« Marasme », « catastrophe », voire « descente aux enfers », les mots dans la presse pour caractériser les derniers chiffres de la commercialisation des logements neufs en France fournis par le service des statistiques du gouvernement montrent l'ampleur de la crise traversée par la promotion immobilière. En effet, l'immobilier neuf enregistre un cinquième trimestre consécutif de chute au terme du deuxième trimestre 2023. 
Les données fournies par le ministère de la Transition écologique montrent que seulement 18 000 logements neufs ont été réservés par des particuliers au cours de cette période, en données corrigées des variations saisonnières et des jours ouvrables, soit une baisse marquée de 10,4 % par rapport au trimestre précédent. Cela affecte aussi bien les maisons individuelles : - 16,3 %, secteur particulièrement touché, que les appartements neufs : - 10,1 %. A noter que cette tendance générale à la baisse est encore plus prononcée pour la construction sur existant, avec une réduction de 20,4 %.

Un recul des ventes de logements neufs de 40 % en un an

Sur une base annuelle, les réservations ont chuté de manière drastique, enregistrant un repli de 39,9 %. Cette baisse concerne à la fois les nouvelles constructions : - 40 % et la construction sur existant : - 38,6 %, soulignant ainsi l'ampleur du défi auquel est confronté le secteur immobilier neuf.
Le niveau actuel des réservations est même inférieur à celui enregistré pendant les périodes les plus critiques de la pandémie de Covid-19, pour le deuxième trimestre consécutif, avec une baisse de 18 % par rapport au deuxième trimestre 2020. Bien que les annulations de réservation aient diminué ce trimestre, enregistrant une baisse de 2,6 % par rapport au trimestre précédent, leur poids par rapport à l'ensemble des réservations a augmenté, atteignant 23 %. Cette proportion élevée d'annulations, comparée aux années précédentes, évoque des similitudes avec la période de crise sanitaire, où elles avaient atteint 24,7 % au deuxième trimestre 2020.

127 000 logements neufs disponibles

Les mises en vente connaissent également des ajustements importants, avec 21 000 logements neufs nouvellement commercialisés au deuxième trimestre 2023. Cela représente une baisse de 10,3 % par rapport au trimestre précédent, et même de presque 30 % en comparaison d'il y a un an. Là encore, il s'agit d'un quatrième trimestre consécutif de baisse. 
Malgré les difficultés actuelles, l'encours de logements neufs proposés à la vente à la fin du deuxième trimestre 2023 a augmenté de 3 % par rapport au trimestre précédent, en données corrigées. Cette hausse fait suite à une progression constante observée au cours des quatre trimestres précédents. Sur une base annuelle, l'encours de logements neufs proposés à la vente affiche une croissance notable de 18,2 %, atteignant un niveau historiquement élevé de 127 000 logements.
Malgré ce stock à la vente, les prix continuent de grimper. Le prix moyen au mètre carré des appartements neufs s'établit à 4 800 € au deuxième trimestre 2023. Il augmente très légèrement par rapport au trimestre précédent : + 0,5 %, augmentation qui concerne toutes les typologies d'appartement neuf. Sur un an, le prix dans l'immobilier neuf progresse de 4,1 %. Hausse aussi pour le prix des maisons neuves sur un an : + 1,1 % à 350 000 € environ. C'est surtout le prix des maisons de cinq-pièces et plus qui crée cette légère hausse annuelle. 

Entre concentration et nouvelles configurations des tendances géographiques de l'immobilier neuf

Dans ce paysage complexe du marché immobilier neuf en France, l'évolution des ventes au deuxième trimestre 2023 révèle également des dynamiques géographiques contrastées. Le zonage A/B/C, qui segmente le territoire en fonction de sa densité et de ses enjeux, joue un rôle crucial dans ces variations. Les zones A-A bis et B1, concentrant respectivement 32,4 % et 37,8 % des mises en vente ainsi que 37,5 % et 38,6 % des réservations, dominent le marché. Toutefois, les zones les plus denses montrent un recul plus marqué que la moyenne nationale : les réservations diminuent de 10,8 % pour les zones A et A bis, et de 11,1 % pour la zone B1, par rapport au trimestre précédent en données corrigées, soit davantage qu'au niveau national. Ces régions abritant Paris, l'Ile-de-France, la Côte d'Azur, les zones frontalières avec la Suisse... font aussi face à une baisse des mises en vente de 10,9 % et 17,2 % respectivement pour les zones A-A bis et B1.
La zone B2, englobant les villes de plus de 50 000 habitants, connait également des baisses, quoique plus modérées, avec une réduction de 9,3 % des réservations et de 2,9 % des mises en vente. L'encours des logements dans cette zone atteint un niveau notable de 22 000 unités. Plus dynamique malgré des volumes moindres, la zone C, couvrant le reste du territoire, se distingue par une baisse de « seulement » 7,6 % des réservations en données corrigées, et se démarque par une croissance de 15,7 % des mises en vente. Cette configuration suggère un retour à des niveaux pré-pandémiques pour les ventes et les réservations, avec un encours en constante augmentation depuis début 2022, atteignant désormais 9 000 logements. 

Plus d'un tiers de ventes en bloc désormais

Pour compenser le recul des ventes aux particuliers, les promoteurs immobiliers se tournent vers les fameux zinzins. On assiste à la montée en puissance des ventes en bloc aux institutionnels. Ce concept, caractérisé par l'acquisition globale ou partielle d'un projet immobilier par un seul investisseur, qu'il soit public ou privé, continue de gagner en popularité. Au cours de cette période, les réservations en bloc ont ainsi représenté une part significative de 36,8 % des logements neufs réservés, totalisant ainsi 10 400 unités, d'après les données ajustées en fonction des variations saisonnières et des jours ouvrables. Bien que ces chiffres dénotent une légère baisse de 1,2 % par rapport au trimestre précédent, où une croissance de 4,7 % avait été enregistrée, l'intérêt demeure palpable. Les acquisitions effectuées par les bailleurs sociaux maintiennent leur ascension ce trimestre, grimpant de 9,6 % en données corrigées par rapport au premier trimestre 2023. Cependant, une forte réduction de 37,2 % dans les réservations destinées à d'autres acquéreurs institutionnels est constatée. Une tendance nationale à la baisse dans les réservations est observée, à l'exception des zones les plus denses : zones A-Abis, où une augmentation significative de 14,9 % par rapport au premier trimestre 2023 est enregistrée.