l'offre disponible, qui a reculé de 16 % en 2024. Cette raréfaction des biens entretient une pression haussière sur les prix, qui augmentent de 3,3 % pour atteindre un niveau moyen de 4 177 €/m² dans le collectif. Une tendance qui complique encore plus l'accession à la propriété pour les ménages.

Jean-Michel Sède, président du CECIM Nord, alerte sur les conséquences de cette situation : « L'abondance des biens locatifs issus des ventes en bloc ne saurait répondre seule aux attentes des ménages. Il est essentiel de rééquilibrer l'offre pour permettre un parcours résidentiel complet. »

 

Le logement neuf sur le SCOT de Lille, coeur névralgique du marché

 

Le marché immobilier neuf dans les Hauts-de-France est largement dominé par le Nord, qui concentre 70 % des ventes, et plus particulièrement par le périmètre du SCOT de Lille, qui représente à lui seul 74 % du marché départemental. Si l'on exclut les ventes en bloc et les résidences gérées, le SCOT de Lille pèse 51 % des réservations régionales, principalement en logement collectif.
Reste que l'offre disponible dans ce secteur s'est contractée de 14 % en 2024. Les mises en vente ont reculé de 34 %, tandis que les réservations sont restées stables après une chute vertigineuse en 2023 : - 53 % par rapport à 2022. Le prix moyen des logements collectifs y atteint 4 143 €/m², avec des écarts selon les secteurs : 4 775 €/m² dans la couronne nord, 3 546 €/m² à Roubaix, 3 909 €/m² dans la Pévèle-Carembault.

 

Dunkerque : une forte hausse des prix, mais un marché en repli

 

À Dunkerque, malgré la politique lancée de réindustrialisation, le marché immobilier neuf connaît des tensions similaires. En 2024, les réservations nettes (hors ventes en bloc) ont chuté de 22 %, passant de 166 à 129 unités. Les mises en vente sont également en baisse (85 contre 101 en 2023), et l'offre disponible se réduit de 151 à 107 logements.
Malgré ce ralentissement de l'activité, les prix continuent de grimper, atteignant 4 451 €/m² en moyenne : + 11,8 % en un an. La demande institutionnelle reste forte, avec une progression de 48 % des ventes en bloc (89 contre 60 en 2023). Ces dynamiques mettent en lumière un marché sous tension, où l'offre peine à répondre aux besoins locaux.

 

Amiens : un marché en berne malgré des prix stables

 

Pour l'immobilier neuf à Amiens, la situation est encore plus préoccupante. Les réservations nettes hors ventes en bloc ont chuté de 13 %, passant de 99 à 86 unités en 2024. La situation est particulièrement alarmante en matière d'offre : aucune mise en vente n'a été enregistrée cette année, ce qui réduit encore le volume de logements disponibles, qui passe de 339 à 253 unités.
En revanche, les prix sont restés relativement stables, avec une légère baisse à 3 799 €/m² : - 1,4 % par rapport à 2023. Les ventes en bloc se sont effondrées, passant de 46 en 2023 à seulement 8 en 2024, ce qui laisse présager une année 2025 encore plus difficile pour ce marché.

 

Vers un tournant en 2025 ?

 

Face à ces difficultés, les promoteurs s'attendent à un ralentissement des ventes en bloc et à une nécessité de relancer la vente aux particuliers. Pour soutenir cette dynamique, le gouvernement a voté début 2025 plusieurs mesures incitatives : élargissement du Prêt à Taux Zéro pour faciliter l'accession à la propriété, exonération des droits de donation pour l'achat d'un logement neuf, mise en place d'un dispositif d'investissement locatif en LLI, destiné à dynamiser le marché.
Des mesures qui pourraient rester insuffisantes pour compenser les freins persistants : coût élevé des constructions, blocages administratifs et une période électorale peu propice aux nouvelles mises en chantier. Jusqu'ici, l'avenir de l'immobilier neuf dans les Hauts-de-France repose donc sur un équilibre fragile entre incitations gouvernementales, dynamisme des investisseurs et capacité des ménages à redevenir acteurs du marché. A voir si les prochains mois permettront d'inverser la tendance.