Le marché de l'immobilier neuf en Provence s'enfonce toujours plus dans une crise persistante, selon les acteurs du secteur, réunis dans l'OIP, Observatoire de l'Immobilier de Provence. Lors de leur dernier point de conjoncture, les professionnels ont exprimé leurs inquiétudes face à une situation sans précédent, amplifiée par un contexte économique et politique difficile. La production de logements neufs, autrefois florissante, est aujourd'hui en pleine déroute, ce qui soulèvent de nombreuses questions capitales pour l'avenir du territoire. Focu sur le marché de l'immobilier neuf à Marseille et sa région.

Un marché immobilier neuf en recul constant

Selon Grégoire Charpentier, Président de l'OIP, la région PACA traverse une période de stagnation, où les signes de reprise peinent à se matérialiser. Le logement neuf, quasi à l'arrêt, peine à répondre aux besoins croissants des habitants. Cette tendance se confirme par une chute notable des mises en chantier et des ventes, dans l'individuel comme dans le collectif. 
Dans les Bouches-du-Rhône, les autorisations de construction de maisons individuelles ont baissé de 26 % entre le premier semestre 2023 et 2024, un chiffre moins alarmant que la moyenne nationale : - 43 %, mais qui reste révélateur de la gravité de la situation. Fabien Piersanti, Président de Pôle Habitat FFB Provence-Alpes-Côte d'Azur et Corse, met en avant une donnée frappante : « Au début des années 2000, nous construisions plus de 1000 maisons neuves par mois dans la région ; en 2024, nous n'en construirons plus que 200, alors qu'il y a toujours plus de familles à loger. » Ce recul dramatique s'inscrit dans un contexte global de baisse des mises en chantier, ce qui laisse supposer un manque structurel de logements à venir.

Une baisse de la demande qui aggrave la crise

Le marché de l'immobilier neuf en collectif dans la région subit également une chute significative de la demande. Arnaud Bastide, président de la FPI Provence, évoque une « crise du logement neuf avec un possible point de non retour » marquée par une diminution de l'intérêt des acheteurs, directement liée à l'incertitude sur les prix des matières premières et de l'énergie. Cette situation est encore exacerbée par la mise en place de nouvelles normes environnementales, qui alourdissent les coûts de construction pour les promoteurs immobiliers de Marseille et sa région. 
Ainsi, au premier semestre 2024, la situation s'aggrave dans les Bouches-du-Rhône, avec une chute des mises en vente de 68 % par rapport à l'année précédente. Sur Marseille, la situation est encore plus critique, avec une baisse de 84 % des mises en vente, tandis que l'immobilier neuf à Aix-en-Provence connaît une reprise des commercialisations, mais avec seulement 180 logements mis en vente en six mois.
En parallèle, les réservations nettes de logements neufs enregistrent une baisse de 41 % sur la même période. Cette contraction de la demande s'explique par une conjonction de facteurs : la hausse des taux d'intérêt, les tensions sur le pouvoir d'achat des ménages et l'incertitude qui plane sur l'économie. Cette conjoncture ralentit considérablement le marché, tant dans l'ancien que dans le neuf, renforçant l'inquiétude des professionnels du secteur. 

Une offre insuffisante face à des besoins croissants

Les acteurs du logement neuf ne cessent d'alerter sur la dégradation de l'offre, qui devient insuffisante pour répondre à une demande locative toujours forte. Si le marché locatif enregistre une stabilisation des loyers, le déséquilibre entre l'offre et la demande reste préoccupant. « Les difficultés, amplifiées par un contexte économique et politique incertain, exigent de nouvelles réponses collectives », souligne Grégoire Charpentier. 
La faiblesse de l'offre disponible en logements neufs, couplée à une demande au plus bas, crée une dynamique où la hausse des prix semble inévitable. Dans les Bouches-du-Rhône, le prix moyen des logements collectifs a ainsi bondi de 15 % au premier semestre 2024, atteignant 5 916 euros par mètre carré. À Marseille, cette hausse est encore plus marquée avec un prix moyen de 6 431 euros/m², tandis que d'autres zones, comme le Pays de Martigues, connaissent une chute des prix de 29 %, à moins de 3 000 euros le mètre carré. Suivre en temps réel l'évolution des prix des appartements neufs à Marseille.

Le secteur du logement social, bien que plus résilient grâce à la mobilisation des collectivités locales, n'échappe pas aux contraintes économiques et réglementaires. Si des projets continuent de voir le jour, la dynamique reste limitée par la dépendance aux promoteurs immobiliers et aux financements publics, rendant incertain l'avenir des populations les plus vulnérables. « Les projets en cours témoignent d'une volonté d'adapter l'offre aux besoins des populations les plus fragiles, même si celle-ci est freinée par des contraintes multiples », ajoute Grégoire Charpentier.

Face à ces constats alarmants, l'OIP appellent à une réflexion collective pour trouver des solutions durables. Des initiatives sont en cours pour adapter l'offre de logements aux nouveaux besoins, mais la crise actuelle nécessite des réformes plus profondes. La baisse de l'offre, combinée à une demande toujours présente, mais financièrement affaiblie, montre que des mesures doivent être prises pour encourager la construction de logements neufs, réguler les prix et soutenir les ménages.
Sans cela, 2024 pourrait bien marquer un point de non-retour pour le secteur immobilier de Provence. « Le temps presse », interpellent les acteurs, afin que des solutions collectives et innovantes soient mises en place.