C'est comme l'exception qui confirme la règle sur le marché national de l'immobilier neuf. La Normandie a réalisé en 2022 l'une de ses meilleures années en termes de ventes de logements neufs, alors que partout ailleurs, les ventes dévissent. Reste que la fin d'année montre un fort coup de frein qui a déjà grippé le marché normand, selon les chiffres présentés par OLONN, l'Observatoire du Logement Neuf en Normandie. 
L'observatoire normand parle même désormais de l'installation durable d'un marché grippé, malgré les presque 3 600 ventes nettes réalisées en 2022, la plaçant parmi les années les plus dynamiques en termes de ventes depuis la création d'OLONN. Un bilan positif alors même que s'observe depuis le troisième trimestre 2022 un fort ralentissement du marché notamment sur les deux principaux secteurs d'activité que sont Caen et Rouen.
C'est donc une année 2022 en demi-teinte puisque les ventes au rendez-vous le premier semestre ont laissé place à un frein fort de l'activité sur la plupart des territoires. « Ce frein révèle des difficultés pour de nombreux ménages à financer leur projet en raison du taux d'usure et ses conséquences sur la capacité d'emprunt des ménages ; mais aussi et surtout un manque de renouvellement de l'offre qui conduit à renforcer la tension du marché immobilier et in fine les prix de l'immobilier qu'il soit neuf ou ancien. Les réflexions que nous devons avoir portent sur le développement d'une offre en secteur aménagé, notamment pour Rouen, et dans les communes limitrophes des centres urbains, notamment Le Havre », décrypte OLONN. Pour preuve, l'immobilier neuf en Normandie n'affiche plus que 8 mois de stock théorique, quand un marché équilibré évolue autour des 12 mois de stock.

 

Manque d'offre et difficultés de financement pour les terrains à bâtir

Dans le même temps, côté terrains à bâtir, même observation. OLONN a enregistré 1 637 ventes, soit - 36 % en un an. L'offre commerciale ne cesse de diminuer d'année en année pour atteindre à fin 2022 un stock de seulement 1 621 lots disponibles en Normandie, soit - 9 % en un an. La faute à une offre qui peine à se renouveler avec moins de 1 600 nouvelles parcelles à bâtir mises en vente en 2022, soit - 23,8 % en un an. Mais c'est surtout une difficulté à vendre les lots disponibles, comme en Seine-Maritime, où l'écoulement du stock n'a jamais été aussi préoccupant, qui inquiète les professionnels. C'est le second semestre 2022 qui fait plonger tous les chiffres et dans pratiquement tous les départements. « Le manque de renouvellement de l'offre dont nous faisons écho depuis plusieurs mois, la sobriété foncière, la hausse des prix des matières premières et de l'énergie, l'augmentation des taux d'emprunt, et le durcissement des conditions d'octroi des prêts (y compris pour les investisseurs) ne cessent de compliquer l'accès des ménages à l'achat de leur maison », analyse OLONN. 
Promotion immobilière ou construction de maisons, en 2023, tous les voyants ont viré au rouge. « Ces signaux n'amènent pas la sérénité et la confiance nécessaires à nos activités et l'engagement des ménages français dans ce qui constitue leur premier poste de dépense : le logement. Nous nous engageons dans une production à l'arrêt si aucune mesure forte de soutien ou d'accompagnement n'est engagée par les pouvoirs publics », résume Guillaume Basile, président d'OLONN. 

 

Des marchés secondaires soutiennent le marché du logement neuf en Normandie

 

Immobilier neuf Caen la mer : des ventes divisées par deux au quatrième trimestre

 

Dans le détail, le marché du logement neuf à Caen la mer accuse une chute importante : 244 ventes nettes enregistrées au quatrième trimestre, soit - 55 % en comparaison du même trimestre en 2021. Si le bilan de l'année est satisfaisant, c'est l'activité du premier semestre qui a permis d'atteindre presque les 1 400 ventes nettes avant un décrochage ensuite.

A souligner cette spécificité locale : un tiers des ventes sont réalisées en secteur aménagé. L'offre commerciale se porte à 951 logements, un volume inquiétant et ce, malgré quelques nouveaux lancements commerciaux y compris sur la ville centre. Autre particularité : une part de ventes à investisseurs stable à environ 73 % sur l'année lissée. Côté prix, nous observons un tassement après des mois de hausse importante due à quelques lancements emblématiques sur la ville centre : les ventes s'élèvent à 4 028 €/m² parking inclus en moyenne.

 

Logement neuf quasi stable sur la métropole de Rouen Normandie

 

Le marché de la Métropole Rouen Normandie affiche en fin d'année un volume tout aussi alarmant avec 248 ventes et un recul de 45 % des ventes par rapport au dernier trimestre 2021. Le bilan de l'année est cependant satisfaisant avec 1 211 réservations, soit - 14 % en un an. Bien plus inquiétant, l'offre commerciale est à hauteur de 870 lots. Les nouvelles opérations tardent à sortir de terre, voire sont désespérément bloquées, frôlant ainsi dangereusement la rupture du marché. La part de ventes à investisseurs reste stable à environ 60 % sur l'année lissée. Quant aux prix, ils poursuivent leur hausse : 4 083 €/m² parking inclus en moyenne, soit + 5,4 % en un an. 

 

Une offre commerciale reconstituée d'appartements neufs au Havre Seine Métropole

 

Le marché immobilier neuf du Havre Seine Métropole, toujours quasi exclusivement porté par la commune du Havre, enregistre 83 ventes au dernier trimestre, soit une tendance stable par rapport à fin 2021 mais avec 320 ventes sur l'année, cela représente un recul de 26% sur un an. L'offre commerciale retrouve de la vigueur avec 313 lots : + 28%. Les mises en vente régulières en 2022 ont permis de reconstituer l'offre malgré une absence de volume en périphérie de la ville centre. Les investisseurs représentent 67 % des ventes sur l'année lissée, une proportion en hausse depuis le troisième trimestre 2022. Fait notable : 29 % des ventes sont réalisées en secteur aménagé. 
Les prix de l'immobilier neuf au Havre et sa métropole poursuivent leur progression : + 8 % en une année à 4 479 €/m² parking inclus en moyenne. 

 

Le boom de l'immobilier neuf à Louviers

 

Le marché de la Seine-Eure poursuit son développement avec une accélération en 2022 notamment sur la ville de Louviers. 55 ventes à occupants enregistrées sur l'année 2022, soit + 150 % ! Si les investisseurs sont encore timides sur le secteur, la dynamique portée sur la Seine-Eure donne de bons espoirs d'inverser la tendance et de remplir les besoins en logements, y compris en offre locative. L'offre commerciale se structure également au fil des mois avec désormais 165 logements disponibles à la vente : + 192 % en un an. Le prix de vente moyen, parking inclus s'élève à 3 330 € en collectif.

 

Progression pour l'immobilier neuf sur la Côte fleurie 

 

Le marché du neuf de la Côte fleurie et Côte de Grâce conserve une bonne dynamique avec 90 ventes nettes et - 14 % au dernier trimestre et un bilan annuel de 384 ventes, en légère hausse par rapport à 2021. L'offre commerciale est stable avec 262 lots disponibles. Une part de ventes à investisseurs en légère baisse depuis quelques mois à 36 % sur l'année lissée. Le prix moyen est de l'ordre de 5 083 €/m², parking inclus. Un prix en baisse de 5 % mais qui s'explique par des ventes plus importantes dans les secteurs d'Honfleur ou encore Cabourg et une activité plus en retrait sur le secteur de Deauville.

 

Des ventes multipliées par quatre dans la Manche 

 

Enfin, les principaux marchés de la Manche soit l'immobilier neuf à Cherbourg-en-Cotentin, Granville et Saint-Lô, poursuivent la structuration de leur marché avec 33 ventes nettes ce trimestre. Une année 2022 positive sur ces secteurs puisque ce sont 128 logements qui ont trouvé preneur : + 204 % par rapport à 2021.
Les nouveaux programmes lancés portent l'offre commerciale à 130 logements. Malgré l'absence de dispositif incitatif type Pinel, les ventes à investisseurs représentent tout de même 35 % des ventes sur l'année lissée. 
Les prix de vente stationnement inclus sont en moyenne à 4 026€, soit une hausse notable de + 25 %, conjonction de plusieurs facteurs : la mise sur le marché d'un volume structurant de logements, une offre répondant aux dernières normes mais aussi plus globalement un contexte inflationniste et impliquant une hausse des coûts de construction.